云南旅游地產銷售火熱 州市地產去“旅游”化

       大理：本土購買力抬升

大理：本土購買力抬升

如果有人問，云南最熱的房地產開發市場在哪？除了昆明，大理一定名列前茅；如果把云南各州市的房價排個序，大理也一定穩坐三甲。

縱是如此，2012年大理市地產67億元銷售額，近百萬平方米銷售面積，其中有一半銷售面對本州購房者。

或許過于外向，曾經大理地產市場產品并不豐富，全年開盤也會有間歇期。

感通別墅、銀海?山水間、洱海國際生態城、洱海天域、大理公館……不論是古城區域還是海東片區，別墅開發一度成為市場主導，主要目標即是異地客戶。

“從產品層面看，感通別墅、銀海?山水間的產品戶型和總價都是縮小趨勢，隨著總價趨低，去貨量越快。”俊發?濱海俊園項目負責人蘇欣泉說。

“我們發現大理本州購買力也非常強，賓川、漾濞等高端客戶置業會首選下關，因為大理地產具備旅游和住宅雙重屬性。”

房價，也因為這雙重屬性，有了從7000元/平方米到20000元/平方米的跨度區間，并且漲勢甚快。

根據易事達地產顧問公司提供的數據顯示，2000年，大理商品房新房價格每平方米在1200元左右，2005年上升到了1700～1800元。2006年8月，沃爾瑪進駐大理，這被當地開發企業視為房價“上漲”的一大信號。

如今，洱海邊在建的聯排別墅項目均價已達到10000元/平方米左右，大部分高層住宅價格在5000～6000元/平方米左右，以旅游度假為噱頭的外銷型樓盤精裝修小戶型單價已突破10000元，別墅價格為10000～15000元。這一價格跟去年相比，仍然穩中有升。
　　
那么，持續攀升的房價之下，又孕育了怎樣的市場？
　　
“好東西，自然是貴的。既然大理地產項目具有資源和住宅雙重屬性，房價跨度也大，本地人對房價的敏感明顯較弱。”蘇欣泉說。
　　
“還有一個因素是，大理土地資源匱乏，幾乎沒有成片土地可供開發，海東片區也大都在山上，這也推動大理房價上漲。”大理大通地產公司營銷中心副總監、企劃部經理羅諄說。
　　
一度將昆明作為營銷主戰場的大理地產項目，近兩年迅速沉寂，羅諄說，大理地產的產品結構不盡合理，此前以別墅為主，其客群本就有限，又是老項目，價格也無太多優勢，“走渠道的很多”。
　　
“由于前期過快開發，大理地產項目同質化競爭嚴重，因為土地稀缺，品牌開發企業進入者很少，不僅產品線單一且品質不高。”蘇欣泉說。
　　
旅游度假需求不一定需要買別墅，本地的人口也不具備如此大的消費能力，而大理人對居住品質的要求卻不斷提高。“了解市場需求，合理的轉型是大理房地產市場面臨的當務之急。”
　　
面對大理地產現狀，洱海龍灣開始嘗試精裝海景公寓，差異化競爭，填補市場空白。濱海俊園也意在走高端公寓路線，亦旅游度假，亦高端住宅。
　　
“現在大理地產市場的產品明顯豐富，開盤間歇期也不明顯。覆蓋的置業群體，也不再局限于旅游度假人群。”
　　
可以看到，銀海?山水間從一期的大面積別墅到現在三期的小面積別墅，滄海一墅128平方米別墅熱賣；濱海俊園、洱海龍灣推出精裝公寓……大理已經在轉變。
　　

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