林峰：文旅產業地產是未來最具價值的綜合開發模式

12月4-5日，由中國房地產報、中國房地產網、中房智庫聯合舉辦的“綠中國 芯地產——CIHAF2019第二十一屆中國住交會”在北京舉行。中國房地產業協會商業文化旅游地產委員會副主任、北京綠維文旅城鄉規劃設計院院長林峰博士受邀參會，并做了題為《文旅產業地產標準與開發運營》的主題演講，介紹了文旅地產綜合評價標準的編制工作、文旅產業地產的概念和內涵、文旅產業地產的特征及發展模式、文旅產業地產的策劃設計以及文旅產業地產的綜合運營。
林峰博士首次系統闡述了文旅產業地產的概念、結構和框架等。他高度評價“后工業時代的文旅產業地產是未來最具價值的區域綜合開發模式”。作為《文旅地產綜合評價標準（討論稿）》編制專家組組長，林峰博士正在積極推動《文旅地產綜合評價標準》的編制工作。綠維文旅正由規劃設計向運營集團轉型，可為文旅康養與鄉村振興的項目運營，提供顧問、培訓、招商、融資、營銷、托管、承包及全程孵化服務，有效推動文旅產業地產的發展。

★ 一、后工業時代的文旅產業地產是未來最具價值的區域綜合開發模式
林峰博士在會上首次系統闡述了文旅產業地產的內涵，并高度評價了文旅產業地產在未來發展中的作用和價值。
他指出，文旅產業地產屬性為產業地產，以產業為依托，地產為載體；既注重文旅產業的發展，強調泛文旅生產和消費，又強調生活價值的營造。

文旅產業地產與與傳統的工業地產相比，其產業屬性與產業結構不同：
首先，文旅產業的融合特征，是文旅為主導，文旅康養體教商七大產業融合一體化。
第二，文旅產業的產出特征，是“消費性服務業+創意智造產業+生產性服務業”。消費產業的帶動力是經濟發展的核心，文旅產業恰是消費產業的主力軍；批零結合的創意智造產業包括文創、鄉創等，形成定制化；物流園區、商貿市場等是生產性服務業。三種產業產出模式，構成不同的產業形態。
其中，文創智造業是文創和智造結合形成的一個新概念和新方向，是一種新型的產業類型。文創智造業企業多是小規模生產、特色化生產的企業，包括文創產品、文創店鋪、文創工坊、文創公司等，小批量、定制化、體驗性、可與C端形成良好的互動性，這與大批量生產的生產型制造業有本質的區別。
文創智造業通過體驗化、互動化和參與化形成文創活動、文創表演、藝術演藝化等，從而實現生產過程與消費過程的有效結合。在發展過程中形成了工坊模式、體驗式模式、DIY模式等多種發展模式，形成了精油制造、肥皂制造、陶藝制造等多種新業態模式，同時，也形成了畫家村、音樂小鎮、藝術小鎮等多種類型。
文創智造業可以在文旅小鎮、文旅綜合體、旅游目的地、文旅創意產業園、文旅康養村莊，通過文創化和智能化形成新型產業模式，帶來消費模式升級、消費方式的變化，形成對未來的引領和帶動。
第三，文旅產業的聚集特征，是“產業融合聚集（園區）+消費業態聚集（商區）+產居融合聚集（綜合區）+產城融合聚集（新城區）”。

林峰博士強調，后工業時代的文旅產業地產是未來最具價值的區域綜合開發模式。文旅產業地產符合后工業時代的“高質量發展+高品質生活+產業結構升級+區域綜合協調發展”的發展方向。
文旅產業地產以地產作為一個賦能結構和整合結構，實現產業鏈整合、產業空間整合、產業業態整合、資產整合、投融資整合，從而實現區域綜合開發的效果。
文旅產業地產具有引領性和代表性，在未來中國經濟發展中具有重要發展前景和引領作用的發展方向。
★ 二、文旅產業地產的結構和模式
目前，我國房地產市場運行總體平穩，社會主要矛盾已經發生變化，城鎮化進入快速發展的新階段，鄉村振興戰略推動產業融合和產居融合等發展趨勢，特別是中國經濟的工業化階段基本完成，逐漸向后工業化階段過渡。面對巨大的轉型，如果產業結構、理念、工作手法不能跟上，發展將會受到巨大的障礙。 在新的發展下，產業地產以產業為依托，以地產為載體，實現土地的整體開發運營，產業及產業鏈整合開發運營，產城融合整體開發運營。工業產業、高科技產業、商貿產業、生產性服務業、文化創意產業、會展產業、旅游產業、教育產業、健康產業、體育產業以及其他產業帶動的區域經濟的綜合開發運營模式。 
因此，產業地產的本質是產業主導并帶動的區域開發運營。產業地產開發運營是土地開發能力 +房產開發能力+產業整合能力+產業運營能力。

