旅游地產大盤熱 低成本大規模

近兩年來，旅游地產規模大盤在行業內被高度關注，其典型案例有雅居樂清水灣、佳兆業東戴河、碧桂園十里銀灘和恒大海上威尼斯。這些旅游地產項目全部投資規模巨大，在市場上的影響較大。
　　
雅居樂清水灣連續三年的銷售額都在30億元以上，2011年清水灣更是超過70億元，受推案周期影響，2013年來清水灣項目的銷售金額有所減少，但也超過46億元;佳兆業東戴河自入市以來，也連續多年保持高位增長，2013年來日均來訪量達千人，連續多個月銷售過億元;碧桂園十里銀灘2011年銷售金額38億元，2012年銷售金額也近35億元;而恒大海上威尼斯2012年開盤以來也對上?？腿盒纬删薮笪?。

探究這四大典型旅游地產項目，旅游大盤在項目運作上有一些共同點。

地價成本超低墊定項目高溢價率，長周期推案的靈活性更高。雅居樂清水灣、佳兆業東戴河、碧桂園十里銀灘、恒大海上威尼斯四大旅游項目在前期拿地上，均有一個顯著特點，就是以極低的成本獲取土地儲備。四個旅游地產土地樓板價均不足500元/平方米，土地成本占一期銷售均價的比重都不超過6%。低廉的土地成本為產品創造高溢價夯實基礎。以雅居樂清水灣項目為例，一期金色果嶺系列在2009年3月開盤，小高層的銷售報價在7200-9000元/平方米，土地樓板價僅占銷售均價的3%?？梢姡^低的土地成本是清水灣項目毛利潤遠高于業內的重要原因之一。

而且，低土地成本使雅居樂清水灣項目操盤的靈活性較大。相較普通大盤會拖長開發周期的風險，清水灣較低的土地成本而發生逆轉，項目開發后期也更加受益于不斷上升的區域房價與前期較低土地成本帶來的差值。清水灣2013年推案的6期碧海帆影系列正印證了這點，2013年11月普通住宅的報價在18000-28000元/平方米，別墅則達到30000-40000元/平方米，土地成本占項目售價的比例更低。而前期快速銷售回籠的資金也使清水灣能夠投入更多在后期項目品質的打造與營銷推廣上，進一步提升口碑和品牌，創造高溢價回報。

跨年度多頻次獲取同一項目土地儲備，形成大盤規模開發優勢。孫田表示，四大項目中，除了恒大海上威尼斯是在企業上市前以其他渠道獲取，其余均是通過招拍掛方式獲取。據了解，恒大海上威尼斯項目超大規模的土地儲備，在2006年左右先被啟東市分割成13塊以通過區域用海規劃審批，2007年又通過公司操作將海域證轉換為劃撥土地使用證；而雅居樂清水灣、佳兆業東戴河的項目土地更是跨度幾年，多次經過招拍掛市場獲取。企業通過多頻次獲取的項目規模達到170萬方以上，大規模的土地儲備帶來的大盤造勢開發也成為四大旅游地產的另一個大特點。

大盤開發對企業的資源整合能力要求比較高，就清水灣項目來看，在同區域內產品優勢并不明顯，但卻在海南大盤積聚、競爭激烈的環境下，以絕對的規模優勢首戰成功，靠的就是大盤運營經驗積累和資源整合。

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