福州綜合體大爆發 將有20多個綜合體項目建成

2010年，福州地產開發轉型，從偏向住宅轉向商業綜合體，綜合體之熱由此愈演愈烈――

在今明兩年，五四北泰禾廣場、東二環泰禾廣場、紅星國際、蘇寧廣場、世歐王莊等一大批的城市綜合體即將密集投入使用。加上之前已建成或在建規劃中的城市綜合體，已超20個。誰能改變福州，成為海西繁華的代言人？

新興的城市綜合體項目來勢洶洶，搶占市場份額，引爆福州綜合體大戰。

新項目開業潮來襲

三年前，一個綜合體項目在福州開業會引全城矚目，三年后的今天，綜合體項目開門迎業已司空見慣。

隨著2010年起上馬的各個城市綜合體建設接近尾聲以及招商工作的開啟，從今年開始，福州的綜合體項目將迎來密集開業潮。據記者了解，打頭炮的就是萬寶商圈的蘇寧廣場、五四北泰禾廣場。而到2014年，開業的大型綜合體項目更多，在倉山區有紅星國際、海西佰悅城、海峽國際商貿城等；晉安區有東二環泰禾廣場、世歐王莊；臺江區有中央第五街；馬尾區有快安綜合體、名城城市中心等。

據了解，這些城市綜合體項目均包括商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上功能，并且相互依存。在其中，規模大的總建筑面積近70萬平方米，規模小的也有20萬平方米。

規劃分布并不均衡

在密集上馬建設中，綜合體分布也呈現出不均衡狀態。在市區部分熱點區域，綜合體分布更是密集，幾分鐘車程就有一個綜合體。

例如，以萬寶商圈為原點，一路之隔的蘇寧廣場即將入駐。而沿工業路不到5分鐘車程，作為國內高端綜合體代表的華潤置地綜合體項目亦有意向入駐鼓樓區的福州老酒廠地塊。在寸土寸金的福州西二環，上述綜合體的商業面積都較大。

距離萬寶商圈不過一橋之距的浦上商圈，紅星國際、倉山萬達廣場、樂都匯，幾乎可以說“一站地一個綜合體”。在浦上大橋橋頭就是閩侯的綜合體群升江山城。

不僅如此，在福州東部，綜合體數量也不可小覷。從世歐王莊北上驅車10分鐘，便是東二環泰禾城市廣場；而東南向同樣是10分鐘車程，就抵達臺江萬達廣場。

“目前大型綜合體數量呈現爆炸式增長，供應可能面臨過剩?！庇袠I內人士表示，多個綜合體密集開業，此前市場中所說的白熱化競爭也將拉開帷幕。

綜合體生存現狀調查

綜合體密集上市，看準的就是福州作為沿海省會以及海西核心區的消費能力和市場容量。有許多項目負責人都表示，福州的消費實力很強，但是缺乏上檔次的城市綜合體，來刺激、拉動福州的消費能力。然而，目前福州消費能力以及對大型城市綜合體的接納程度究竟如何？福州的消費力主要集中在哪個方面？

目前運營中的城市綜合體生存情況最能說明問題。5月12日記者對福州現有三大主力綜合體項目進行了實地調查。

福州萬象城、寶龍城市廣場――業態豐富、價格親民、人流最旺

記者走訪：在記者走訪的多個商業綜合體中，寶龍和萬象城無疑是最受歡迎的。在“萬寶商圈”，商品價格大多不高，餐飲、娛樂等消費項目眾多，而今這里還在進行業態調整和升級。

主力消費：據寶龍城市廣場相關負責人介紹，寶龍的商業業態中，娛樂、餐飲、休閑占比達到了50%，購物所占比例已從原先的近七成降低至一半。平均人流量6萬-8萬，節假日及周末最高可達10萬-15萬。在福州萬象城的餐飲店中，記者發現即便是在周末的下午2點多，依舊有許多食客排長隊。

經營特色：寶龍城市廣場經營走親民路線。經營業態包括吃、喝、玩、樂的一站式消費，消費者更多的是青年學生。福州萬象城的定位比寶龍高端，經營業態也集合了購物、休閑、娛樂、餐飲、商務等五大功能。目前福州萬象城正在對經營業態進行調整。寶龍不少商鋪租約已經到期，正面臨品牌調整期，屆時會根據當前各樓層業態進行品牌調整升級。

