樓市開年遇寒流 旅游地產逆勢走紅

馬年春節剛過不久，樓市便相繼傳出不少利空消息。開年后杭州、常州等地樓盤接連降價，國內多數城市1月成交狀況也頗為低迷。而一些房地產業大佬也紛紛發表看空樓市的觀點，更是增加了不少人對馬年樓市的悲觀預期。但從全面的市場表現來看，并非房地產市場整體向下。

盡管開年遇冷有春節假期的因素，今年樓市是否將會遭遇“拐點”也還尚難定論。但伴隨著限購限貸等樓市調控政策在去年底相繼收緊，傳統的住宅地產在狂飆突進之后已現疲態。樓市是否還有投資的空間？春節期間逆勢走紅的旅游地產正成為不少人的選擇之一。隨著眾多品牌開發商相繼進軍旅游地產，以及相關產業鏈的逐漸完善，不少旅游地產項目正成為一些投資者的新寵。

開年多地樓盤降價引關注

日前，作為國內樓市二線城市的領軍代表，火爆多年的杭州樓市突然有樓盤連續降價，引發全國圍觀。2月18日，杭州一個名為信德北海公園的樓盤突然宣布，以15800元/ 的售價“清盤”，房源包括在售的5號樓以及從未銷售過的“樓王”6號樓。而去年該項目的均價為18000―19000元/ ，每平方米猛降3000―4000元。

據當地媒體報道，北海公園項目工作人員稱，“清倉甩賣”主要是由于周邊有10多個項目將陸續開盤，區域競爭壓力大，而公司又急需回籠資金增加土地儲備。而有意思的是，就在北海公園打響降價頭炮第二天，同區域的另一家樓盤迅速跟進，在原價17200元/ 的基礎上，以起價11800元/ 、均價13800元/ 入市。

杭州兩家開發商接連降價的舉措，引來當地剛需購房者蜂擁搶購，老業主則再現怒砸售樓處“維權”景象。而事實上，新年伊始從香港新鴻基降價近四成開始，到長沙、武漢、常州等地多個樓盤接連價格跳水，都引起今年房價或迎來“拐點”的猜測。

據中國指數研究院對國內43個主要城市住宅市場交易情況的監測，今年1月雖然約有半數城市成交價格環比微漲，但超過九成城市的樓市成交量都出現了環比下降。而來自中原地產的監測數據則顯示，1月國內各城市樓市供求情況均出現不同程度下滑。

去年以來量價齊升且漲勢兇猛的一線城市，今年春節的成交更是可用“慘淡”二字來形容。北上廣三城的房管部門數據顯示，北京2月份簽約量驟降八成；廣州中心六區零成交，全市同比下降四成；上海則只有105套的成交，與春節前一周的1460套形成10倍以上差距。

而據美聯物業的報告，在另一個一線城市深圳，1月份臨近春節發展商推盤有限，僅5個樓盤加推及入市，一手住宅成交遭遇“冰點”，環比下跌超四成。二手住宅雖不及一手住宅下跌嚴重，但也有超兩成的跌幅。

中原集團研究中心總監劉淵指出，開年樓市成交下滑原因主要來自假期效應。春節前一周左右，各線城市成交量出現快速下滑，總量迅速回落，未能延續去年1月的火熱行情，出現小幅斷檔。但值得注意的是，盡管春節因為是假期，樓市表現低迷是淡季的常規。同樣適逢去年春節，樓市表現卻優于今年。中原地產選取節前一周與春節十日總成交量進行比對發現，今年節日期間少了26.6%的成交量。

進入2月，正值春節淡季，截至2月10日，成交量也未恢復至節前正常水平，與1月同期相比大幅萎縮近八成。齊魯證券最新一期房地產行業周報則顯示，一線城市成交價格環比平均上漲12%，同比平均下降7%；二線城市成交價格環比平均下降13%，同比平均下降7%。一二線城市庫存維持上行趨勢。一線城市出清周期環比上漲9%，同比上漲91%；二線城市出清周期環比上漲4%，同比上漲40%。

