新型城鎮化架構下的房地產創新。

導讀：為進一步推動行業的創新轉型，總結房地產行業創新的商業模式，由全國房地產經理人聯合會（簡稱：全經聯）主辦的“首屆中國房地產創新模式大會”于2013年10月26日-10月27日在北京四季酒店隆重召開。我院林峰院長受邀出席大會并發表題為“新型城鎮化架構下的房地產創新”的演講，受到與會人員的廣泛關注。以下為精彩觀點摘錄。

城鎮化的核心是人的聚集

新型城鎮化對于房地產行業的發展是一個新的開啟抑或是一個轉折？新型城鎮化是對舊的城鎮化的反思，對于房地產企業而言，實際上早已享受了城鎮化的盛宴。新型城鎮化下的房地產發展，需要全新的結構和模式創新，而以旅游產業為主導方向，考慮創新發展的手段和方法是一個不錯的選擇。城鎮化的核心是人的聚集，以前城鎮化考慮更多的是以居住和生活為中心的戶籍人口聚集，實際上還存在著一大部分流動性、短期性的人口聚集，特別是以旅游、休閑、度假、養老、會議、培訓、運動等方式形成的聚集，這一聚集模式與長期人口居住聚集有很大差別。在新型城鎮化中，人的聚集模式決定了城市發展的結構和新型城鎮化之間城市化本身形成的結構。

人的聚集方向對未來城市的發展結構具有重要影響

人的聚集趨勢和聚集模式是研究中國未來新型城鎮化發展空間布局結構的關鍵要素。人通過什么樣的方式，向何處進行聚集？我認為有兩個方向：一是以中心城市為目標進行大規模聚集。一方面，大型城市群，已經成為人口聚集最重要、最核心的板塊，如京津唐、珠三角、長三角地區形成的聚集。另一方面是在省會級別城市形成的聚集，如長株潭、武漢等。最近山東提出省會城市群的概念，實際上就是以省會濟南為中心與一些中型城市共同構建的城市群結構。綠維創景所做的昆玉旅游產業帶上的城市群整合，其主要結構也是圍繞同城化進行城市聚集、人口聚集，在發展中形成中心城市，并促進城市群中心化、中心集聚化，由此形成未來城市化發展方向。二是與第一種聚集趨勢相反的非高密度城市化區域的疏散結構。這種聚集是逆向的人群聚集，可以是旅游、度假、休閑、養老、會議、托管培訓等形成的中短期活動結構，也可以是兩到三個月的度假化和養老化的逆向人群聚集結構。以上兩個趨勢形成了兩個方向的人流聚集結構，并由此產生不同的產業聚集、城市化聚集方向。

消費產業的拉動形成城市良性循環結構

新型城鎮化要求以人為本，解決好農民工進城后的身份問題，以及由此涉及的教育、戶口等問題，這需要政府投資一筆巨大的資金。中國持續發展的前提是土地紅利、房地產紅利等，如果沒有這些紅利，很難有今天的財富增長效益。通貨膨脹使人民幣對外一直在增值，財富大幅度增長的背后是固定不動產大幅增值帶來的農民的補償收益、政府的財政收益、有房者的財產升值收益等，這些收益加上居民收入大幅度增長、工資上漲、財產增長等形成了消費升級，進而消費產業的拉動形成城市的良性循環發展結構。如果這種循環被斷掉，整個依托于土地開發形成的良性循環財富鏈將斷掉，將會對中國已經形成的經濟發展邏輯造成實質性的障礙。因此相對高水平消費人群的增長，就成為我國經濟良性循環發展必須要依托的基礎，包括土地制度、財政制度、改革等在內的這一實質性的結構在未來10-20年都難以打破。土地和人之間的關系、土地和福利之間的關系、土地和消費之間的關系、土地和產業之間的關系等，實際上已經形成了一個支撐未來城鎮化發展要點的邏輯結構。從過去的產城分離到產城融合，從傳統的引擎到新型的產業發展動力，從城鄉二元到城鄉統籌，從污染、粗放的發展到生態集約的發展都是城鎮體系的合理化要點。

產城一體化發展進程

城、鎮、村三級城市化管理模式和城市規劃模式已完全沒有辦法支撐未來新型城鎮化的創新結構。因為未來的中國將會形成大量的既不是城也不是鎮或村，而是達到城鎮化生活水平的綜合發展區域、綜合型發展小鎮和鄉村協調發展的城市組團。這種產城融合下的組團化發展區域不一定是中心鎮，也不會是大型城市攤大餅的元素，在未來中國新型城鎮化中將會成為最重要、最主導的發展模式，這也恰恰是綜合發展過程中地產開發商尋找自己的產品線、獨特發展模式最好的空間和最好的商業創新機會。在中國早期城市化模式中，城市依托于工業一體化發展，80年代出現鄉村和工業融為一體發展。第二個階段工業園區大量興起，形成了工業和城市之間的分離，兩條線同時并進，形成睡城、居住城與沒有足夠休閑、消費、文化及第三產業支撐的城市、以工業化為主導的工業園區，這兩條線的持續進行，形成了空城、鬼城與工產業園區同時并存，這是房地產業最大的困境，也是現在整個中國發展面臨的一個問題。未來的城鎮化，產城融合模式將是主體，無論是純工業化的配套關系還是以第三服務產業為主導，高端產業與城市之間結合，包括休閑、旅游、度假、養老等等產業推動下的流動人口的新型城鎮發展，都會產生融合結果。

