民宿系列一：民宿選址的七大要素

民宿是“美好生活”的重要載體，在我國農業供給側結構性改革與精準扶貧背景下，以民宿為依托與帶動，鄉村的“綠水青山”將成為鄉村振興的重要抓手。民宿開發要樹立商業化思維，它首先是個生意，然后才是門有情懷的生意。

綠維文旅將推出系列文章，從民宿的選址、建設、投資、運營四方面詳細剖析民宿籌建的全流程。

選址的重要性

決定一個民宿成功的因素有很多，建設和運營都是完全依靠后天的控制，而選址是先天性極強的因素，基本上選址一經確定，市場方向就大致確立?？梢哉f，好的選址是成功的一半。選址不理想，后期其他方面做得再成熟也會事倍功半。成熟的民宿及民宿聚集區無不具備極佳的選址條件。裸心谷為代表的莫干山地區是全國首屈一指的休閑度假游市場，它背靠的是全國最大的江浙滬市場，距離上海蘇州不超過2個半小時車程，距離杭州半小時車程，是全國著名的兼具人文資源和自然資源的四大避暑勝地之一。而在2016年就已經入住率達到80%、融資超過1億元的詩莉莉的選址均是洱海、麗江、漓江等景觀資源在全國范圍都是絕無僅有的區域。

選址的重要因素

影響選址的因素很多，重要因素可歸納為以下幾類。

1.區位

民宿從本質上來說，是住宿業消費升級的產物，是旅游配套的升級產品。中國地域遼闊，各地區自然環境、人文風貌、經濟發展水平千差萬別，各地區的消費水平，消費偏好也隨之各異。一二線城市或城市群相對全國其他經濟水平偏弱的城市來說，居民出游率和出游消費水平都高出許多。這些地區具有較大的中高端旅游消費市場，民宿發展具有堅實的市場基礎。而對收入水平相對較差的地區來說，鄉村旅游住宿往往還停留在農家樂的水平，發展條件相對滯后。另外，隨著旅游業整體的發展，有相當一部分地區具有全國性的旅游資源優勢，或氣候宜人，或景觀奇麗、或人文深厚，這些地區旅游經濟發達，是孕育民宿的絕佳土壤。也有些區位天生就同時具有旅游資源優勢和經濟發展優勢，莫干山地區就是這樣的例子。

從民宿的區位和市場劃分，可將民宿劃分為城市依托型和景區依托型。顧名思義，景區依托型即依托景區景點的吸引力，借助先天的旅游住宿市場，發展而成的民宿類型。景區依托型民宿與周邊娛樂、餐飲等旅游配套共同形成旅游區旅游服務體系，其選址與旅游區及周邊配套關系密切。洱海周邊民宿集群就屬于這一類型，洱海地處中國獨特的地理氣候區域，享有絕佳的湖景、山景和人文資源，并形成了良好的旅游環境，這個地區的民宿自然應運而生，其主要服務前來旅游區觀光旅游的消費人群。

而城市依托型民宿，最主要的形成動力在于其臨近城市龐大的消費市場。這類民宿首先出現在一線城市或城市群近郊，這類民宿的消費群體有很大一部分屬于休閑度假型，有時候往往沒有明確的目的，僅僅是身心的放松。這類民宿與主城區的區位與交通的關系成為制約其發展的重要因素，但良好的自然環境同樣是硬性條件，就近的旅游景點和資源也會提高民宿的經營品質。這兩種不同類型的民宿，在前期定位和后期建設運營上都有一定的差別，需要具體分析對待。

2.交通

作為一個需要到達目的地才能消費的行業，交通的便利性對于民宿是一個重要因素，距離市場的遠近決定了潛在消費群體的數量。交通的可達性對定位不同的民宿來說，有不同的要求。對于定位觀光游，景區配套型民宿來說，對便利的公共交通有著較強的要求，公共交通可達核心景觀的時長不宜超過30分鐘。對于客群定位以城市近郊自駕休閑度假為主的民宿來說，主要指距離城區的遠近。從市場經驗分析來看，對于一二線城市自駕不宜超過2小時。同樣距離臨近知名景點不宜超過半小時車程。而在三四線城市，對自駕時間要求則更短。

3.區域環境區域環境是選址當中最為重要的因素，消費者群體選擇民宿作為住宿的目的地，首先是對其區域環境的認可。區域景觀的獨特性尤為重要，意味著先天性帶來的客流量的多少。在評價區域景觀的時候，不僅僅把山水生態景觀的品質作為唯一要素，在所針對的市場環境范圍內，其景觀越是具有稀缺性、唯一性，其價值就越大。如果民宿選址處在5A級景區、世遺景點或一個有著某種象征意義的地區，對應的客流量會比普通景區大很多。

4.地塊狀況

在確定良好的區域環境之后，具體地塊的狀況也具有一定影響。地塊與周邊水系、景點、交通干道的關系都影響著建成民宿的品質。依山傍水的位置、古樹、文化遺跡以及絕佳的觀景視野都會給民宿加分。

5.資源

資源對于民宿來說沒有固定的范圍和界定，但基本可以劃分為兩種類型。一類是能帶來美好境遇和體驗的環境事物，周邊方便可達的景區，地塊周邊獨特的草木山水，都是這類資源，地區文化氛圍也是這類資源重要的要素。這類資源具有鮮明的先天性，選址的時候占有資源越多，資源稟賦也就越強。在項目設計建設中也要充分利用這些資源，發揮各資源價值，讓這類資源最終成為吸引游客的重要載體。另一類則是能完善補充民宿功能的相關業態。旅游產業六大供給要素吃、住、行、游、購、娛，民宿為代表的非標住宿主要承擔的是“住”這一項，在建設中，民宿可適度延伸承擔其他要素功能。實際建設過程中，民宿很難把其他要素都囊括，難以建立整個旅游服務體系。但在一定范圍內，具有一定的其他配套業態對于民宿無疑是很重要的，這不僅能增加民宿的吸引力，也能減少民宿建設的公共服務投入。如醫療、安保等社會服務類的配套為旅游消費者，乃至民宿自身都提供了保障。

6.基礎設施

民宿體量較小，設計及布局上靈活性強，而作為經營主體，給水、排水、強弱電、消防、污染處理等方面都需要細細考慮。如果民宿所建區域配套設施不全面，建設成本及運營成本也會增高;如果電容量不夠需要增容，或是缺乏穩定健康的生活用水，可能電力增容或增加生活用水供給設施比改造民宿的成本還要高。特別是在一些距離城鎮較遠的村落，所有基礎設施都要在確定選址之時做系統的規劃。

7.政策

民宿的選址也要考察所在地區的政府態度與相關政策，這是行業最不可控的一個因素。民宿屬于新興的旅游住宿方式，很多地方政策法規并不明朗，不同地區政府也有著不同的態度，這就決定了所需辦理證件的難易程度。民宿選定地址之前必須要和當地的行政單位進行溝通，確保各級行政機構和當地居民的支持。簽訂租賃合同的時候確認土地屬性和房屋的權屬，避免糾紛。目前，大多政府都扶植民宿產業，會提供政策、資源甚至資金方面的支持，另外也會根據當地特色給予適當引導。

(本專題由綠維文旅度假分院研究)

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