林峰博士高端訪談：剖析旅游投資規(guī)律?把握旅游資本脈搏.

林博士： 這幾年旅游投資每年增長都基本上超過30%，2013年大概20%以上，14年、15年都超過30%，去年達(dá)到40%，就旅游投資的這個增長非常快，非常高。說明大量的資金也蜂擁進(jìn)入，旅游一個是市場本身，旅游非常好的一個市場發(fā)展黃金期，一個是政府的非常強(qiáng)的支持，引導(dǎo)資金和財(cái)政，政府支持的各種各樣的扶持政策，引導(dǎo)這個資金大規(guī)模進(jìn)入旅游。

但是旅游投資實(shí)際上要盈利，真正的好的旅游項(xiàng)目，其實(shí)是不容易找的。那么按照簡單的投資法則，我們就要選投資回報率15%以上的項(xiàng)目，那你可能刨了一圈你發(fā)覺找不著。

記者：那您剛才表達(dá)的觀點(diǎn)，我們明白，就是其實(shí)不缺錢，錢在這個資本市場里永遠(yuǎn)都會有，關(guān)鍵是要找好項(xiàng)目，什么樣的好項(xiàng)目才容易獲得我們旅游資本的進(jìn)入？

林博士：沒錯，資本大時代，資本在追逐旅游，資本追逐的旅游核心是什么呢？資本和房地產(chǎn)的差異在什么地方，房地產(chǎn)是一個價值升值結(jié)構(gòu)，原來房子，這個房子五千塊錢一平米，現(xiàn)在賣一萬塊一平米，漲了一倍，好，那么它是一個增值結(jié)構(gòu)，那么這種資產(chǎn)增值，它的問題它是一個銷售結(jié)果，它是銷不出去，最后只是一個價值，不能兌現(xiàn)。資本追求現(xiàn)金流，資本兌現(xiàn)的核心，它是靠現(xiàn)金流，什么是現(xiàn)金流呢？就是一句話，他要靠消費(fèi)形成的收入結(jié)構(gòu)，我們稱之為現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)。所以資本追逐以現(xiàn)金流為核心，旅游投資投資少，什么是旅游的價值？

第一旅游資源價值，我們說老天爺給的，老祖宗留下的，這兩個東西，是吧？老天爺和老祖宗留下的東西獨(dú)一無二，有壟斷性。那今天沒了，今天就沒了，保護(hù)不好就沒了，你把它買掉了，別人就拿不到了，所以它價值它首先是資源價值，資源價值很難評估，因?yàn)樗恋夭灰粯樱恋乜梢耘馁u。這些資源它沒有一個現(xiàn)成的完整市場，融資是比較難的，但是它的價值是大家認(rèn)同的，這是第一個價值。

第二個價值跟旅游相關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)價值，不動產(chǎn)價值我們講房產(chǎn)、土地產(chǎn)、裝備、設(shè)備等等這些都屬于我們稱之為固定資產(chǎn)，不動產(chǎn)價值。

第三塊價值是我們的現(xiàn)金流價值，現(xiàn)金流價值它的盈利能力，它怎么賺錢，旅游怎么賺錢。第一人數(shù)，你沒人來你肯定談不上賺錢。第二消費(fèi)，你一個人消費(fèi)五百塊錢，和一個人消費(fèi)五千塊錢那相差遠(yuǎn)了去了，就取決于這兩條。

那么怎么樣把一個旅游項(xiàng)目形成它的現(xiàn)金流？選擇什么樣的資源？選擇什么樣的有不動產(chǎn)升值結(jié)構(gòu)的機(jī)會？選擇什么樣的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)？形成什么樣的人流聚集？形成什么樣的消費(fèi)結(jié)構(gòu)？那就是選擇旅游項(xiàng)目非常重要的幾點(diǎn)，因此我們稱之為旅游項(xiàng)目的投資評價體系，怎么去評價。

記者：應(yīng)該具備這幾個因素。

林博士：對。那么有什么因素呢？第一你能不能夠有獨(dú)特的資源價值，第二你能不能夠大規(guī)模吸引游客量，你是能來，我們說三萬、五萬、十萬，這個不算流量，真正在旅游上能夠形成規(guī)模的三十萬起，一年三十萬的游客量，那是旅游上一個有規(guī)模的游客量，達(dá)到三十萬的游客量，基本上能形成規(guī)模效應(yīng)。

