萬科BOT代建前海企業(yè)公館 或意在后續(xù)土地

日前，由萬科建設(shè)的前海深港合作區(qū)企業(yè)公館BOT項(xiàng)目舉行開工儀式。按照BOT的建設(shè)（Build）、經(jīng)營(yíng)（Operate）、移交（Transfer）模式，萬科將出資約8億元建設(shè)前海企業(yè)公館并在8年后移交給前海管理局，而萬科則通過8年的運(yùn)營(yíng)來回收項(xiàng)目投資。

萬科將出資約8億元建設(shè)前海企業(yè)公館，為未來的入園企業(yè)提供超甲級(jí)寫字樓的辦公條件。

日前，由萬科建設(shè)的前海深港合作區(qū)企業(yè)公館BOT項(xiàng)目舉行開工儀式。按照BOT的建設(shè)（Build）、經(jīng)營(yíng)（Operate）、移交（Transfer）模式，萬科將出資約8億元建設(shè)前海企業(yè)公館并在8年后移交給前海管理局，而萬科則通過8年的運(yùn)營(yíng)來回收項(xiàng)目投資。

這是暨前海3塊土地以超過200億元的價(jià)格拍出后，萬科得以通過BOT的方式進(jìn)入前海。另外值得注意的是，就在萬科BOT項(xiàng)目企業(yè)公館開工前的一天，萬科以54億元獲得南山留仙洞三地塊，這也是萬科首次在深圳獲得產(chǎn)業(yè)辦公用地。萬科總裁郁亮在開工儀式上表示，萬科要從單純的住宅發(fā)展商變?yōu)橐粋€(gè)城市的配套服務(wù)商，而前海企業(yè)公館項(xiàng)目就是萬科戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型第一個(gè)落地的項(xiàng)目。

此外，盡管萬科方面稱參與前海BOT項(xiàng)目更多是出于公益性質(zhì)，但聯(lián)系深圳此前幾次BOT項(xiàng)目的案例，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科此舉仍是意圖在前海拿地，其或通過參與BOT項(xiàng)目為自己日后拿地積累更多的資源和經(jīng)驗(yàn)。

代建企業(yè)公館獲益空間有限

按照公布的前海深港合作區(qū)企業(yè)公館BOT項(xiàng)目的招商結(jié)果，萬科中選為企業(yè)公館的投資人。按照此前的公告，企業(yè)公館項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資為8億元，2014年6月底竣工，由萬科建設(shè)并運(yùn)營(yíng)8年后移交給前海管理局。

根據(jù)相關(guān)資料，前海企業(yè)公館項(xiàng)目占地約9萬平方米，建筑面積約4萬平方米，由約28000平方米的40多棟低密度企業(yè)辦公樓和部分公共商業(yè)配套設(shè)施以及一座約12000平方米的定位為前海會(huì)展交易中心的公建組成。

據(jù)前海管理局招商聯(lián)絡(luò)處負(fù)責(zé)人介紹，目前來前海注冊(cè)的企業(yè)越來越多，平均每天達(dá)10家左右。而截至目前，前海批復(fù)入?yún)^(qū)企業(yè)已達(dá)1500多家，但由于前海合作區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在展開，并沒有寫字樓提供給入駐企業(yè)使用。該負(fù)責(zé)人指出，雖然目前前海首批土地已出讓，但建設(shè)周期需3至5年，預(yù)計(jì)到2015年前海合作區(qū)的桂灣片區(qū)和荔灣片區(qū)會(huì)實(shí)現(xiàn)較為整體的改觀。

