萬達旅游地產項目在南昌等6個城市簽約 總投資2000億

2013年，萬達旅游地產項目先后在廣州、哈爾濱、南昌、無錫、合肥和青島6個城市簽約或開工，投資總額達2000億元。

截至目前，萬達在全國各地共簽約12個文化旅游城項目或旅游度假區項目，除了福州和武夷山項目從2010年簽約至今無下文，以及無錫和廣州項目至今還未正式宣布動工外，其余8個項目已經全部開工，且部分項目已經建成投入運行。萬達董事長王健林曾在不同場合宣布，未來幾年內，萬達將在全國范圍內開發10個文化旅游城項目，這一目標即將達成。

對于萬達大規模發力旅游地產項目，勁旅咨詢總經理魏長仁認為，這只是萬達戰略布局的一部分，即以旅游地產為載體，用來承接其旗下商業、酒店、影視、百貨和旅游度假業務，“旅游地產也是萬達各種業務的承接平臺”。

打造資金鏈

如此大規模的投資旅游地產，讓萬達陷入了圈地和資金的質疑。對此，萬達某內部人士告訴中國房地產報記者，對于每一項投資行為，萬達均是經過嚴格論證的，不會存在資金的問題；王健林也曾表示，外界是對項目總投資簡單相加后，質疑投資高風險，但“總投資不等于當年投資，我們宣布的總投資是從項目開始到結束的總額?！?/P>

“每個文化旅游城項目都宣稱是幾百億元投資，實際上萬達自己拿出的只有十幾億元，萬達很多旅游地產項目都有合作伙伴，并不是自己全部投資，另外，萬達在項目建設過程中也會通過商業、住宅項目回籠一部分資金?！蔽洪L仁表示。

萬達旅游地產項目分為兩類：一類為文化旅游城，以文化、商業、旅游和酒店為主，主要由萬達自己投資開發，這類項目通常位于靠近城市位置或未來城市商業中心規劃區，是萬達廣場的升級版本，哈爾濱、武漢、南昌和合肥等項目均具備類似特征。

另一類為度假區項目，是由萬達聯合泛海集團、聯想、用友、一方集團、億利資源等8家企共同開發，主要以旅游度假為主，與文化旅游城偏重于商業不同，這類項目更多傾向旅游度假，如長白山、大連，金石灘、西雙版納項目均由上述聯合體共同開發，擱淺的福州和武夷山項目也均屬于此類。

王健林曾在公開場合表示，萬達每個旅游地產項目注冊資金為30億元～40億元，其中拿地成本和啟動資金需要8億元～10億元，項目投資時“萬達拿出35%～40%的注冊資金，銀行融資30%左右，剩余靠預售款收入解決”。

構建承接平臺

據萬達官方公布的數據顯示，截至目前，萬達全國范圍內處于開業運營狀態的有81座萬達廣場、46家五星酒店和超五星酒店，此外還有萬達百貨、萬達影視城和旅行社等數個產業平臺，其持有物業面積僅次于美國西屋而位列全球第二。

未來萬達的版圖中，商業、文化、酒店和百貨將成為萬達的4個支柱產業，并相互協同。發展旅游地產項目無疑是在為其四個產業構建一個理想的整合平臺。

萬達2013年上半年年報顯示，萬達集團上半年收入745.1億元，同比增長33%，其中商業地產公司收入567.2億元，占集團上半年總收入的76.12%，文化集團上半年收入109.3億元，租金收入36.7億元，在整個集團收入中，商業地產仍然占據大半。

王健林在上半年年報中表示，當一個國家的城鎮化達到80%以上，房地產行業就會出現大面積的萎縮現象，中國房地產行業繁榮還能持續15年～到20年，萬達必須要主動轉型，未來要把文化旅游作為萬達的支柱產業來發展，與商業地產一起使萬達未來形成雙輪驅動，到2020年的時候，房地產行業在萬達的比重要下降到50%以下。

從目前萬達已經開工或運營的文化旅游城項目中，不難看出其構建綜合平臺的用心，萬達每個文化旅游城項目幾乎均由文化、旅游、商業和酒店四大項目構成，具體內容包括主題公園、商業中心、酒店、影視城等內容，旅游地產建設內容基本與萬達現有的業務實現完美對接。

構建全產業鏈

種種跡象顯示，萬達正在由一家傳統的房地產企業向以文化旅游為主的綜合企業轉型，萬達依托其在地產行業的優勢地位，目前正在謀劃文化旅游全產業鏈模式。

在傳統的旅游市場中，旅行社組織、景區游覽、商場購物、酒店休息配合相應休閑設施是主要內容，這些內容分布在不同區域，由不同的商家經營，而旅行社是其中主要接入口和協調者，處于主導地位。

截至目前，萬達已經在江西、湖北和北京收購了三家中等規模旅游社。江西南昌和湖北武漢均有萬達文化旅游城項目，目前武漢萬達中央社區項目已經部分投入運營；南昌項目正處于建設過程中；而北京則是全國旅游市場的主要客源地。

中國休閑文化產業研究中心副主任孫小榮認為，新旅游法的出臺為萬達提供了構建文化旅游全產業鏈的機遇，“旅行社好比為萬達轉型業務安裝了一扇大門，可以把萬達全部的非地產業務整合起來”。

構建文化旅游全產業鏈，不僅在與競爭對手交鋒過程中處于優勢地位，同時也把自身經營風險降到最低。在目前旅游地產并無普遍成功模式的背景下，萬達憑借其雄厚的資金和影響力率先進行大規模布局，一方面顯示出萬達轉型的急迫性，另一方面也凸顯了萬達對行業的前瞻性。

魏長仁告訴中國房地產報記者，旅游地產項目一般都有一定的成長期，一旦成熟起來，其潛力將不可小視，“就拿長白山項目來說，因為交通原因，這個地方當地客源并不具備優勢。萬達項目進駐后，當地政府在附近修建機場、打通交通要道、改善現狀，最終結果是雙贏”。

孫小榮表示，從文化旅游城和度假區項目布局可以看出，萬達開發文化旅游城項目并非一時跟風，“這些項目都分布在傳統的旅游區，具備一定的文化旅游資源，比如長白山、大連、西雙版納都是很成熟的景區。與此同時，這些項目都有一定的輻射性，都是政府規劃中未來主要發展區域，唯一非省會項目是無錫項目，主要針對上海和整個長三角地區?！?/P>

另外，作為商業文化綜合體，萬達廣場在項目成熟后，快速復制到全國各地，并成為當地主要商業中心，萬達文化旅游城作為萬達廣場的升級版本，其如果同樣具備復制性，對萬達未來業務的整體擴張將產生深遠影響。

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