市場中生長的新型城鎮化模式。

2013年12月28日，由全國房地產經理人聯盟（簡稱：全經聯）主辦的“2013中房論壇”在成都召開，來自房地產一線企業家和經理人近300人參加了本屆論壇。我院林峰院長亦受邀參加并作“市場中生長的新型城鎮化模式”主題演講。

林峰院長從人們對新型城鎮化的三個誤讀為出發點，揭示了新型城鎮化集社會體制改革創新、公共服務全面覆蓋升級、城鎮結構模式突破、產城一體化開發的綜合發展內涵。并緊抓市場配置資源與消費經濟時代來臨的大勢，全面分析了產社城鄉一體化的開發模式，及未來地產開發商的轉型升級。以下是部分精彩觀點摘錄：

林峰院長發表主題演講“市場中生長的新型城鎮化模式”

一、新型城鎮化是一個頂層設計

現在針對新型城鎮化出現了三個錯誤觀點：第一，新型城鎮化就是開發房地產和造城運動；第二，城鎮化是工業化的結果，不可能成為推進經濟增長的工具；第三，新型城鎮化已經接近尾聲，留在農村的勞動力只有大概2.2億，農村居民主要是老弱病殘兒童等。

我不認同這三個說法。我認為，第一，新型城鎮化的目標是要實現城市人口“量”上的增長和中、低收入階層及農民生活水平的提升，是一場最深刻的社會體制改革――城鄉二元結構突破，與造城和開發房地產完全不同；第二，新型城鎮化集社會體制改革、基礎設施投資、公共服務升級、同城化及網絡化發展于一體，是一次最大規模的公共設施與公共服務投資，這勢必將推進經濟的增長；第三，新型城鎮化是單一城市中心化聚集向城鎮網絡化的結構調整，其中最重要的是城市群及城鎮群發展結構；第四，新型城鎮化是市場主導下的產業升級與產城一體化發展，房地產商將在這一過程中扮演重要角色。

由此，新型城鎮化是未來十年第一位的綜合發展工程，是中國經濟保持高增長的頂層設計，以人的城鎮化為宗旨，包括社會體制改革創新、公共服務全面覆蓋升級、城鎮結構模式突破、產城一體化開發為方向的中國經濟第二輪成長的龍頭。

二、市場配置資源與消費經濟時代

十八屆三中全會明確規定，市場在資源配置中起決定作用。在新型城鎮化過程中，政府負責制度建設、執法治理，市場重要的作用是進行資源整合與配置，企業成為城鎮化建設的主角。市場化下的新型城鎮化發展需要把握以下三點：

1、產業先行

產業發展是城市建設的基礎，產業集聚可以帶來就業的增加，進而形成城市人口聚集，由此帶動消費聚集，最終帶動整個城鎮繁榮。

不同于以往中國城鎮化粗放型為主的產業選擇，新型城鎮化在產業選擇上，應搶占產業先機與制高點，發展新興戰略型產業，把低污染、高就業、高附加值、本地資源優化、產業集群化做為產業選擇的五個標準。

2012年，我國社會消費品零售總額對GDP的貢獻達到了51.8%，超過了投資的貢獻率（50.4%）。以內需消費為第一促進要素，成為國家政策的基本導向，消費經濟時代已經來臨。新型城鎮化需要把握以消費產業為主導的經濟大勢。

2、產城一體化

消費經濟如何帶動新型城鎮化？現階段，產業發展與城市建設的一體化發展，已經成為中國特色城鎮化建設中一種廣泛認可的模式。在產業先行的基礎上，實現產城一體化發展有兩種模式：

第一，服務產業園區引導的“產城一體化”模式：原有的工業園區造成工業與城市分離，形成了鬼城與工產業園區同時并存，這是房地產業最大的困境。而服務產業園區和城市相互結合，相互匹配，是以人為本，綜合配套，結合現代服務產業，特別是消費服務產業的人本關聯性，實現產業與城鎮配套的雙重效應。

第二，消費聚集區引導的“產城一體化”模式：不是產業園區，而是消費聚集區，以休閑、娛樂、商業、文化等為主體的終端消費，他們往往不是以產業整合的關系聚在一起，而是以產業聚集的形式，即由市場化引導，形成多業態的消費聚集，進而帶動人口聚集，結合社會公共服務配套，實現產城一體化。

因此，服務產業園區與消費聚集區，是未來新型城鎮化中帶動產城一體化最重要的領域與方向。并為房地產商提供了參與機會。

3、城鄉一體化

以新型農村社區為特點，以小型城市聚集為特色，建設城鄉統一的建設用地市場，打破二元結構戶籍制度的就地城鎮化，這種城鄉一體化模式是未來發展的重點。

在攤大餅式的城市發展呈現諸多弊端的現實條件下，從城市群到大中城市，到各種綜合體，再到新農村社區，多層面、多形式、多元化的城鎮體系開始形成。面向未來的新型城鎮化的趨勢，我認為有三個逆向發展：

第一，逆中心城市。同城化下的城市群發展，使得二、三線城市的城市群成為未來成長空間最大的區域，這種區域在未來五年將成為最有價值的城市化發展區。二、三線城市及衛星城成為未來人口聚集的主要城市。

第二，逆中心城區。不是在中心城區形成聚集，相反在衛星城、衛星鎮、綜合體、社區結構形成聚集，這種逆中心城區成為網絡化最有效、要素組合最優、市場化發展最有效的發展空間。

第二，逆城市化。以同城化為特點，以城市群的大規模形成為特征的逆城市化正在形成。這種以人的空間位移為主導，由城區向城郊、鄉村等自然環境良好的區域聚集的模式，我們稱之為“逆城市化聚集模式”。與 “以生活、工作、居住為主體的長期居留型聚集的城鎮化”相反，逆城市化以短期流動為特征，是由養生、養老、商務、會議等消費需求形成的旅游區、度假區、養老區等，以大批衛星城、旅游小城鎮、新型農村社區為中心，人口聚集的規模非常大。未來，隨著我國收入的整體增長、消費趨勢的變化以及健康老人人群的增長，這種趨勢將更加明顯。

三、市場中生長的新型城鎮化模式：產社城鄉一體化模式

未來造城，首先要依托于產業和就業。產社城鄉一體化下生長起來的新型城鎮――“產”是產業，“社”是社會體制，“城”是城市，“鄉”是鄉村，是以經營性地產為核心，由項目帶動所形成的城鎮化延伸。休閑小鎮是其中一個主要模式。

在新型城鎮化的構架下，休閑小鎮的發展架構，實際上是由五個部分構成：旅游吸引核?休閑聚集區?居住發展帶?社區配套網?產業延伸環。其發展重點，關鍵在于要有產業構架的支撐、動力機制的明確、綜合設施的配置、居住配套的完善和服務管理的保障。

休閑小鎮打造重點

四、市場化下地產商的機遇與出路

新型房地產市場化下的機遇：1、同城化下城鎮網絡發展的機遇；2、生態改造下土地開發機遇；3、公共設施BT與一級開發機遇；4、公共服務投資與社區帶動機遇；5、產城一體化開發機遇；6、城市綜合開發及運營的機遇。

市場主導將成為未來新型城鎮化的基本邏輯，地產開發商將在其中扮演重要的角色。產城一體化配套開發，將促使地產商走向產業開發的新領域。未來地產商的發展應遵循以下思路：1、開發綜合化；2、產城一體化；3、產業服務化；4、長短收益配置合理化；5、金融服務運用的合理化；6、企業聯合和品牌整合化。

本文關鍵字：新型城鎮化 查看更多