市場主導是未來新型城鎮化的基本邏輯

編者按：2013年12月4日，林峰院長受邀出席由全聯房地產商會和中國旅游度假地產聯盟主辦的“2013-2014年中國旅游度假地產年度趨勢論壇”，在“逆城市化與旅游地產發展趨勢”一演講中，提到“市場主導是未來新型城鎮化的基本邏輯，也是新型城鎮化未來發展的重要趨勢”。我們將林峰院長的相關觀點進行了整理，以饗讀者。

新型城鎮化的核心――人口聚集模式

我國人口的聚集呈現出兩種趨勢：

第一個趨勢，也是最主流的一個模式，即大規模人口向一、二線城市聚集，形成大型、超大型城市群，我們稱之為“中心化聚集模式”。目前我國一線大型城市群的房價都保持著良性的增長，而三、四線城市則遇到了很大障礙，出現了大量的住房剩余，正是這一聚集模式的反映。未來，城鎮化還有近二十年的持續發展過程，而大型城市群將成為城市發展的主要風向標。人口聚集推高房價，因此，“地王”的產生是必然的。但類似北京的“圈城”發展結構已經很難維持，需要更合理的城市結構。

另一個趨勢是以旅游為方式，以人的空間位移為主導，由大量的養生、養老、商務、會議、體育運動等出游形成的，由城區向城郊、鄉村等自然環境良好的區域聚集的模式，我們稱之為“逆城市化聚集模式”。與第一種“以生活、工作為主體的永久性的居住化”正好相反，這種趨勢是以短期流動為特征的，人口聚集的規模也非常大，據統計中國人均出游次數達到了2.3次，2012年的出游量達到 了30億人次。未來，隨著我國收入的整體增長、消費趨勢的變化以及健康老人人群的增長，這種趨勢將更加明顯。

新型城鎮化建設的四大重點問題

面對傳統城鎮化中出現的問題，新型城鎮化建設有四大要求：產城一體化、解決好“人”的問題、實現城鄉統籌和優化城市格局。

產城一體化：未來的新型城鎮化應擺脫當下以住宅為核心的城市化，有效結合產業來帶動，形成人口聚集，配套公共服務、商業，形成產業、居住與城市一體化發展的格局；

解決人的問題：使外來人口享受與本地城鎮居民平等的公共服務待遇，真正實現農民的“市民化”；

城鄉統籌：形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型功能、城鄉關系，這樣的發展包括就地城市化，是未來中國最重要的、也是解決農民出路最重要的方向；

優化城市格局：攤大餅的城市格局一定不會持續，未來應以城市群的同城化為主體，以衛星城為發展重點，并與就地城鎮化的特色城鎮發展相結合。

市場主導是未來新型城鎮化的基本邏輯

面臨新型城鎮化的要求，僅僅依靠政府的力量顯得有些薄弱。而隨著國家對市場地位的確定，市場主導將成為未來新型城鎮化的基本邏輯，地產開發商將在其中扮演重要的角色。他們要完成的“造城”、依托于產城一體化生長出來的城鎮化，不僅僅是綜合體，而是經營性地產項目帶動所形成的綜合體延伸，以及居住一體化、城鄉配套一體化、城鄉社會保障和社會公共服務一體化形成的城鎮結構，我們稱之為市場化下生長出來的城市化，這將成為未來新型城鎮化的核心模式和結構。

市場化生長出來的城市最有生命力，但在市場主導下的新型城鎮化趨勢下，城市規劃與管理卻面臨著較大的挑戰。現在的城鎮村體系完全不能概括如今蓬勃發展的具有城鎮結構的綜合體，他們既不屬于城市，也不屬于鄉鎮，而是一個獨立的結構。因此，政府必須改變原有觀念，出臺政策，將大規模的這一城鎮類型納入到城市結構中來。從而形成城市群、城市帶、大中城市、小城鎮、綜合體、新農村社區等多樣化的具有中國特色的城鎮體系。

未來地產商的出路

目前，在城鎮化開發中存在著大量的惡性循環。一是城市開發脫離產業，二是既脫離旅游又脫離城市的旅游地產，造成了沿海地區大量的空樓、鬼樓，三是大規模的商業綜合體缺少與娛樂、文化、體驗方式的結合，加上電商的打壓，缺少商氣。在這一現實條件下，未來地產商的發展應遵循以下思路：1、開發綜合化，不再僅僅是房產供應商，而是區域綜合開發商，必須站在綜合開發商的角度來看待與政府、農民、投資人和顧客的關系；2、產城一體化，不僅做樓盤，還要考慮社會復合結構，做城鎮化；3、產業服務化，如果沒有現實體驗化、休閑化、娛樂化，形成服務能力，地產商將面臨著很大的危險；4、長短收益配置合理化，將地產所有權與使用權分離，轉化為綜合平衡模式，即快銷+售后回租+持有經營，這需要地產商要有產業的經營能力與品牌；5、金融服務運用的合理化，運用貸款、基金、發債、資本融資等不同融資模式，實現對長短結合收入模式的融資現金流支撐 ；6、企業聯合和品牌整合化，投資商、開發商、服務運營商企業應聯合打造聯盟，共同推動城鎮化開發，另外，有序、整合、協調的品牌導入將成為招商引資手段及發展結構。

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