分紅模式突圍旅游地產(chǎn)“紅海”

近期，三亞灣紅樹林發(fā)布了“2014經(jīng)營年度預分紅公告”。公告顯示，2014年三亞灣紅樹林每標準客房預分紅額為36000元，相較2013年實現(xiàn)了300%的跨越式增長。此前，金融街惠州巽寮灣公寓項目也曾宣布，將向業(yè)主分紅111萬元。旅游地產(chǎn)中的業(yè)主分紅創(chuàng)新模式，受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。這是否能在競爭激烈的市場里，成功突圍？

旅游地產(chǎn)“紅海”突圍

經(jīng)過起步、調(diào)整階段，我國旅游地產(chǎn)已步入快速發(fā)展階段。包括萬科、萬達、保利、綠地、中海、龍湖等龍頭房企也相繼進駐旅游地產(chǎn)。

然而旅游地產(chǎn)面臨的問題也不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)人士表示，度假地產(chǎn)投資過熱，市場消化力不足，大部分房屋空置，沒有回報率。更有相當比例的所謂“旅游地產(chǎn)”，其實開發(fā)商借旅游地產(chǎn)之名變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，住宅先行，配套設施滯后，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。

在旅游地產(chǎn)競爭“紅海”里，三亞灣紅樹林和金融街惠州巽寮灣公寓項目的分紅模式，令業(yè)界看到突圍的可能。“股權(quán)分紅模式是旅游地產(chǎn)的創(chuàng)新之舉。這種嘗試很好，但由于目前僅有少數(shù)項目在運作，沒有形成規(guī)模，對開發(fā)商實力要求較高。”中國人民大學休閑經(jīng)濟研究中心主任王琪延表示。

記者了解到，紅樹林度假世界在大部分客房自持經(jīng)營的同時，將一定比例的客房對外出售，這些客房每間都具備獨立產(chǎn)權(quán)證。購買這些客房的業(yè)主，除享有房間的獨立產(chǎn)權(quán)、每年一定時間的自住權(quán)、全國各地紅樹林度假酒店的自由換住權(quán)外，在非自住時期，由紅樹林國際酒店管理公司為業(yè)主代理對外經(jīng)營、管理。因此，業(yè)主不是只享有客房的租金收益，同時也擁有整個酒店經(jīng)營利潤的分紅權(quán)。紅樹林出售的每一套客房等于一只股，購買一間房即相當于成為“酒店股東”，業(yè)主與具備豐富經(jīng)營經(jīng)驗的紅樹林酒店管理公司成為“全利潤合伙人”，既享受了度假生活，又回避了投資風險。

分紅模式挑戰(zhàn)項目運作

分紅模式確實是對項目投入和運作的巨大挑戰(zhàn)。國內(nèi)一位具有豐富旅游度假地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商表示，度假酒店的投資回報周期很長，一般需要七八年時間才能看到明顯的投資回報，因此很多旅游地產(chǎn)項目要依靠住宅開發(fā)來帶動資金回收和滾動發(fā)展，在短期內(nèi)實現(xiàn)整個項目經(jīng)營收入分紅實屬不易。

目前開業(yè)運營的三亞灣紅樹林一期，僅占項目總體規(guī)模的1/4。然而去年12月的營業(yè)收入達4121萬元，是2012年同期的1.7倍，餐飲收入達同期的2倍。2013年1月-12月，每個標準客房每月預分紅900元。首個經(jīng)營年度標準預分紅額為11700元。

三亞灣紅樹林項目方面表示，取得這些成績主要是依托強大的商業(yè)配套和開發(fā)商的運營能力。三亞灣紅樹林度假酒店是建立在經(jīng)營的基礎之上，通過運營來體現(xiàn)項目的價值，并實現(xiàn)項目的保值增值。

據(jù)了解，三亞灣紅樹林引入“度假目的地綜合體”模式，融合酒店、會展中心、今日藝術(shù)匯、電影工坊、多元主題全景水上樂園、主題商街于一體。項目方表示，今年9月25日三亞灣紅樹林將全面開業(yè)，屆時，將會給業(yè)主帶來更為豐厚的分紅回報。

“分紅模式對購房者提供了新的投資機會。但在選擇項目時，應對開發(fā)商的品牌、運營能力做充分考量。同時，項目的設計規(guī)劃、服務水平等都將影響后期盈利，購房者最好嚴格考察。”王琪延說。

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