區域價值：二手店面的租金或許更能體現區域的價值。據記者了解，隨著客流量的暴增，目前萬寶商圈一樓鋪面均價基本都達到700-800元/平方米，而沿街黃金鋪面租金更出現超過1000元/平方米的勢頭。

倉山萬達廣場、樂都匯――消費客流有所下滑

記者走訪：與兩年前開業時相比，倉山萬達廣場，尤其是樂都匯的購物中心已經變了模樣。在人氣最旺的一樓，許多專柜已經撤柜，氣氛顯得相當冷清。從1樓至4樓，服飾類、時尚精品類、眼鏡飾品類等店鋪摻雜在一起，檔次不高且較為雜亂。

 經營特色：倉山萬達廣場業態較為全面，除主力店萬達百貨外，還有大歌星、萬達影院及各色餐廳。餐飲是倉山萬達廣場的一大特色。此外，倉山萬達還有一些諸如ZARA、H&M等特色品牌。

主力消費：借助金山龐大的消費人群支撐，不論是周末還是平時，倉山萬達三樓的餐飲集中地都是人氣最高的地方。有餐飲店老板對記者表示，開業初期，該店到了晚上8點半都還要排隊，而現在過了晚7點就不需等位。

人流情況：2011年5月，倉山萬達廣場開業當日曾創下人流量35萬人次、銷售額1654萬元的紀錄，但兩年后，盛況不復再見，除了餐飲、影院及室內步行街外，其他區域，包括主力店均人流較少。

區域價值：2012年期間，樂都匯陸續有20多個租戶退場。如今樂都匯四層的飲食專區有部分空置，一層也有不少空置店面。

臺江金融街萬達――部分區域店面半數空置、租金下滑

記者走訪：在周末記者走訪時發現，金融街萬達廣場人氣大不如前。有多家店鋪在玻璃門上貼出“招租”或者“轉租”的廣告。而步行街二樓的店面空置情況更嚴重，幾乎有一半的店面空置。此外，外圍的多個店面，更換率也很高，諸多都打出轉租的牌子。“我這個店是去年開業的，客流量一直不理想，連成本都掙不到，只能轉租。”一位服裝店老板無奈地說。

經營特色：作為綜合體項目的臺江金融街萬達廣場，集中吃、喝、玩、樂、購五大功能，配置有五星酒店等一系列高端設施。臺江金融街萬達廣場在開業之初，就提倡“無提袋式消費”，所以其主力消費仍集中在餐飲和娛樂。

人流情況：在周末或就餐時間，金融街萬達廣場稍顯人氣，其購物中心和室內外步行街人氣均較弱。

區域價值：據鰲峰路上一家中介門店負責人透露，由于店鋪乏人問津，很多業主都降低了期望值，“部分門店的月租已經降到80元/平方米”。但采訪中，仍有不少業內人士還是對臺江萬達的后期發展看好。業內人士林先生就表示：“臺江萬達的區位優勢就是連接市區和東部新城。金融街萬達廣場，以往主要吸引的是東區一帶的消費群。東部新城尚未全盤崛起，而金融街CBD雛形初具，因此其價值尚不能得到體現。但隨著東部新城與市區聯系更緊密，臺江萬達還將吸引更多來自馬尾以及東部的客流。”

福州綜合體項目一覽

鼓樓區：華潤萬象城、恒力城

臺江區：金融街萬達廣場、蘇寧廣場、寶龍城市廣場、世茂天城、福建國際金融中心、萬科廣場、中央第五街。

晉安區：世歐王莊、東二環泰禾廣場、四北泰禾廣場、晉安桂湖溫泉生態城

倉山區：“歡樂谷”文化旅游綜合體、恒大綜合體、三江口文化旅游綜合體、海峽商貿城、海西伯悅城、紅星國際廣場、倉山萬達廣場、倉山學生街城市廣場、鴻博梅嶺觀海、金源閩江世紀城

馬尾區：快安城市綜合體、凱隆城市廣場、西提城市廣場、名城中心

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