旅游地產春節走紅搶眼球

旅游已經成為國人近年來過春節的新時尚。根據國家旅游局發布的數據，今年春節期間，中國各地共接待游客2.31億人次，同比增長14.0%。而近兩年品牌開發商紛紛殺入旅游地產項目，隨著這些地處景區的地產項目逐漸成熟，也成為很多旅客的目的地之一。

與一二線城市春節期間“人走城空”的假期低迷狀況相對的，是不少熱點旅游城市人滿為患。在海南、云南等熱點區域，游客和度假人士云集，不但為當地旅游業帶去財富，也直接帶旺了一些旅游地產項目。

據惠州的金融街巽寮灣項目相關負責人稱，春節期間“人流旺到爆”，不但酒店、餐飲和景點區接待人數創下歷年新高，連售樓部門前的沙灘上都擠滿了人，“我春節有去項目，在高速就開始塞車，酒店訂不到房，吃個早飯都找不到地方！”

在國內旅游地產項目最多的海南，同樣迎來了春節“紅利”。剛奪得去年大三亞區域銷售金額、銷售面積“雙料”冠軍的海南清水灣項目負責人透露，今年春節期間清水灣總成交達6億元，成交套數同比增長30%。而位于三亞的高端樓盤半山半島副總裁徐能力也表示，春節黃金周該項目七天銷售額8億元，與去年相比業績漲超10%，“是半山半島入市以來銷售最好的一年”。

與海南并稱“兩南”的云南，也在春節假期受到國內游客的追捧，而密集扎堆彩云之南的各大地產商，也趁機賺得盆滿缽滿。

在西雙版納，房價只有動輒近3萬元/平方米的海南十分之一，西雙版納價格洼地效應顯著。隨著滄江新區建設逐漸成熟，景觀大道、潑水廣場、酒吧街、商業配套等一應俱全，這里已經成為全國投資者眼中的新興熱土。

統計顯示，西雙版納樓市在春節黃金周期間共接待游客118.31萬人次，已成為云南最火的旅游目的地。春節假期，萬達版納國際度假區7天銷售物業近80套，銷售額近4000萬元，世紀金源集團旗下的濱江果園度假山莊銷售額突破1億元，創下全年銷售之最。

在云南騰沖，雅居樂的云南“原鄉”項目打破把活動主場定格為樓盤的做法，與騰沖政府聯合舉辦了首屆騰沖花海節，將活動范圍從樓盤擴散至各個景區。據雅居樂當地項目的負責人介紹，在樓盤附近的停車場上，粵A、浙A、川A等各地車牌，比比皆是。

據搜房網數據監控中心統計數據顯示，2014年春節期間，全國28個重點城市商品房成交1441套，其中半數城市同比出現下跌，但海南、昆明等旅游城市，春節7天假期成交火爆。海南省春節7天假期共成交309套，僅三亞就占據245套。而昆明共成交240套，成交套數同比增長103.39%。

產業鏈漸成熟 推高投資價值

盡管開年后全國多地樓市降價消息尚未成“潮”，但對于今年樓市走勢，不少業內大佬都一反常態唱衰，引起不少投資者關注。最典型莫過之前一直“唱多”樓市的“大炮”任志強（微博），近日突然改口將年內房價漲幅由兩位數縮減為一位數，更警告說，“很多開發商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險?！?/P>

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在經濟轉型與房企轉型過程中，旅游產業及旅游地產將帶來新的發展機會。由于針對住宅的宏觀調控政策只緊不松，不少一度猛漲的城市開始出現房價和成交量增長乏力的局面，而不少房企也紛紛開始尋求旅游地產等多元化的發展方向。如包括雅居樂、恒大、富力、萬達、世貿等品牌房企，都已經率先殺入旅游地產市場。

住房與建設部研究中心主任秦虹認為，中國房地產市場經過十幾年高速增長，將要進入新階段。房地產開發將從以住宅開發為主向商業、寫字樓、旅游地產等服務型地產轉變，這是城鎮化率超過50%，人均收入水平超過8000美元以后的必然特征。