內需拉動將是未來城市發展的最大動力結構

現在的空城現象最重要的原因是沒有產業支撐。選擇什么產業支撐和扶持一個城市化的進程對未來整個新型城鎮化具有重要的意義。完全靠高科技、出口產業、加工型產業、重化工產業出現了很多問題，新的產業選擇中，服務產業、第三產業指導下以休閑消費、內需型消費為主導的城鎮化比重在未來會越來越大，通過內需的消化、吸收并帶動城市的消費形成城市生活水平與城市發展是未來最大的動力結構。

旅游引導的新型城鎮化將會大規模的發展

旅游是“人的搬運”，通過旅游把人從中心城市“搬運”到目的地，從城市的核心區“搬運”到郊區，以“人的搬運”為主導而形成人員的流動和休閑聚集。旅游通過吸引力與吸引核形成的“搬運”基礎，如果沒有吸引力不可能形成旅游需求。旅游搬運的不僅僅是人，最重要的是消費能力。經濟學看到的是鈔票，人的搬運實現了消費聚集即鈔票的聚集，通過旅游休閑形成了消費產業、消費經濟的聚集和遷移。對于旅游目的地而言，通過消費經濟的遷移，形成了消費型產業鏈的延伸和產業聚集結構，由此形成了以服務產業聚集為目標，通過游客消費特別是多天住宿，甚至一個星期的長期停留帶來的除了門票以外的吃喝玩樂、教育、培訓、運動、養生、養老等，構成了旅游目的地的消費產業聚集效應。消費產業的聚集效應需要基礎設施建設、大規模的土地開發、房地產開發和消費產業的服務功能、服務產業本身的產業開發等。產業開發帶動下的基礎設施發展同時非常適合于居住，可以形成就業（包括農村人口進城就業）、服務人口在這個區域的就業聚集、城市居住需求和城市發展配套需求，由此旅游引導下的產業聚集帶動就業、就業帶動城市配套，城市配套和產業共享發展形成旅游城鎮化，這是旅游引導的新型城鎮化的基本邏輯。這個基本邏輯不僅僅針對旅游產業，對休閑產業、消費產業、養老產業、運動產業、教育產業等大量的服務產業均適合。因為產業服務的基礎設施要求、就業人員的居住要求和流動性聚集與永久性居住聚集相互配合形成了這種聚集結構的城市化，這在中國將會形成較大規模的新型城鎮化發展。

旅游產業引導下新型城鎮化的主要模式

第一是對中心城市，特別是對大型城市和城市群中的衛星城具有重大作用。比如說北京和天津周邊至少有30―50個衛星城，這些衛星城最大的作用是要讓京津的中心城市人群，通過長中短期的流動聚集和相對長期的居住聚集結合起來發展，并把北京和天津的部分產業通過引導形成往外流動的一種發散性發展結構，這種發展結構的未來空間比攤大餅式的發展空間要大得多。第二是中型城市。比如義烏，會議、會展、休閑居住成為其城市休閑化的一種發展。第三是旅游小城的建設。有多少人就會形成多大的城，三十萬、十萬和一百萬、一千萬的游客量將會形成不同的聚集。十萬人的聚集可以帶動商業街，三十萬人的聚集可以帶動一個小鎮，達到三百萬以上的游客量能形成城市，千萬級以上能構成城市群的發展。第四是旅游小鎮。“一鎮一品”的旅游小鎮在未來新型城鎮化建設中具有特別重要的意義。最有特色的經典案例是涿州，全市720平方公里，通過將村并成鎮后節約土地，部分土地用于村里的建設，部分土地用于風情小鎮的發展，部分土地用于集中發展，通過風情小鎮結合花園城市打造休閑、旅游、創意農業等等。整個市域形成一個中心區、五個組團和49個風情小鎮，并按照一鎮一品的手法形成了自己的發展模式。拆遷費用不到100萬，拍賣的土地費用達到200―400萬，土地拍賣與拆遷費的價差使每個中心小鎮能夠形成20億左右的收益，通過土地價差收益不僅能把農村的中心小鎮產業化推動，而且能夠通過城區房地產和城區產業發展促進中心城區和組團區快速發展。這是中國的城鎮化在全域城鎮化的創新，涉及到體制創新、管理創新，因為這種風情小鎮不是靠建制鎮、政府的管理，規劃系統先有的城、鎮、村的三級結構無法輻射到這種管理結構，從土地管理、城鎮統籌、基礎設施建設和產業發展，都需要在制度上進行改革創新和配套。

因此新型城鎮化無論在一個縣域結構中，還是大型城市群的創新結構中，或者在通過旅游目的地和產業創新產生融合的聚集結構中，都面對大量制度需要創新，特別是城鄉規劃的法律、法制和城市管理結構的創新。其中以產業為依托形成的綜合開發結構是未來新型城鎮的主要模式。萬達從商業綜合體到旅游、休閑、度假的綜合化發展，形成了土地一級開發到二級房產產品、商業地產產品、旅游地產產品和各種各樣的商業型、商用型地產產品開發，再到產業本身的扶持和產業經營，特別是第三產業的產業經營。通過地產利潤、房產利潤來推動這樣一種綜合發展，成為今天房地產產業必須要去面對的發展現實。

區域運營商成為房地產企業的未來發展方向

以區域綜合開發為依托，以產業帶動的新型城鎮化開發為己任，已經成為今天房地產商最重要的發展方向和使命。不管是“美麗中國夢”還是未來新型城鎮化的重要支持，都來自于依托土地、房產、固定資產投資、消費經濟高速增長帶動下的經濟邏輯，房地產經營企業應將思維轉向地產與產業、與城市運營有效結合上來，從而發展成為最重要的中國經濟推動力量。

本文關鍵字：新型城鎮化 查看更多