旅游開發中的項目設計或產品設計

       旅游項目開發的流程


（三）、旅游項目設計與開發策劃 

1、 旅游項目開發的工作流程 

在旅游項目開發分類的基礎上，我們談旅游項目設計及開發過程和步驟問題。這里面有幾個重要環節：

首環節是我們投資設想的問題。當我們要對一個旅游項目或者一個景區資源開發感興趣的時候，我們對這個項目要有一個構想。有一個構想以后我們開始市場調研和分析，同時需要簽訂投資合同。   

投資合同簽訂的過程對于投資商和旅游局來說都屬于前期。在整個前期工作中，核心的就是投資合同的簽定。投資合同的簽定關系到法律法規基礎的重要問題。怎么樣來簽這個合同？簽什么樣的合同？對投資商、對政府都是非常重要的。投資商要把握住什么？控制什么樣的資源？是控制他的土地資源還是他的經營權呢？是控制門票權還是控制他的開發招商呢？

我們幫助十多家投資商簽定與政府的合同，每一家都有差異。政府的想法都有差異，比如說權限問題，里面涉及很多經營權、經營管理權、招商開發權、門票收益權、行政管理權，規劃參與權等等。我們把這些權益的劃分設計得非常細，對這些很細的問題做了若干規定，關于建設周期，關于投資成果都有很多細節問題，涉及到法律的。比如說我們以前還設計過重要地塊節點控制方法，在一個區域我沒有辦法全部買下來，只能部分重要的不到一百畝控制起來。這個合同里面很多細節，也有很多方法。但是我們的投資商和政府沒有提供關于開發這個項目需要的資金量，因為還缺少項目策劃，這時候對投資商而言，合同簽訂非常茫然。因為到底什么資源是重要的，他應該控制什么樣的東西才能把這個區域做好，這個關鍵他把握不住。他只是表面上的看見一個東西。

因此了我們的建議是在前期要做項目的一個初步評判。要做一個初步的策劃和評價，我們分割為項目的投資評價和初步策劃，這個階段完了以后就立項，就是編制項目建議書，立項以后是可行性研究報告，實際上在沒有規劃的前提下做的可行性研究報告是有問題的，因為沒有編制規劃，沒有詳規你的可行性報告是出不來的。因為旅游項目跟工業項目不一樣，工業項目可以根據生產能力，生產設備核算出成本。旅游項目是你連你的產品做成什么樣子都不知道，你怎么去核算你的投資成本。 

所以我們的一般做法是在旅游項目策劃的基礎上，編制旅游規劃，并且制作相應的詳規，以詳規為依據做可行性研究。這樣才是符合旅游投資規律的。這里牽涉到的是旅游產品細化，單做一個旅游產品的時候，這個產品的成本安排到底是什么樣子的、他的收入方式到底是一個什么樣的方式、服務收入中除了門票還有哪些收入呢、他有哪些旅游紀念品和哪些小產品，作出了這些東西還作農副產品加工嗎？所有這些內容如果沒有落實到具體化，你是根本算不出收入的，算不出收入又怎么說可行性呢。你只能告訴我這個地塊地質結構不錯，土只有一米厚底下就是花崗巖，你只能告訴我建設的可行性而不能告訴我市場的可行性。因此我們的建議是可行性研究報告放在規劃之后，或者說可以在投資商來投資前做一個預可性研究報告，這個報告用于決策，用于立項。也就是一個投資分析報告，也就是說在制定詳細規劃前的，首先制作一個項目策劃，通過一個項目的策劃明確在這個地方要做什么產品，更詳細的生產布局問題互動模式問題先不做，先搞清楚要做什么東西，他面對的市場有沒有可能性，市場調研、市場挖掘的深度，以及產品的基本模式，繼而形成我們對這個商業的基本模式。

然后再來做用地審批。以規劃來進行土地征用，那么前期工作就是我們比較虛的以目的為主的前期，以項目預可性研究和策劃，然后是規劃，作出可行性研究報告，還有就是建設的一些準備工作。這是頭一個大的階段，又可以分成三個小的階段：

1） 以預可行研究為前提的合同簽訂階段 

2） 以立項為主的工作階段 

3） 編制規劃和可行性研究報告階段

這些就是前期工作的一個流程。

經常有企業在項目投資的時候，發覺自己不知道從何下手，請專業公司來給他做規劃吧，他現在還沒有簽訂合同。不請專業公司作規劃又會發現漏洞百出，和他要求的目標相距太遠。立項以后了不知道先做規劃還是先做可研。他需要可研先去融資，但是他發現沒有規劃的可研有問題。做規劃又需要很多錢，這里面總是纏來纏去分不清節奏。那么我們現在設計了一個科學的結構安排，根據實際變通性來調整工作安排，但是整個前期目標是圍繞著合同簽下來，規劃評下來，可研批下來，用地批下來這么一些工作來展開的；商業性結構，是圍繞著把濃縮的前提形成，開發的前提形成，把產品明確下來知道自己該干什么，做的是一個什么樣的東西。進入到開工準備以后，生產的準備，我們說生產的開工就是旅游區開業的準備，包括員工，相應的物資配備。營銷計劃和規章制度建全等。這中間有個竣工驗收環節，基礎設施和投資項目的竣工驗收與旅游開業的開業驗收是兩個不同的驗收。 

本文關鍵字：旅游開發 查看更多