海南旅游地產難以實現“使用權分割”

面對越來越多的海南空置旅游地產項目，房地產業內開始尋求解決之道。于是，“使用權分割”的概念在海南旅游地產圈中提出。這種國外旅游地產常見的經營模式，對于海南旅游地產有一定的借鑒價值。但在經過一定嘗試后，海南房地產人士發現，這一概念在海南落地并不容易。其中包括以下幾點原因。

“分時度假”概念誘人

使用權分割，指的是旅游地產將使用權分割銷售，讓顧客可以分享某個度假資產的不同時段。以這種模式銷售的旅游地產項目，將其使用權分成若干個周次，以會員制的方式一次性出售給客戶。這種模式不僅可以提高資源的使用效率，與持有不動產相比，消費者也可以節省一定度假成本。這種模式在房地產業內有一個專有名詞：分時度假。

資料顯示，目前全球已有60多家“分時度假”集團，4500多個采用分時制度的度假村，分布在81個國家，來自124個國家的400多萬戶家庭購買了度假權，分時度假房產業已成為年營業額65億美元的全球產業。中國巨大的“分時度假”消費市場潛力正日益突現。

對于開發商而言，使用權分割銷售模式的好處顯而易見。以這種模式銷售的物業，往往能夠比以完整產權銷售賣出更高的價錢。以美國市場的一棟度假別墅為例，一套原來只能賣25萬美元的度假物業，分割使用權以后的賣價一般要高達100萬美元。因為熱門時段與冷門時段都能賣出相應的價錢。在成熟的市場，各個旅游物業的使用時間甚至能夠交易，這相當于將旅游地產金融化。

與此同時，逐漸從房地產投資熱中走出的國人發現，在擁有一處旅游物業之后，使用效率并不高。持有一處度假物業與入住度假酒店相比明顯更不劃算?！叭绻Ｄ系摹褂脵喾指睢Ｊ侥軌虬l展并完善，海南大量空置的旅游地產有可能被激活，”世聯行華南顧問拓展部總監李函澤對中國證券報記者表示。

分割使用權存在障礙

不過，包括李函澤在內的地產人士都認為，由于海南樓市近年來超速發展，在海南嘗試發達國家通行的分割使用權，還存在諸多障礙。

“目前海南的酒店也呈現過剩狀態，因此即使‘使用權分割’模式能夠推廣，也不一定能夠激發有效需求，”海南錦誠房地產咨詢策劃有限公司董事長王路表示。在王路看來，已經供應過剩的海南旅游地產并不能依靠分割使用權就能找到出路。他認為，分割使用權至多在一個樓盤項目一部分實踐，目前多數旅游地產還要出售產權來消化。

實際上，曾經興起的產權式酒店就已經具備了“分時度假”的雛形，但遺憾的是海南的產權式酒店并沒有順利發展。“產權式酒店對于服務質量的要求非常高，如果按照分割使用權的模式進行管理，服務的難度將更大。海南旅游地產多年來都是重開發、輕服務，因此并不具備發展分時度假的基礎”。

若要海南的旅游地產真正得到“拯救”，還要依靠經濟發展?！爸挥衼砗Ｄ隙燃俣皇峭顿Y的國人多了，海南的旅游地產才能夠得到真正消化，包括使用權分割在內的現代旅游地產模式才能發展起來?！?/P>

“至少在目前，海南的旅游地產正面臨整合，那些不懂旅游又沒有營銷資源的中小開發商在海南賺錢越來越困難，等待他們的不是被迫退出就是被整合，使用權分割不能為他們解決問題，”王路說。

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