有業內人士表示，目前傳統住宅項目開發所需的土地往往賣不動，而旅游地產項目不但能夠帶動當地城市建設在內的投資，又能夠增加GDP和就業，因此地方政府對旅游景區和旅游地產的招商引資力度很大，給出的優惠力度也很大。云南、貴州、海南等地成為各路資金投資旅游地產的集中區，與此不無關系。

專家指出，國外的經驗表明：當人均GDP達到2000美元后，度假將成為家庭生活的“剛需品”。而截至2013年，中國人均GDP達到6000美元，進入中等收入水平階段，休閑旅游已成為白領人群的剛性需求。

目前，我國旅游人數已經突破30億人次，平均每人每年旅游2.3次，與美國2002年的數據4次相比，尚有一定差距。未來5―10年，我國旅游總收入預計將增長15%以上。而根據國家旅游局剛剛發布的數據，今年春節期間，中國各地共接待游客2.31億人次，同比增長14.0%。

而隨著消費能力的提升，不少國人的旅游正從純粹的觀光過渡到休閑度假。人們不再滿足于走馬觀花的風景消費，而希望能有一個合適的居所，停下來享受生活。有研究報告預期，2020年，中國將成為世界上第四大旅游客源國，占世界市場份額8.6%，將至少有20%的中產家庭購置旅游商業經營、度假類不動產物業用于投資理財和休閑度假，按每戶50萬資產計算，旅游地產私人投資需求規模保守估計將達到40萬億元。其中，2015年我國旅游地產銷售收入將突破2000億元。

不過，也有專家指出，旅游地產不同于普通的房地產開發，它更依賴于環境條件和投資的實力。旅游地產的營銷方式是租賃與出售相結合?！按舐糜?、小地產”的開發理念下，休閑度假需求的升級推動了旅游地產的多元化，旅游地產投資將不再單純是買房等升值，而是包含“分時度假”等出租獲利模式，以及個人度假消費的滿足。

度假房讓姚小姐

“春暖花開”

案例

姚小姐是在深圳工作多年的白領，今年的春節，她既沒回老家也沒在深圳過年，而是和家人跑去自己在惠州的“度假小屋”，好好體驗了一個“面朝大海、春暖花開”的愜意假期。

2011年10月份，姚小姐看到金融街惠州巽寮灣的旅游地產項目廣告，便跑去看房。盡管當時該項目才剛剛啟動，相關配套都不齊全，但考慮總價不高，距離深圳又近，她便入手了一套小戶型度假房。

當時，這套80平米左右的大一房，單價只要約7000元/平方米左右，總價還不到60萬元。姚小姐恰好手頭有一筆閑置資金，盡管當時看起來這個投資風險難料，但看著美麗的海景她還是“沖動”出手，一次性付款買下了這套房子。

姚小姐平時工作繁忙，難得過去住，于是和開發商旗下的酒店經營公司簽了前三年的返租協議，加上淡旺季合計30天的自主權，度假投資兩不耽誤。最近兩年因為樓盤項目配套逐漸齊備，游客絡繹不絕，租金回報每年上漲10%。她算了一下，今年的綜合回報率，已經有6.5%了。

現在該樓盤同等位置的房價，已經漲到了大約1.3萬元/平方米的水平，這讓姚小姐頗為滿意自己當初的選擇。春節度假期間，她還帶了幾個親戚朋友一起來度假，其中有五六個人也果斷決定出手，成了她的鄰居。

事實上，近兩年隨著旅游地產逐漸走紅，像姚小姐這樣的投資者已經越來越多。據雅居樂公司介紹，在其海南的大盤清水灣的買家當中，不乏來自全國各地的投資型客戶。他們當中的不少人在收樓之后，就陸續尋找托管機構或者自己進行出租。租賃形式多為短期，主要瞄準五一、國慶和春節等假期前來旅游的客戶。

據了解，雖然度假房旺季短租價格不輸五星級酒店，卻多了一份住家的溫馨感覺，依然供不應求，大受市場歡迎。今年春節期間，清水灣的兩房單位租金已經達到了每晚2000元，三房更是達到每晚3000元，與不少按揭業主的月供可以相抵。在不少城市限購限貸的背景下，類似的旅游地產項目正日益成為不少投資者的新選擇。

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