多家房企搶灘麗江旅游地產 數百億資本持續流入

19萬張床位，2014年接待游客超過2300萬人，麗江的旅游地產先天擁有大量客群的投資基礎，但即使一線品牌開發商也難以進駐這個城市。麗江的開發模式特殊，政府并不依賴土地財政收入，數萬張床位的持有人多是外地人租賃當地房屋改建后的經營者，古城的商業街亦是如此。

值得注意的是，這一局面正在被打破，在麗江市政府提出城市升級，打造“世界麗江”的背景下，多家全國性房企進駐麗江，數百億元資本正持續流入麗江。

“目前，麗江已經出現產權式銷售物業，個別項目銷售均價超過2萬元／平方米。”方興地產麗江公司總經理王振松向《證券日報》記者透露，在麗江市場上，購買銷售型物業的客群多數來自一線城市，個別項目其占比甚至達到50%以上。

多家房企搶灘布局麗江

“麗江對可開發土地控制非常嚴格，真正用于房地產開發的土地供應規模非常小，這是全國品牌開發商一直未在這個市場打開局面的重要因素。”不過，麗江政府近年來提出了城市升級理念，即想把束河片區開發成三亞的亞龍灣，成為高端客群的度假目的地。方興地產麗江公司總經理王振松透露，作為該片區的領跑者，方興地產要升級打造區別于大研和束河古鎮的第三鎮即無同谷鎮，其核心理念和內涵就是文化、活力、創新和智慧。

事實上，6月10日，陽光100中國控股有限公司發布公告，稱收購中書投資控股有限公司旗下的云南麗江雪山藝術小鎮項目51%的股權。在6月13日上午舉行的第3屆南博會暨第23屆昆交會項目簽約儀式上，麗江共簽約招商引資項目21個，簽約合同金額近300億元，簽約項目中包括了投資額預計達50億元的“麗江復華度假世界”等。

而在這些全國性房企進駐麗江之前，更大規模深耕該地的當屬央企方興地產?！蹲C券日報》記者從方興地產獲悉，方興地產開發的金茂雪山語項目投資總額近40億元，涉及業態包括兩家超五星級金茂君悅度假酒店、J-LIFE商業中心和高端銷售物業等業態于一體，酒店和社區商業去年已經開始運營。目前來看，方興地產已經成為該片區最高端的旅游度假綜合體開發者和運營商。

“在麗江的旅客中，高端客群占比達5%就可以支撐旅游地產的供應。”王振松向《證券日報》記者表示，關于高端旅游市場，麗江現在的供應跟三亞無法相比，目前僅有5家五星級酒店，且每家酒店規模都不大，旺季一房難求，麗江市場的后發潛力很大。

“目前已經有金茂君悅、悅榕莊、鉑爾曼等一系列高端酒店集中進駐；未來區域還將有書院酒店，朱美拉酒店、瑞吉、麗茲卡爾頓酒店入駐。預計在2018年，這里將入駐20家-25家五星級以上高端酒店，規模接近三亞亞龍灣”，當地某開發企業負責人如是表示。

方興砸40億元押寶麗江

值得一提的是，由于土地供應規模限制，在麗江拿地并不容易，央企方興地產是最早一批進入麗江的一線房企，而麗江金茂雪山語項目則是方興地產首個旅游度假綜合體，該項目可謂是方興進軍旅游地產，拓展度假地產全新產品線的樣本之作。

對于轉型中的地產企業來說，首個旅游地產項目成功與否關乎此后能否順利復制其開發模式，加速擴張，為集團開拓新的利潤增長點。而方興地產斥資40億元押寶的麗江項目現在運營情況到底如何？

“金茂雪山語是麗江最高端的地產項目，從投資額角度來看，銷售物業和持有物業的分配比例為2:1。”王振松向《證券日報》記者透露，2014年開業的山下的酒店平均入住率超過60%，旺季時312間客房一房難求，社區商業運營良好，今年集眾多奢侈品牌的商業中心將開業。

據王振松透露，麗江項目中的兩家酒店是屬于方興地產在香港上市平臺金茂投資旗下資產，現在已開業酒店能夠完成其集團每年制定的經營指標和任務。

而在銷售物業方面，王振松向記者表示，自2013年開盤以來，目前已經去化超過60%。值得注意的是，“金茂雪山語項目中50%以上客戶來自‘北上廣深’四個一線城市，有投資也有常住需求。

不過，對于該項目是否能成為方興在全國范圍內旅游地產項目的復制樣本？王振松表示，在業態配比上，方興未來的旅游地產項目都包括酒店、商業兩大配套，延伸業態則會根據具體項目具體規劃而定，但都將利用高端酒店和配套帶動銷售型物業，加快資金回流。

在王振松看來，方興地產未來對旅游地產的投入方面，除了靠運營持有物業外，還在互聯網+的時代下，利用互聯網平臺，在軟件服務上下功夫。“6月份，我們聯合騰訊推出金茂度假Q資管，創新度假地產+互聯網+金融創新生態圈，業主獲取年化6%收益，實現未收房先收益。而且，未來類似合作將更多更為廣泛，以此實現更高投資回報率。”

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