而企業(yè)公館的建設(shè)正是為了快速形成凝聚前海核心競(jìng)爭(zhēng)力的磁性載體，盡快“見形象、聚人氣、出效益”。前海管理局透露，打造的這一企業(yè)公館，實(shí)質(zhì)屬于臨時(shí)企業(yè)綜合辦公區(qū)的性質(zhì)。該負(fù)責(zé)人介紹，為滿足企業(yè)進(jìn)駐前海合作區(qū)辦公的迫切需求，前海管理局借鑒美國(guó)硅谷經(jīng)驗(yàn)，采取BOT等模式，啟動(dòng)企業(yè)公館、交易大廳、會(huì)議中心及臨時(shí)生態(tài)公園的建設(shè)，打造未來前海工作方式和生活方式的“體驗(yàn)區(qū)”。

據(jù)介紹，前海企業(yè)公館可用于企業(yè)辦公的低密度建筑僅有40余棟，每棟約500平方米至1500平方米不等。前海企業(yè)公館將為未來的入園企業(yè)提供超甲級(jí)寫字樓的辦公條件。而作為前海未來工作生活模式的示范區(qū)，企業(yè)公館將優(yōu)先為符合前海產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入目錄的企業(yè)提供入園辦公和企業(yè)形象展示空間。據(jù)了解，企業(yè)進(jìn)駐前海合作區(qū)辦公，大多出于前海戰(zhàn)略布局考慮，希望搶占前海政策優(yōu)惠先機(jī)，并突出展示企業(yè)形象，打造與前海零距離的商務(wù)優(yōu)勢(shì)。

萬科方面也透露，目前已確定有多家知名港資銀行、保險(xiǎn)等金融企業(yè)以及電商、通迅等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)將首批入駐企業(yè)公館園區(qū)。按照此前的計(jì)劃，年底首期工程基本建成后，將可容納200多家各類優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

在BOT模式中，萬科作為出資方將承擔(dān)項(xiàng)目的建設(shè)，而其所獲得的回報(bào)則為包括建設(shè)期在內(nèi)的共計(jì)8年時(shí)間的運(yùn)營(yíng)權(quán)。記者以2.8萬平方米的辦公面積，以深圳目前超甲級(jí)寫字樓250元/平方米每月的租金水平來計(jì)算，這些辦公面積8年的租金回報(bào)也僅為6.72億元，與其8億元的投資額仍有差距，可見這一項(xiàng)目實(shí)際對(duì)于萬科可獲益的空間并不大。萬科深圳公司負(fù)責(zé)人也表示，參與前海BOT項(xiàng)目更多是出于公益性質(zhì)，體現(xiàn)萬科的企業(yè)社會(huì)責(zé)任。

BOT或意在后續(xù)土地

據(jù)前海管理局發(fā)布的招商公告顯示，BOT期限暫定為8年（含建設(shè)期），將在12月7日前實(shí)現(xiàn)公建封頂以及展示區(qū)對(duì)外開放，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)間為2014年6月底。

而對(duì)于企業(yè)公館的建設(shè)，萬科方面表示，企業(yè)公館項(xiàng)目規(guī)劃理念將體現(xiàn)三大創(chuàng)新――首先是觀念創(chuàng)新：企業(yè)公館園區(qū)倡導(dǎo)并貫徹合作、共贏的精神，關(guān)注公共空間的打造，在園區(qū)內(nèi)營(yíng)造共享、開放的氛圍。同時(shí)項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)公共價(jià)值最大化的小鎮(zhèn)價(jià)值觀，建立入園企業(yè)共同遵守的園區(qū)規(guī)則，體現(xiàn)前海的公平、規(guī)范、開放、共享的精神。其次是技術(shù)創(chuàng)新：企業(yè)公館項(xiàng)目將采取綠色建造方式，力求不破壞環(huán)境、不拆改廢棄，追求項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)的低碳運(yùn)營(yíng)。萬科表示，項(xiàng)目將采用萬科建筑研究中心的多項(xiàng)綠色建造技術(shù)，包括工業(yè)化快速建造、零排放園區(qū)水景觀生態(tài)、立體綠化技術(shù)、太陽能光伏系統(tǒng)等。然后是可持續(xù)成長(zhǎng)：雖然企業(yè)公館是BOT項(xiàng)目，但萬科仍然期望在項(xiàng)目中傳承前海精神和文脈，未來運(yùn)營(yíng)到期后，空間記憶仍可留存，建筑可以不需推倒重來。

