《2014中國房地產創新發展報告》系列解讀之商業地產

       2014中國商業地產發展現狀及特征

編者按：《2014中國房地產創新發展報告》是由北京綠維創景規劃設計院執筆，全國房地產經理人聯合會研究院編制，全國房地產經理人聯合會發布的，以“2014地產行業的創新發展”為研究重點的行業報告。本報告在全經聯各專委會、會員企業的大力支持下，形成了新型城鎮化、可續建筑、商業地產、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產、養老住區、園區地產、房地產金融投資、人力資源和房地產服務創新等十大方面2014年的創新總結與2015年發展展望，并分析了諸多創新案例。我們將以連載的形式，陸續發布《2014中國房地產創新發展報告》的相關內容，以饗讀者。敬請期待！

以下為《2014中國房地產創新發展報告》系列解讀之商業地產篇。

一、2014年中國商業地產的發展現狀及特征

在住宅市場衰落的情況下，商業地產仍是主要的競爭戰場。但2014年的商業地產也面臨重大轉折。開發商紛紛提出跨界轉型、商業重構等未來商業地產計劃。區位細分、用地細分、產品細分、商業資源細分，專業化精細化開發運營需求強烈。

（一）市場一冷一熱，整體供大于求

2014年的商業地產可謂是“一冷一熱”：一方面是多地商業地產遭遇的降租乃至退租、一些大型購物中心的關店退出市場，另一方面則是很多城市還在跑馬圈地，建造大型的購物中心。據統計，2014年廣州將新增商場面積56萬平方米，接近目前存量面積的1/3。業內人士認為，當前我國商業地產已經達到飽和，面臨過剩隱憂，這不僅會導致惡性競爭，使得空置率攀升，也會加劇百貨零售業的虧損。

（二）傳統百貨業寒冬依舊，開始加速分化

2014年，對于百貨來說，可謂是一個更加寒冷的冬天。據中華全國商業信息中心發布的統計信息顯示，2014年上半年全國百家重點大型零售企業零售額同比下降0.2%，增速同比下降10.9%，上半年百貨企業關店數量達15家。面臨如此嚴峻的市場環境，購物中心化、奧特萊斯化、互聯網化，各大百貨企業也在謀求轉型。但前景依然難料。

（三）社區商業異軍突起，表現不俗

隨著經濟的發展和生活水平的提高，人們的消費觀念和模式也在發生著變化。隨著年青一代的崛起，人們對個性化和便利性的追求越來越凸顯。既時尚、又多樣、又溫情、又方便的社區商業正好迎合了這一市場需求。對于社區商業來說，背靠著“最后一公里”的居民圈，消費客群清晰，可以與顧客實現無縫對接，同時其體量要遠遠小于城市中心的購物廣場、主題Mall，風險可控。

（四）大型購物中心業態調整加快

在移動互聯網及電子商務的沖擊下，大型購物中心也加快了業態的調整。零售類業態的比重繼續走低，而以休閑娛樂、就餐、兒童教育及游樂等為主的體驗業態比重加大。比如萬達廣場的“去百貨化”發展戰略，撤離萬達百貨，增加培訓機構、兒童類、體育類比如溜冰場、健身館、美容SPA等體驗業態。同時，大型購物中心也更加重視藝術化、生態化、人文化、主題化的打造。  

（五）各大商業地產商加快布局O2O

在行業競爭日益激烈、互聯網又來攪局的當下，更多的商業地產開始尋求O2O（線上下單，線下提貨）發展之道。萬達與百度、騰訊三巨頭聯手打造萬達電商，不得不說為商業地產O2O的布局又注入了一針強心劑。不過，對于O2O模式，很多行業人士持保留意見。目前成功的O2O模式幾乎沒有，這一方面是因為企業線上線下資源的整合能力不足，另一方面是因為企業的經營思路沒有隨著商業模式的變化做出相應的革新，O2O的路還很長。

（六）老城區、“城中村”舊改造受商業地產商青睞

新型城鎮化加快了老城區、城中村的改造。由于這些項目多位于人口密集、交通相對便捷的區域，一般都會規劃相當占比的商業配套。而對于商業地產商來說，在這些區域布局項目，無論是消費圈還是交通圈都不用擔心，因此對其青睞有加。