《2014中國房地產創新發展報告》系列解讀之商業地產

       2015中國商業地產發展趨勢及創新大事記

二、2015年中國商業地產的發展趨勢

（一）商業地產將步入優勝劣汰階段

無論是從全國來看，還是從一線城市來看，目前商業地產的總量已經達到飽和，甚至部分區域已經過剩，未來將進入商業物業面積增長速度遠超人口增長速度的階段，是人均商業面積繼續提升的階段，是人們消費觀念和行為方式繼續發生轉變的階段，是催升商業地產繼續過剩的階段。在這樣一個階段下，商業地產將不斷去粗存精、優勝劣汰、更新換代、不斷升級。過去觸地就賺，拿地就贏的時代已經過去，房企需要進一步修煉內功、打造精品、創新模式等才能夠在新的形勢下發展更好。

（二）地產商自持的比例將會進一步增大

隨著我國商業地產發展的日漸成熟，其操作模式也在逐漸的從傳統地產開發模式向商業不動產模式轉變，從重開發向重運營轉變。雖然目前，在現金流的壓力下，更多的開發商會選擇銷售或租售并舉，甚至在三四線城市還存在著大比例的散售項目，但在一、二線城市的核心地段基本全部自持。我們相信隨著市場的不斷成熟，隨著商業地產金融化的不斷實現，將有越來越多的項目進入自持階段。而屆時商業地產項目的核心競爭力將最終落實到從事開發經營和管理的企業上。

（三）社區商業空間巨大，仍是2015年的發展重點

毋庸置疑，2015年社區商業仍會延續2014年的繁榮發展態勢。大的房地產品牌與強勢商業品牌形成戰略聯盟，共同布局，成為未來的發展趨勢。同時，依托互聯網，結合社區電商，社區商業也會有一個大的價值提升空間。另外，結合政府提出來的社區養老，社區商業會形成一個完善的產業鏈。今后，社區商業不僅僅是某個便利店、洗衣店這么簡單，餐館、超市、娛樂、休閑等多業態形成的集群效應將會顯現。

（四）體驗性將會繼續滲透到商業地產的各個層面

如今，體驗性已經從最初的口號轉入實戰，從環境與空間設計、到品牌招商、到運營管理，體驗已無處不在，從售賣商品到售賣生活方式的轉變越來越明顯。相信2015年，人們對于類似優衣庫引入星巴克的這種跨界混搭會更加司空見慣。

三、創新大事記

1、騰訊入股華南城、京東，打造網上超級購物中心

2014年1月15日，騰訊宣布，斥資15億港元策略入股華南城控股，持股9.9%，后續還可以通過行使認購權，再投資8.5億港元，累計持股13%，這是騰訊首次重倉線下商業地產經濟。除了資本層面的交易外，后續還會有更加廣泛的合作，包括電子商務、品牌特賣、線上線下一體(O2O)、網上支付及倉儲物流等五個方面。在這之后，騰訊又斥資4億美金收購大眾點評網20%股權，以及宣布與京東商城聯姻，購入京東商城15%股權，騰訊支付2.15億美元現金收購騰訊B2C平臺QQ網購和C2C平臺拍拍網的100%股權，以及近10%易迅（B2C業務）股權。

2、王府井百貨與騰訊結成戰略合作伙伴關系

2014年2月11日，王府井發布公告稱，與騰訊簽署了戰略合作框架協議，雙方結成戰略合作伙伴關系，將在微信公眾平臺商戶功能、微信支付服務上開展具體合作。

3、恒大進軍商業地產，全產業鏈擴張千億規模

2014年，恒大商業集團管理運營的商業總面積超過200萬平方米，商業類型包括地標商業綜合體、城市商業綜合體、旅游地產配套商業以及社區商業中心。此外，恒大商業擬通過自營百貨、超市、影院、游樂園等主力店，設立商業地產研究院，通過類萬達模式，全力進軍商業地產領域。根據恒大的規劃，其商業地產集團管理運營的商業總面積將超過400萬平方米，商業總資產達到千億規模。

4、沃爾瑪大規模關店，開始“農村包圍城市”

2014年，沃爾瑪持續大規模關店，僅僅是在2014年三月份，就關閉了位于重慶、鹽城、湖南、馬鞍山等城市的6家門店。

5、萬科與百度達成戰略合作，欲借大數據做強商業地產

2014年6月5日，萬科首屆商業合作方大會在北京舉行，同時也正式與百度達成戰略合作，確立戰略關系。此次和百度的合作，將為萬科的商業系列帶來“定位引擎、大數據、營銷工具” 三類核心技術。

6、萬達百度騰訊“搭伙”做電商

2014年8月29日，萬達集團、騰訊、百度在深圳舉行戰略合作簽約儀式，宣布共同出資成立萬達電子商務公司。據悉，萬達電商2014年將在全國開業的107個萬達廣場開通電商服務，2015年開通萬達所有廣場、酒店、度假地的電商服務，實現對萬達消費終端的全面覆蓋，今年試運行期間，萬達電商會員將超過4000萬，明年將超過1億。

7、實體零售店“跨界混搭”吸引客流

在零售界正刮起一股跨界混搭。3月6日，招商銀行剛剛宣布，要和韓國咖啡連鎖品牌咖啡陪你Caffe bene合作推出“咖啡銀行”，招行正式將網點開進了咖啡店。這一跨業合作，在業內還是首創。此外，知名咖啡連鎖品牌星巴克正式入駐位于紐約的快時尚品牌優衣庫旗艦店，要在服裝店里賣起咖啡；另一家快時尚品牌GAP則在旗艦店內賣起了雜志、書籍；設計師品牌John Varvatos則在自己的店里開起了酒吧。

8、復合創意書店成購物中心新寵，增加多元化體驗

在越來越多的購物中心內，書店成為繼電影院、滑冰場、特色餐飲、兒童業態之后的最新標配，成為聚集人氣的一大法寶。2014年8月28日，國際知名連鎖書店PAGE ONE的中西部首店在成都國際金融中心試營業，別具一格的裝修和店內格局，以及一間面積不小的咖啡及西餐廳，讓眾多熱愛閱讀的消費者眼前一亮。這類型的書店，除了PAGE ONE，還有誠品書店、方所、西西弗書店、貓的天空之城、先鋒書店、單行街、言又幾等等，都成為購物中心力捧并極力想要引入的書店品牌。

（本文內容摘自由全國房地產經理人聯合會發布、北京綠維創景規劃設計院執筆的《2014中國房地產創新發展報告》。內容由全經聯商業地產委員會協助提供。其他頻道發布請注明來源。）

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