開發商“去住宅化” 海南成旅游地產投資集中區

中國房地產行業已經正式進入“下半場”，這是在業內外沒有多大爭議的一個判斷。在調控不放松的大背景下，銷售業績下滑，融資大門緊閉，專注住宅市場的開發商已經所剩無幾，轉型已成為不爭的事實。萬科、龍湖加碼商業地產，恒 大加快推行產品標準化戰略，綠城推出代建模式，萬達大舉進軍旅游地產，綠地介入產業地產。

“現在很多企業的首要問題已不是資金，而是戰略?！?中國房地產數據研究院執行院長陳晟指出，在朝氣蓬勃的上半場，憑借巨大的制度紅利和市場紅利，無論是靠規?；€是靠精細化戰略，各路房企大都獲得了飛躍式的發展。但現在，挑戰來臨，后十年，如果企業對旅游地產、產業地產等新領域涉足的計劃不明，或者是戰略選擇得不對，可能會錯失后面白銀十年的機會。

游資共同選擇旅游地產

處于十字路口的各大房企，將目光投向了住宅以外的領域，并各顯神通。

日前，佳兆業高調宣布，未來6-8年，將在遼寧葫蘆島綏中縣東戴河新區斥資500億元，圈地11平方公里，建造建筑總量為1000萬平方米的旅游地產項目。

將觸角伸向旅游地產的，還有中弘股份(000979)。最近3個月，中弘股份已將?？?、西雙版納、濟寧等城市近13萬畝土地收入囊中，總投資將超500億元。

這只是冰山一角。今年以來，中鐵、恒 大、中坤等各大房企，一哄而上，紛紛在旅游地產領域攻城略地。據統計，在房企百強中，有近1/3的已擁有旅游地產項目。

“包括旅游地產在內的旅游產業發展迅猛，成為服務業的重要增長點。旅游地產正在成為從其他行業撤出的游資的新出路?！痹谌涨芭e行的2012年國際旅游財富峰會上，國家旅游局綜合協調司司長張堅鐘就表示，今年旅游全行業投資有望繼續超1萬億元(去年已過1萬億元)。

張堅鐘稱，旅游產業的發展將帶動包括城市建設在內的投資，而發展旅游地產切合了很多地方政府的施政思路。目前，云南、貴州、海南等地成為各路資金投資旅游地產的集中區。

一位山西證券(002500)人士透露，從山西煤炭行業撤出的3000億元資金正在尋找新出路?！岸糜蔚禺a成了這些游資的共同選擇，就像早年游資投資教育地產一樣。”上海師范大學旅游學院院長楊衛武表示。

“傳統住宅項目土地賣不動，旅游地產項目不但能夠帶動當地政府投資，而且能夠增加GDP和就業，因此地方政府很積極?！焙Ｄ系禺a經理人聯盟主席齊志輝稱，這樣一來，開發商就有討價還價的資本了，因此，旅游地產的土地價格比傳統的住宅及商業地塊要低很多。而經濟學專家鄧志浩也表示，政府對旅游景區和旅游地產的招商引資優惠力度是非常大的，開發商在開發過程中也就不需要承受太多的資金壓力，并且可享受土地增值。

產業地產成為新寵
除了旅游地產，一個尚屬陌生的概念也受到房地產界的關注，那就是以產業聚集為特征的園區開發，即所謂產業地產，也日漸受到地產企業的關注。

上海證券近期發布的報告顯示，除此前傳統的張江高科(600895)、外高橋(600648)等園區類上市公司外，越來越多房地產企業進入產業地產領域，尤其是實力雄厚的實業集團公司。

如聯想集團及其合作企業將在大慶建設科技城項目，總投資超過100億元。而萬通在攜手TCL高調進軍產業地產后，在今年又與匯源簽署了一份工業地產合作備忘錄，宣布對匯源集團旗下工業地產資源進行整合。另外，綠地集團也與鄭州市相關部門簽約開發總投資額高達130億元的濱湖國際總部產業園。與旅游地產同樣的是，低廉的土地價格，亦是吸引開發商進駐產業地產的最大原因。

同樣，在房地產調控及社會老齡化的雙重推動下，養老住宅也迎來了發展機遇。保利、萬科、龍湖、華潤、花樣年等紛紛涉足養老地產。據相關資料顯示，目前整個養老地產市場的商機約4萬億元。到2030年，有望增至13萬億元。但每年為老年人提供的產品還不足500億元。