在此前的萬科2013半年度業(yè)績(jī)媒體見面會(huì)上，萬科總裁郁亮曾表示，前海的每個(gè)地塊萬科都不會(huì)放棄，并且不光是前海，在深圳每塊土地萬科都會(huì)關(guān)注，都會(huì)參與。而對(duì)于前海此前競(jìng)拍出讓的土地萬科為何沒有斬獲，郁亮表示，“前海的地規(guī)模比較大，地價(jià)也不算特別便宜，拿了之后會(huì)不會(huì)也被稱為地王？萬科會(huì)謹(jǐn)慎對(duì)待這個(gè)事情，合理出價(jià)”。

而在上述表態(tài)后，此次萬科以BOT的形式進(jìn)入前海也被外界理解為萬科曲線進(jìn)入前海所選擇的特別方式。聯(lián)系此前，華潤(rùn)以BOT方式建設(shè)深圳灣體育中心“春繭”后獲得華潤(rùn)總部大廈區(qū)域地塊，以及后續(xù)華潤(rùn)深圳灣發(fā)展有限公司、華潤(rùn)置地（深圳）發(fā)展有限公司、華潤(rùn)萬家（深圳）發(fā)展有限公司三家聯(lián)合體以底價(jià)26.53億元競(jìng)得深圳南山區(qū)一宗地塊的事例來看，萬科此次以BOT方式進(jìn)入前海或也意在后續(xù)前海的其他土地。

萬科加速布局產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目

不僅如此，郁亮還在企業(yè)公館開工儀式上表示，萬科經(jīng)過20多年發(fā)展，要從單純的住宅發(fā)展商變?yōu)橐粋€(gè)城市的配套服務(wù)商，而企業(yè)公館項(xiàng)目就是萬科戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的第一個(gè)落地項(xiàng)目。有業(yè)內(nèi)分析則認(rèn)為，這家中國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也正借力此舉加速向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)變。

無獨(dú)有偶，就在萬科BOT項(xiàng)目開工的前一天，萬科通過競(jìng)拍以近54億元的價(jià)格獲得南山留仙洞新型產(chǎn)業(yè)用地+商業(yè)服務(wù)業(yè)用地+綠地的地塊。按照土地出讓公告，這里是留仙洞總部基地首次出讓的三塊地，將建設(shè)研發(fā)用房、商業(yè)用地、商務(wù)公寓等。同時(shí)，這也是萬科在深圳首次獲得產(chǎn)業(yè)辦公用地。

而在這一地塊中，除62萬平方米的產(chǎn)業(yè)用房萬科將移交政府外，萬科也將獲得71萬平方米的物業(yè)用房來吸引戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。深圳市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)呂銳鋒表示，企業(yè)公館和留仙洞地塊萬科的參與都表明其對(duì)于深圳新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的參與熱情。

郁亮在開工儀式上表示，前海夢(mèng)就是深圳夢(mèng)，也是萬科夢(mèng)。深圳經(jīng)過30年的發(fā)展，到了一個(gè)歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)，面臨城市發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻，是巨大的挑戰(zhàn)，也是關(guān)鍵的機(jī)遇。前海承載深圳未來30年發(fā)展的探索和實(shí)驗(yàn)任務(wù)，毫無疑問是主角。而企業(yè)公館是前海夢(mèng)的開始，是從夢(mèng)想到行動(dòng)的開始，其是第一批落實(shí)的項(xiàng)目，會(huì)第一批迎接有志于來前海發(fā)展的企業(yè)，萬科將全力支持企業(yè)公館的開發(fā)建設(shè)，建造綠色、健康、低碳、可持續(xù)的國(guó)際一流的辦公項(xiàng)目和示范區(qū)。

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