林峰：特色?。ǔ牵╂偅袊擎偦母锩?/h1>

2016-12-21 綠維創景 標簽：特色小鎮

為什么社會資本如此熱衷于特色小鎮開發建設呢？商機在哪里？

特色產業與旅游產業開發利潤都非常低，特別是在縣域經濟條件下發展產業，難度很大。社會開發主體如何在特色小（城）鎮開發建設與運營中盈利呢？如何操盤一個特色小（城）鎮？

在沖進特色?。ǔ牵╂傞_發的同時，幾乎所有的人都在問一個問題，到底如何進行特色?。ǔ牵╂偟拈_發，我們如何盈利呢？最為重要的是，特色小（城）鎮開發運營，不可能由一家企業包攬全部內容，特色小（城）鎮的主辦開發商應該怎樣整合資源，實現有效開發與運營呢？社會資本作為特色小（城）鎮主辦開發運營商，需要研究透徹的，是融資杠桿、政策模式、退出機制三件事。核心，是退出機制設計。

依托開發性金融，結合財政保障與政策扶持設計，實現高杠桿放大開發資金，是特色?。ǔ牵╂傞_發運營的基礎。這一塊，城投很熟悉，發改委、財政局、建設局都已經較好的運用了PPP的模式，來推進基礎設施與公共服務設施的開發建設。對于特色產業與旅游產業的開發建設與運營，政府相對較陌生，絕大多數企業也很陌生，把握不了產業開發運營規律。《特色小鎮孵化器》一書最大一部分內容，就是結合綠維文旅10多年來旅游小城鎮開發運營研究與經驗，整合產業開發運營的規律邏輯與經驗，形成了開發運營的指南性架構與細則。

林峰博士把特色?。ǔ牵╂傊鬓k開發運營商的退出，設計為六大結構：

第一，依托開發性金融低息、高杠桿、長期期限三大基礎，以2:8甚至1:9的杠桿形成土地及城鎮基礎設施與公共服務設施、產業基礎公共服務設施的建設開發，獲取10%-15%的建造收益，3-5年內，回報本金的50%-100%。

第二，依托土地一級半開發，實現土地溢價分成及資金杠桿提升。

第三，依托二級房產開發，在旅游引爆人氣的前提下，在房產開發量控制的基礎上，實現特色?。ǔ牵╂偤诵纳虡I街區的房產收益，實現不動產較大幅度升值，形成房產銷售現金流、商業出租與經營現金流及估值大幅提升的財務杠桿。

第四，堅決結合特色產業與資源基礎，開發泛旅游產業，引爆人氣，引爆商氣，形成夜間人流聚集，形成大規模的消費聚集，帶動特色產業消費化發展，實現特色產品體驗性附加價值收益，實現農副產品、特色產業產出產品、文化、體育、健康、養老等泛旅游消費業態的現金流回報。

第五，選擇、導入、培育、產旅融合、產城融合、持續整合經營特色產業，最終實現產業本身的現金流回報。

第六，打包特色產業與泛旅游現金流，實現資產證券化、資本上市等收益。

綠維文旅認為，“特色?。ǔ牵╂?rdquo;不是單一的旅游景區或產業園區，也不完全是建制鎮，而是旅游景區、產業聚集區、新型城鎮化發展區三區功能合一、產城鄉一體化的新型城鎮化模式。

如何打造出特色?。ǔ牵╂偟?ldquo;特”？

如何打造出特色?。ǔ牵╂偟?ldquo;特”？是開發運營的重點。《特色小鎮孵化器》一書提出了“四特”概念：產業上堅持特色產業、旅游產業兩大發展架構；功能上“生產”+“服務”；形態上獨特的風格、風貌與風情；機制上是以政府為主導、以企業為主體、社會共同參與的創新模式，即主辦開發運營商模式。在市場機制下，統籌兼顧政府、企業、百姓三方面利益為開發邏輯，構建出以特色產業與旅游為引擎的泛產業聚集結構，以及旅游目的地、新型城鎮化、互聯網引擎與智慧化的新架構。

四特概念

《特色小鎮孵化器》一書強調的最為重要的規則，是特色?。ǔ牵╂偟拈_發運營，必須遵循市場規律。

研究市場規律，基于市場邏輯進行的開發與運營模式設計，是《特色小鎮孵化器》一書理論的基礎。特色小（城）鎮需要培育產業，需要打造成為旅游目的地，還需要大量的資金、人才、管理、營銷、企業等多類型資源要素的合理高效配置，從而依托市場規律協同發力，共同營造出系統性、完備化的工程體系。

在一家企業難以獨立完成一個特色?。ǔ牵╂側块_發內容的現實條件下，綠維文旅運用合作的方式，打造了一個O2O的開發平臺——特色小（城）鎮開發平臺，通過整合開發鏈及產業鏈各個環節上數百家機構，形成了聯合服務與政府及主辦開發商，聯合孵化特色小（城）鎮的一套辦法，這就是特色小鎮孵化器——特色小（城）鎮全產業鏈全程聯合服務解決方案。

《特色小鎮孵化器》一書在研究旅游小鎮與產業小鎮市場化規律的基礎上，結合綠維文旅10余年來的實踐探索和部分研究成果，在全國首次推出了“特色?。ǔ牵╂偮糜雾椖糠趸?rdquo;的聯合服務模式，旨在通過

全程聯合服務，為特色小（城）鎮旅游項目的開發提供一攬子全產業鏈全程解決方案！特色產業孵化器，與旅游項目孵化器類似，遵循特色產業的發展規律，為單一產業項目進行孵化。

特色小鎮的孵化器，是在旅游項目孵化、產業項目孵化的基礎上，結合特色小（城）鎮的創建內容與過程，通過有效的創建行動計劃和專業的孵化服務平臺，最終高效的實現驗收和創建過程。

孵化平臺組合了特色產業的孵化、旅游目的地的孵化、城鎮化的孵化、“旅游+”的孵化、土地綜合開發的孵化等五大內容，基于綠維文旅搭建的旅游產業與特色小鎮開發服務平臺，整合數百家開發環節上的投資商、開發商、運營商、服務商，通過聯合服務，實現對特色?。ǔ牵╂側a業鏈全程聯合服務的孵化效應。

綠維文旅期望與多家合作伙伴協同作戰，聯合服務，實現全產業鏈全程孵化的效果，讓中國特色?。ǔ牵╂偟拈_發少走彎路，走創新發展和可持續發展之路。綠維文旅也期待有更多伙伴加入這一事業，共同發力，共襄盛舉，共同推動我國新型城鎮化走向一個新臺階！

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