旅游地產與海外投資項目進入旺銷模式

今年春節期間，各地的旅游地產銷售都呈現出了火爆的銷售勢頭。

旅游地產春節熱銷

“今年春節期間，我們這個項目的洋房、別墅共銷售超過200套，銷售金額過億元。”位于海南省的碧桂園金沙灘項目負責人告訴記者。

此外，海南旅游地產代表項目――雅居樂海南清水灣新春期間總成交達6億，與去年同期相比，成交套數同比增長30%，假日銷售金額甚至超過一些同類項目全年業績。去年12月首度亮相的月亮灣更以6300萬的業績，一躍成為大海口區域銷售明星。

旅游已經成為國人近年來過春節的新時尚。根據國家旅游局發布的數據，今年春節期間，中國各地共接待游客2.31億人次，比上年春節黃金周增長14.0%。據搜房網數據監控中心統計數據顯示，2014年春節期間全國重點28個城市商品房成交1441套，其中半數城市同比去年出現下跌，但海南、昆明等旅游城市，在春節7天假期成交情況一度火爆。

其中三亞、昆明在春節期間成交套數也較為迅猛，在春節黃金周的帶動下，海南、昆明樓市也隨之一度火爆。海南省春節7天假期期間共成交309套，僅三亞商品房成交就占據245套。而昆明在春節期間共成交商品房240套，成交面積為8827.48平方米，成交套數同比增長103.39%。

除了房價上漲外，房屋短租回報獲利則更為直接。新年前夕，海南清水灣、惠州白鷺湖、中山凱茵新城、凱茵又一城等具有度假功能的項目，短租房供不應求，租金隨之水漲船高。節假日期間，由于清水灣每日接待啤酒節過萬人流，盡管價格攀升，灣區短租房一直處于飽和狀態，由業主委托機構管理的住宅，兩房租金上揚至2000元/晚、三房租金更達3000元/晚。
   
從打“資源牌”到打“文化牌”
   
2013年，海南全省共接待過夜游客3672.51萬人次，增長10.6%。旅游總收入428.56億元，增長13.0%；房地產銷售明顯回升，全省商品房銷售面積1191.23萬平方米，增長27.8%。商品房銷售額1032.65億元，增長40.4%。

從打“資源牌”“配套牌”到打“文化牌”，旅游地產項目通過提升文化軟實力打造真正的旅游地產。
   
據雅居樂海南云南區域營銷總監吳耀華介紹，在過去的2013年春節，雅居樂清水灣成功舉辦了第一屆德國慕尼黑啤酒節后，吸引了數萬人到場參加。在2014年，雅居樂清水灣將會舉辦更多的國際級活動。每個月都會有各種各樣的活動為業主服務，同時吸引游客到來。

隨著游客流入，不少項目在營銷策略上頗費心思，以位于海南文昌的雅居樂月亮灣為例，作為雅居樂在海南的新項目，今年春節期間，雅居樂月亮灣舉辦新春廟會，通過各種年俗和小游戲讓游客體驗到了不一樣的新春佳節外，從初一到初五，售樓部現場客流超萬人，首推的海景洋房已基本售罄。

在云南騰沖，云南“原鄉”項目打破把活動主場定格樓盤的做法，與騰沖政府聯合舉辦首屆騰沖花海節，將活動的范圍從樓盤擴散至各個景區。據悉，從節前起到元宵節，全國飛往騰沖的機票一直處于緊張狀態，大部分航班，幾乎成為花海節“包機”；部分旅客更采用自駕形式前往，原鄉的停車場上，粵A、浙A、川A等各地車牌，比比皆是。

開發商集體加班爭奪“返鄉客

對于一二線城市是樓市“斷檔期”的春節小長假，在一些返鄉人群集中的區域，卻是難得的銷售“窗口期”。

據搜房網數據監控中心統計數據顯示，重慶春節期間成交套數位居全國第一，春節長假共成交273套，同比增長8.33%，2014年春節長假(1.31-2.5)重慶主城商品房成交套數共計273套，總成交建筑面積約2.3萬平方米，同比2013年春節假期，成交套數增長8.33%，總體來看2014年春節重慶樓市成交各項數據變化幅度較小。

據同策咨詢研究部統計，春節期間，不少城市品牌房企旗下樓盤仍然“集體加班”，搶先布局2014年的樓市。譬如，南京52家樓盤全年無休，這些樓盤普遍呈現品牌化的現象，如雅居樂、保利、新城、富力、碧桂園等多家房企旗下樓盤均一一在列。同樣，春節將至，鄭州房企反季入市，開發商紛紛推出新盤，數據表明，2014年1月鄭州樓市一反往年個位數開盤的冷清局面，有共計13盤亮相。

此外，在西安，雖然有8成樓盤春節期間放假關門，但以萬科、萬達、保利、華遠、綠地、恒大等品牌房企領銜的兩成樓盤在春節期間“不打烊”，多盤聯動售樓部正常開門營業、持續銷售。
   
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，除了提前搶占年初銷售機會、打好“頭炮”之外，圍繞爭奪“返鄉客”而展開的春節樓市營銷策略也是原因之一。春節期間，對于在外打工族來講，不僅僅是返鄉與家人團聚的機會，有不少人還有趁機返鄉置業買房的計劃與打算，甚至一部分“逃離北上廣”的打工族早就有返鄉置業買房的計劃，他們或為自己尋找退路，或為自己父母買一套養老住房。

但是，“返鄉置業”買房群體具有和普通購房者不同的特征，由于他們“時間短，又要馬上決策買房”的特征，因此，春節期間樓市營銷核心圍繞爭奪“返鄉客”而展開，積極突破這些客戶群體的市場需求，以實現短期銷售業績提升。