流量的基礎(chǔ)上，第二個就是消費(fèi)，你來了就買一張門票，三十塊錢，五十塊錢就走了，那肯定沒有價值。但是首先人要聚集到這兒，然后才是消費(fèi)，怎么消費(fèi)呢？好了，吃頓飯算多的，能夠留下他的夜間，能夠讓他住一晚上，那消費(fèi)量就大了，如果讓他住兩天，那消費(fèi)量就更大了，如果能夠形成七天以上，我們稱之為度假地了，那他的消費(fèi)就不是一次性消費(fèi)，而是形成了一個度假時段的消費(fèi)。那么如何延伸消費(fèi)，時間就成了第二個東西。

第三不僅延伸時間，還要讓他的消費(fèi)量上去，就是我們講業(yè)態(tài)多樣化、產(chǎn)品多樣化，我天天都吃這些東西，沒得吃。我到麗江有的是逛頭，每一個商店都不一樣，每一個客棧都有特色，你就感覺在麗江逛街不累，為什么逛街不累，女孩子到麗江，你轉(zhuǎn)個三天五天，一周都在街上轉(zhuǎn)都覺得不累，因?yàn)橛械馁I，各種商鋪里面有很豐富的，個性化的產(chǎn)品，我們稱之為創(chuàng)意型的商鋪，各種娛樂化的、DIY的，我們稱之為百工坊，百藝坊這樣的，我們叫參與性、互動性的業(yè)態(tài)。夜間有酒吧，有不同的娛樂項(xiàng)目，有很多小劇場，你發(fā)現(xiàn)夜間能形成多樣化的體驗(yàn)，這些都構(gòu)成了非常好的旅游的業(yè)態(tài)效果。

林博士：所以我們說旅游資本追逐什么樣的項(xiàng)目？追逐有現(xiàn)金流的項(xiàng)目，追逐有利潤回報的項(xiàng)目。如何讓你的項(xiàng)目能形成好的現(xiàn)金流和利潤回報，它實(shí)際上取決于兩個，一個你取決于目的地整體，因?yàn)槿绻銢]有大的交通的優(yōu)勢，你沒有方便的進(jìn)入條件你做不出來，你距離市場太遠(yuǎn)，成本太高你做不出來。所以這個是外部條件。第二個取決于你項(xiàng)目本身的價值。你能夠具有什么樣的吸引力呢？你能夠集散多大的游客量，你能夠延伸多少消費(fèi)呢，你又有多少多樣化業(yè)態(tài)能讓他在此樂此不疲，愿意一天兩天三天在這兒待下來呢？你有多少多樣化的消費(fèi)，讓他能夠把他的兜里的錢都掏出來，愿意多消費(fèi)呢？那么這些問題的解決，實(shí)際上是要靠我們?nèi)ピO(shè)計(jì)。

記者：要規(guī)劃設(shè)計(jì)，要合理。

林博士：要規(guī)劃設(shè)計(jì)，要運(yùn)營。

記者：有創(chuàng)意。

林博士：對，那么這里邊呢，實(shí)際上就是我們回到了旅游的市場邏輯，旅游的市場規(guī)律，市場規(guī)律是依據(jù)人的，是以人為本，人的消費(fèi)，人的體驗(yàn)過程，人的喜好。我們現(xiàn)在的人喜歡什么樣的產(chǎn)品，我們現(xiàn)在的人喜歡什么樣的業(yè)態(tài)，我們愿意掏錢，我們不同年齡層，中國有個特點(diǎn)，就是中國這個市場太大了，細(xì)分非常細(xì)。

記者：那你要定位，你到底是屬于，也不光是你，你要細(xì)分的人群，你要對口的到底是希望哪類人來關(guān)注。

林博士：你要定位好你的市場，而且可以精準(zhǔn)的定位，我們要給市場劃項(xiàng)，你精準(zhǔn)的定位，精準(zhǔn)的定位以后，你定位到中國的市場特點(diǎn)非常多樣化，非常多的層次，最富豪的，這個大富豪們，土豪們的生活方式已經(jīng)走到哪一步了，那么和我們還有老百姓，還沒有出門旅游經(jīng)驗(yàn)的都存在，這中間形成了若干種不同層次的消費(fèi)水平。

同時呢，又有不同年齡段，又有不同愛好，所以旅游細(xì)分市場非常多樣化，因此如何有效地把你的產(chǎn)品能夠?qū)?zhǔn)合適的市場，能否把他找到好的投資前提？

記者：這兩者是一定有很緊密的關(guān)系。

林博士：對。

記者：非常感謝林峰博士。

林博士：好，謝謝。

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