“現階段，我國養老產業和養老服務的發展還相對滯后。養老產業長遠的經濟和社會效益是吸引投資者重要因素?！庇袠I內人士表示。

還有房企選擇了海外發展。近日，首創置業宣布已與法國地方政府簽訂土地協議，將建設中法經濟貿易合作區，為出海房企再添新例。無偶有偶，萬科近期也加快了國際化發展步伐，目前已經成立了美國地產業務推進小組，為進軍美國市場做準備；而中航地產(000043)也加速布局海外市場。

上海一家房地產研究機構此前發布的《全國房企多元化經營調研評估報告》顯示，通過對滬深主業為房地產業的132家上市公司多元化擴張的調研發現，中天城投(000540)、中潤投資、鼎立股份(600614)、華業地產(600240)等20余家房企已經或即將涉足礦業，占到整個房地產板塊上市公司總數的近1/6。星河灣等一些房企，還涉足高端白酒等消費品行業。

利潤下滑成企業發展瓶頸

“對于房企來說，轉型是勢在必行，更重要是掌握主動性，對宏觀的判斷，對未來的判斷，要做好積累，不要盲目地跟風，目前有旅游產業、還有其他的產業，是否可以跟同行拉開差距，這是非常關鍵的一點?！毙呛訛臣瘓F副總裁梁上燕稱。

而包括梁上燕在內的多位房企代表，均不得不承認，諸多房企不得不或主動謀求轉型的背后，掩蓋不住的是利潤下滑所帶來的企業發展瓶頸。

根據滬、深兩市61家上市房企發布的上半年半年報，同花順(300033)iFinD統計出的結果顯示，30家上市房企凈利潤同比下滑。

而據鏈家地產的統計，上半年20家標桿內房企合計實現營業收入1826.91億元，同比增長9.92%，實現利潤401.02億元，同比下降1.32%。20家房企的平均凈利潤率為21.95%，同比下降2.5個百分點。利潤只減不增影響的不僅是房地產商，也影響了投資方的投資熱情和市場的信心，一個顯著信號就是：一些長期投資房地產市場的非房企紛紛開始撤資。

在2009年至2010年爆發式上漲過程中，包括天富熱電(600509)、華菱鋼鐵(000932)、春蘭、四川水井坊(600779)、西部礦業(601168)、中衛脈等一批電信、鋼鐵、制酒企業紛紛涌入房地產業，希望能在快速增長的市場中分一杯羹。但是在最近部分企業明顯加速了脫離地產、回歸本業的步伐。

近日，天富熱電明確表示，公司以4.02億元的價格將旗下的天富房產100%股權轉讓，轉讓完成后，天富熱電業務將不再涉足房地產，而中國兵器裝備集團也先后轉讓了南方東銀置地部分股權、薊門橋地王等資產。

據北京中原地產市場研究部統計數據顯示，目前，已經有東方航空(600115)、西部礦業、江蘇舜天(600287)、酒鬼酒(000799)業、安徽金種子等非地產業務的公司，從房地產行業中撤資，或減少相關地產的資產配置。

數據也顯示，截至8月11日，今年共有約70家上市房企發布了180個股權轉讓公告，同比增長62.16%。

“隨著國內房地產行業發展環境的變化，房地產企業原有的生存發展路徑將難以應對新的挑戰?！?陳晟稱，相比“黃金十年”，在未來的“白銀十年”里，無疑將會出現利潤平均化、市場二元化、模式專業化、資產波動化、經營虛擬化等重大變化。

在陳晟看來，是否能夠敏銳地感受到下半場的基本趨勢和重要特征，并因勢利導地實現自身的轉型發展，將是今后各路房企生存與發展分化的重要源頭。

正略鈞策管理咨詢合伙人、副總裁薛迥文也指出，總體上看，中國房地產行業正處于牛市下半場和調控中場。一些關鍵的趨勢性變化值得企業重點關注：如以資源圈占為主導的粗放式增長及坐地生財式時代基本結束，以品質品牌和規模實力為主導的專業化、規?；瘯r代已經來臨；以土地紅利為主導的時代即將結束，以高周轉、精細化成本控制和品牌品質溢價為特點的時代已經來臨；以“住上房子”為主流需求的時代即將結束，以滿足“住好房子”為主要需求的時代即將來臨。

薛迥文稱，房企大可不必糾結于眼前依舊從嚴的宏觀調控政策，順應產業鏈裂變、市場需求、區域發展、政府訴求分化等趨勢性變化，盡早轉型才是明智之舉。

“當然，企業轉型是痛苦的，有些企業已定格化，” 陳晟說，比如星河灣就不會做普通住宅，轉型也是困難的。

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