海外

房企加碼旅游地產

“無論是機場還是海邊，到處都有講著普通話的中國人?！币晃贿x擇普吉島過春節的張先生感慨道。
   
據國家旅游局出境游團隊系統統計，2014年春節黃金周團隊出境旅游人數472.5萬人次，同比增長18.1%，今年春節出境游，人們主要選擇舉家出游方式，35-45歲占出境游比例最高。島嶼仍是游客選擇的熱點，最熱門島嶼仍為普吉島、巴厘島、濟州島、長灘島。
   
“春節期間，我們已經有不少客戶選擇到韓國過春節?！表n國濟州島綠地漢拿山小鎮項目工作人員向記者表示，“之前項目一期南部的售罄了，后來新開北部一些也基本沒有了，現在在售的只是幾套，新的一期要過幾個月才面市，不過春節前和節后這段時間，來電咨詢的客戶非常多?！?/P>

綠地集團董事長、總裁張玉良此前表示，2014年在海外市場一方面將深耕優質區域，在已進駐并產生可觀效益、擁有較好前景的國家及城市適時追加投資，另一方面仍將擇機新辟市場，再進入包括加拿大、法國、新加坡等3-5個國家，擇優儲備項目，形成更加優化合理的海外投資布局，全年計劃新增海外投資50億-80億美元。2014年，加上計劃開工并預售的洛杉磯、紐約、倫敦、泰國等一批項目，預計海外業務收入將一舉突破130億元人民幣。
   
事實上，在春節前夕，綠地、萬達、新華聯不動產分別宣布各自的海外投資計劃。1月7日，綠地集團宣布，其就英國倫敦兩個住宅項目簽署合作協議，預計總投資將達12億英鎊。同一天，新華聯不動產股份有限公司發布公告宣布，公司擬以3億元購買馬來西亞柔佛州梅蒂尼B區9幅地塊，計劃建設南洋度假中心。此外，公司擬和黑石共同出資350億韓元(約合2億元人民幣)設立韓國錦繡山莊株式會社，獲取韓國濟州島用地面積約為110萬平方米的土地使用權。1月23日下午，王健林在出席冬季達沃斯論壇時宣布萬達集團將在英國投資20億~30億英鎊用于城市改造，主要投資萬達文化旅游商業綜合體項目。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，目前國內客戶海外置業市場潛力巨大，而國外大多數發達經濟體經濟在復蘇，房地產仍然處于價值低估階段，國內房企買地開發項目剛好處于抄底的市場階段，市場周期的特征決定品牌房企繼續積極布局海外市場。2014年品牌房企出海將有更大的動作，或許會直接通過并購、合作等方式大范圍布局海外房地產市場。

一二線城市

成交集體遇冷

在海外及外地旅游地產升溫房企積極賣房的同時，北京樓市卻遭遇腰斬，售樓處及二手房門店多數處于閉店狀態。
   
搜房網統計數據顯示，2014年春節成交與去年同期相比，全國九大重點監控城市中，除北京、上海春節期間未公布官方數據外，其余7個城市中僅3個城市出現同比上漲趨勢，杭州、深圳成交慘淡，與去年同期相比，一線城市中深圳春節7天成交套數為“0”，杭州成交4套，而上海1月31日―2月3日期間商品房也僅成交4套。
   
亞豪機構的統計數據顯示，1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數、成交面積的環比、同比均萎縮了四至五成左右，同時，6908套的月成交量也僅高于2012年1月“熊市”時的4473套，成為自2006年商品住宅開始網簽，近9年以來元月商品住宅銷量出現的第二低位。
   
記者在春節期間調查發現，無論是新房市場還是二手房市場均表現低迷，不少售樓處及二手房門店都處于閉店狀態。業內人士介紹稱，新房市場受到預售證的限制，不少樓盤無房可賣，而二手房市場觀望情緒濃厚，中介多數都放假了，并不積極推房。

從供應看，根據亞豪機構統計，1月份，包含首開熙悅睿府?書香、紅杉公館、金隅香溪家園、亦莊金茂悅等項目在內，北京樓市僅有7個項目開盤，市場新增供量2531套。無論是同比去年1月17個項目的開盤量，還是環比去年12月份24個項目的開盤量，2014年開局，北京樓市供應量都出現明顯銳減。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，1月份北京樓市供需雙方的大幅萎縮，既有春節淡市的傳統因素影響，也有今年的特殊情況。在去年年底限價令再次趨緊、信貸政策收縮、自住商品房供應提速、土地供應結構逐漸變化等多方因素作用下，短期內房企觀望與惜售的情緒不斷加重，推盤積極性降至歷史冰點，成為1月份供需乏力的根本原因。

同樣，二手房市場也不樂觀，1月份北京二手房成交較去年同期縮水超5成，中原地產研究部統計數據顯示，2014年1月份，北京全市二手住宅網簽總量8772套，環比上月下跌20.1%，與去年1月份同期的網簽量相比更是大幅下跌了55.2%。這也是2013年7月后，北京二手房交易再次跌下萬套，而且因為春節假期影響，預計在2月份成交量將繼續明顯下調。

中原地產首席分析師張大偉認為，二手房與新建住宅市場成交量下調的原因不同，二手房市場成交下調更多是因為信貸緊張，相比往年，2014年1月份的信貸未見開閘，依然維持比較緊張的力度。資金趨緊張，銀行房貸難度加大，貸款的優惠折扣減少，導致購房者入市難度增加，部分購房者被迫觀望。

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