四大核心觀點 

文旅產業地產的發展邏輯是“消費+文創+生產+智能”引導的區域綜合開發，具有產業融合發展、產商融合發展、產居融合發展、產城融合發展四大融合特征，特色化的文旅產品、可經營/銷售的地產產品、完善的配套體系、品牌IP、軟性服務體系是文旅產業地產能否成功的五大核心要素。 

文旅產業地產有4大設計原則+4大設計思路+8大設計手法。其中，新鄉土主義是基于特定地域的自然特征和文化精神，批判性地吸收外來文化，對自身傳統進行批判性地繼承并融合性地再創造。在鄉村振興引導下的鄉村旅游的大環境下，新鄉土主義景觀設計的設計手法吸收了傳統景觀設計的優點，放大了其自然生態性、民俗文化性、景觀原生性，以簡約與功能性見長。 

綠維的新鄉土主義設計是在現代浪潮中對過去的理性回望，是現代化和鄉村振興進程中對鄉土情懷的理性回應。代表案例是綠維新鄉土之三省風情小鎮安置房。（擴展閱讀：萬字干貨！詳解村莊規劃與整村開發）

文旅產業地產最重要的是運營。面臨度假住宿競爭激烈的發展現狀，如何實現度假住宿的經濟價值最大化，開發運營模式尤為重要。通過系統梳理與整合，綠維文旅提出6大文旅產業地產開發運營模式，實際操作中可根據實際情況而定。（擴展閱讀：林峰：住宿類產業地產的策劃設計與開發運營）
★ 三、《文旅地產綜合評價標準》編制工作有序推進
林峰博士在《文旅地產綜合評價標準（討論稿）》2.0版中，明確提出文旅產業地產的概念。
《文旅產業地產綜合評價標準》是由中國房地產業協會主持編制的文旅地產標準，旨在引導文旅地產健康發展。
過去二十年來，我國出現了旅游地產、文化地產、文旅地產、度假地產、康養地產、養老地產、高爾夫地產等等各種各樣的旅游地產概念，一直十分混亂，文旅地產缺乏標準指引，既不利于政府支持與把控項目（立項規劃土地價格稅收），又不利于金融扶持，不利于業態招商、投資招商，不利于投資置業，不利于消費者消費。因此，亟需一個標準來引導健康發展，標準要具有前瞻性、可操作性、涵蓋多樣性、形成標準統一性，實現五個有利，即有利于政府支持/金融支持/業態招商/客戶投資/顧客消費。 
為此，2019年7月18日，《文旅產業地產綜合評價標準》開題會暨第一次編制工作會議召開，推出了標準的1.0版本。8月29日，林峰博士首次發布《文旅地產綜合評價標準（討論稿）》2.0版，在概念與內涵上比1.0版本做了重大調整，評價標準引導支持的“文旅產業地產”，與過去混亂的各種旅游地產具有極大區別。
在這種情況下，林峰博士將文旅產業地產的發展形態形成五大類：文旅綜合體、文旅小鎮、文旅產業園區、文旅康養村莊、文旅新城（新區）。本次標準重點研究的是“文旅綜合體”與“文旅小鎮”兩類形態的評價標準。 

文旅產業地產項目，以開發當地具有價值的自然或人文景觀為基礎，以整體景區化為核心特質，以休閑核心為增長極，以文旅產業綜合發展為目的的一種社會化的政府支持與市場化運作相結合的產業發展與新型城鎮化模式。具有“景區化服務、消費業態聚集、文創智造生產、城鎮化、區域綜合發展”五大特征。 
在此結構下形成評價體系：（擴展閱讀：中國房協《文旅地產綜合評價標準(討論稿)》2.0版發布）

★ 四、綠維運營集團有效推動文旅產業地產的發展
文旅新時代，旅游景區、鄉村改造、文旅康養綜合體、特色小鎮等，大量PPP、EPC項目，要求強有力的運營的支持。 
綠維文旅由規劃設計為主導轉型開發運營，成立運營集團，為文旅康養與鄉村振興的項目運營，提供顧問、培訓、招商、融資、營銷、托管、承包、及全程孵化服務。 

除上述業務領域和服務內容，綠維文旅可提供開發顧問咨詢、運營顧問咨詢、全程顧問咨詢的常年顧問服務；景區創A保A 、營銷策劃與執行、街區商業招商、托管經營、承包經營的運營管理服務；區域旅游投融資顧問與咨詢、文旅康養項目融資顧問與咨詢服務；基金管理與投資服務；文旅旅游項目（EPC+O）、鄉村農業項目（EPC+O、PPP+O）的建設項目運營支持以及創新資源導入服務。

同時，綠維文旅運營集團擁有嚴格的服務流程與質量控制體系，以及強大的服務優勢。作為文旅康養與鄉村振興運營服務商，綠維文旅基于平臺優勢、資源優勢、智庫優勢，創新形成“后端導入前端，頂層設計+落地運營”整合服務，一方面，通過運營指導前端規劃，在規劃設計時就發揮基礎設施的價值；另一方面，前端能力的導入又可以有效支撐后期運營，改善收益結構。在當前產業發展新形勢下，綠維文旅規劃與運營一體化模式，可有效破解投資開發與運營難題。

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