分紅模式突圍旅游地產“紅海”

近期，三亞灣紅樹林發布了“2014經營年度預分紅公告”。公告顯示，2014年三亞灣紅樹林每標準客房預分紅額為36000元，相較2013年實現了300%的跨越式增長。此前，金融街惠州巽寮灣公寓項目也曾宣布，將向業主分紅111萬元。旅游地產中的業主分紅創新模式，受到業內關注。這是否能在競爭激烈的市場里，成功突圍？

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經過起步、調整階段，我國旅游地產已步入快速發展階段。包括萬科、萬達、保利、綠地、中海、龍湖等龍頭房企也相繼進駐旅游地產。

然而旅游地產面臨的問題也不在少數。業內人士表示，度假地產投資過熱，市場消化力不足，大部分房屋空置，沒有回報率。更有相當比例的所謂“旅游地產”，其實開發商借旅游地產之名變相搞房地產開發，住宅先行，配套設施滯后，同質化現象嚴重。

在旅游地產競爭“紅?！崩铮齺啚臣t樹林和金融街惠州巽寮灣公寓項目的分紅模式，令業界看到突圍的可能?！肮蓹喾旨t模式是旅游地產的創新之舉。這種嘗試很好，但由于目前僅有少數項目在運作，沒有形成規模，對開發商實力要求較高?！敝袊嗣翊髮W休閑經濟研究中心主任王琪延表示。

記者了解到，紅樹林度假世界在大部分客房自持經營的同時，將一定比例的客房對外出售，這些客房每間都具備獨立產權證。購買這些客房的業主，除享有房間的獨立產權、每年一定時間的自住權、全國各地紅樹林度假酒店的自由換住權外，在非自住時期，由紅樹林國際酒店管理公司為業主代理對外經營、管理。因此，業主不是只享有客房的租金收益，同時也擁有整個酒店經營利潤的分紅權。紅樹林出售的每一套客房等于一只股，購買一間房即相當于成為“酒店股東”，業主與具備豐富經營經驗的紅樹林酒店管理公司成為“全利潤合伙人”，既享受了度假生活，又回避了投資風險。

分紅模式挑戰項目運作

分紅模式確實是對項目投入和運作的巨大挑戰。國內一位具有豐富旅游度假地產開發經驗的開發商表示，度假酒店的投資回報周期很長，一般需要七八年時間才能看到明顯的投資回報，因此很多旅游地產項目要依靠住宅開發來帶動資金回收和滾動發展，在短期內實現整個項目經營收入分紅實屬不易。

目前開業運營的三亞灣紅樹林一期，僅占項目總體規模的1/4。然而去年12月的營業收入達4121萬元，是2012年同期的1.7倍，餐飲收入達同期的2倍。2013年1月-12月，每個標準客房每月預分紅900元。首個經營年度標準預分紅額為11700元。

三亞灣紅樹林項目方面表示，取得這些成績主要是依托強大的商業配套和開發商的運營能力。三亞灣紅樹林度假酒店是建立在經營的基礎之上，通過運營來體現項目的價值，并實現項目的保值增值。

據了解，三亞灣紅樹林引入“度假目的地綜合體”模式，融合酒店、會展中心、今日藝術匯、電影工坊、多元主題全景水上樂園、主題商街于一體。項目方表示，今年9月25日三亞灣紅樹林將全面開業，屆時，將會給業主帶來更為豐厚的分紅回報。

“分紅模式對購房者提供了新的投資機會。但在選擇項目時，應對開發商的品牌、運營能力做充分考量。同時，項目的設計規劃、服務水平等都將影響后期盈利，購房者最好嚴格考察。”王琪延說。