從機會與困境中 探索旅游房地產創新開發模式。

日前，林峰院長在全國房地產經理人聯合會上，就房地產的現狀及創新、綠維創景在房地產創新領域的探索及經驗、行業在房地產創新大趨勢下的變化等方面做了發言，現整理如下：

1、中國房地產存在五大結構良性機會與四大結構惡性困境

中國房地產發展處于結構性矛盾狀態，良性發展與不良困境同時存在。我認為存在五大結構良性機會與四大結構惡性困境。

五大結構良性機會：第一、城鎮化空間巨大，為未來20年提供了持續增長的機會；第二、土地控制有效，土地升值結構有序良性，保證了不動產持續保值增值的基礎，為土地一級開發提供穩定的空間與機會；第三、城市配套水平持續升級，重置成本保持增長，保證了城市房地產保值升值基礎，為城市梯級房地產升值形成波浪式推進結構，形成城市房地產開發的可控與有序機會；第四、產城一體化趨勢明確，為城市可持續發展提供了保障，為工業區、高新區、產業區、經濟開發區等與城市房地產混合發展提供了機會。同時，新的產城一體化城鎮開發，形成了創新開發的商機，使產業資本與房地產資本融合發展成為新主流模式；第五、剛需、改善性需求、服務業需求、商業需求、休閑需求、投資需求等等依然旺盛，房地產成本與市場價格之間的利潤空間仍然較大，構成了多數產品盈利能力的基礎，房地產產品開發仍然是最盈利的商業模式。

四大結構惡性困境：第一、基于房地產商低價土地高房價開發追求與政府政績需求的新城造城模式，是大多數脫離產業的城市化的惡性開發，造成了空城與鬼城；第二、既脫離旅游又脫離城鎮的所謂“旅游房地產”，特別是沿海地區大量的空樓鬼樓，是極大的資源浪費；第三、大規模的商業綜合體規劃與開發，由于缺少商業及休閑娛樂文化商務等等產業經營基礎，以賣房給小業主為目標，建造了大量無人氣的商業樓盤，形成了開發商與小業主間較大矛盾，也因此越來越難賣；第四、產業房地產熱中，虛產業，實房地產的運作手法，騙政府又騙業主，害人又害己，在社會大背景之下，已經越來越難。

2、綠維創景對旅游房地產創新開發模式的探索

在黨的十八大精神指導下， 北京綠維創景規劃設計院開展了“旅游引導的產業集群化與新型城鎮化模式”研究，并將相關成果集結出版了《旅游引導的新型城鎮化》一書。研究范疇已經跳出旅游產業本身，在研究旅游產業與其他產業互動化、集群化發展的同時，不斷探索旅游與城鎮化之間、旅游與地產之間、地產與城鎮化之間的關系以及運作構架，在此基礎上創新的推出了“旅游房地產開發模式”，并在實踐中得到了檢驗及修正。

綠維創景提出了旅游房地產五級臺階的開發模式，第一，進行資源包裝和前期設計，賣出項目；第二，實施基礎開發，進行子項目的招商引資，或賣出項目；第三，開發引爆人氣的項目，形成地價升值，招商引資或賣出項目；第四，開展一期開發，形成人氣，銷售部分商業與住宅房產，再招商引資或賣出項目；第五，獨立整體開發，引入資本合作，或上市資本運作。每一種形式所對應的開發關鍵及盈利來源、盈利大小均不相同。

綠維創景提出面向新型城鎮化的旅游地產開發，必須以區域綜合開發為理念，運用泛旅游產業集群化發展模式，開發泛旅游架構下的地產產品。我院運用泛旅游地產的架構，將旅游地產概括為休閑商業地產、休閑居?。ǖ诙铀┑禺a、度假居住（第三居所）地產、酒店地產、養老居住地產、文化創意地產、莊園地產、新農村社區旅游地產八大開發模式。

3、中國房地產行業的創新趨勢

在房地產創新趨勢下，最主要的變化為三個方向：第一、開發綜合化，包括商業綜合體、休閑綜合體、旅游綜合體、養老綜合體、文化綜合體等等；第二、產城一體化，包括產業園區、經濟開發區、高新區、物流園區、教育園區、文化產業園區、旅游度假區等等與城市融為一體的開發架構與模式；第三、產品服務化，包括居住樓盤配套服務、社區配套服務、物業管理服務提升、商業管理服務升級等等。

最后，林峰院長指出全經聯作為房地產精英平臺，在理念推進、技術交流、經驗借鑒等方面，可以發揮重要作用，希望即將召開的中國房地產創新大會，能夠成為行業創新的風向標和引領者。
 

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