開發城市綜合體，哪些是關鍵要素

城市綜合體的開發正成為杭州市場的熱點，但開發者多為外來開發商。

縱觀杭州本土開發企業，綜合了住宅、商業、寫字樓、景觀于一體的綜合體項目并不多。近日，記者北到遼寧，南到福建，參觀了世茂集團的多個綜合體項目，其中的一些開發經驗值得分享。

城市綜合體的首要條件：

和政府的規劃同步

據統計，房企半年業績銷售前十中，世茂以225億元的銷量排名第七，完成全年銷售目標的75%。在世茂集團的這個業績中，以大連御龍海灣、福建晉江御龍灣為代表的綜合類地產，做出了很大的貢獻。

御龍海灣總規劃面積近20平方公里，包括陸地、半島以及填海而成的海島部分，它也是世茂在國內投資的最大項目，總投資500億元。世茂集團東北地區開發總裁陳磊告訴記者，世茂成功拍地后，根據政府的思路，將其項目定位為區域中心，而政府也給予了各方面的支持，比如未來將開通的城際輕軌、沈大高速、以及50米寬的渤海大道，為御龍海灣提供了最便捷的交通。

在杭州，外來的開發商更偏愛大體量的綜合型項目。如地處臨安青山湖科技城的星匯城，由來自廣州的開發商越秀地產主刀，占地1000多畝。這個項目集商業、酒店、住宅等為一體，而政府則提供配套服務。

根據規劃，杭州的遠期目標計劃建百座城市綜合體，近期計劃建設的市區城市綜合體除了新天地以外，還有杭聯熱電城市綜合體、東站廣場綜合體、運河商務綜合體、奧體博覽城、市民中心綜合體、西溪天堂綜合體等。盡管這些綜合體的開發很少由一家開發商完成，但毫無疑問，要建城市綜合體，需要先和政府的規劃同步。

城市綜合體的目標：

未來的區域中心

其實御龍海灣離大連市區有70公里，并不算近，但世茂集中整合了自己的優質資源，再造了一個區域中心。

御龍海灣項目集合了世茂集團住宅、商業、旅游設施、產業集群“四駕馬車”的優勢資源，將建設50萬平方米的大型灣區商業中心、3萬平方米的室內主題游樂場、四座星級酒店群、4000畝主題體育公園、綿延5公里的陽光沙灘等休閑購物餐飲娛樂配套，建成后將改變整個大連乃至東北亞的旅游度假產業。

除了大連的御龍海灣，位于泉州晉江的世茂御龍灣項目，在今年上半年的銷售中也相當不錯。該項目共占地2100畝，世茂用1100多畝挖了一個人工湖，而所有的項目包括高層和美墅都依湖而建，同時配備了60公頃湖區私藏游艇碼頭、超五星級酒店、國際SHOPPINGMALL，具備了一個綜合體的基本要素。

相比較于做綜合體，杭州本土大牌開發商似乎更致力于做精品住宅。但為什么像世茂和越秀這樣的開發商敢于進駐一個陌生的城市開發這樣大體量的綜合體項目？世茂集團從最開始，就是住宅和商業地產并駕齊驅，并在各個城市遍地開花，因此在做綜合體項目上，已經駕輕就熟。而越秀在廣州也有了多個成熟的綜合體地標項目，其開發、運營都有充足的經驗。進駐一個陌生的城市，就算地段不是最好的，但肯定能吸引到購房者。因此，建綜合體，開發商的資金實力、后期運營管理能力很重要。

杭州某知名開發商營銷負責人表示，杭州目前很多綜合體項目其實只能算得上是某個元素上有亮點，要么是教育，要么是酒店或醫療，真正成為區域中心的少之又少。不過一些新出現的綜合體，如杭州新天地、遠洋商務區等，如果依規劃建成，都會成為新的區域中心。

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