度假酒店市場崛起

2014年3月19日，洲際酒店集團對外宣布，因云南地區管理的度假酒店經營上升，下一步會增加在這一區域的度假酒店管理項目。

截至目前，洲際酒店集團在云南已經擁有麗江和府皇冠假日酒店、西雙版納避寒皇冠假日度假酒店、麗江古城英迪格酒店和昆明洲際酒店4家開業酒店。同時，還有昆明西環皇冠假日酒店、騰沖騰越皇冠假日酒店等8家度假酒店正在建設。從洲際酒店集團對度假酒店的熱烈追捧，度假酒店市場熱可見一斑。

據中國房地產報調查了解，萬豪、萬達、凱悅、希爾頓……越來越多的國際酒店品牌正在不斷加大度假酒店的業務布局。

“中國度假人群的喜好在改變，目的地度假和休閑式度假比例明顯增加。未來度假酒店的市場預期回報大為可觀。”凱悅酒店集團大中華區首席副總裁夏農對中國房地產記者說。

面對度假酒店市場的增長行情，華美酒店顧問有限公司首席知識官、高級經濟師趙煥焱提出預警，酒店增長過快過猛必然會帶來經營下降，甚至泡沫化傾向，這需要企業警惕。

市場熱逐

云南已成為酒店品牌發力的熱土。

據中國房地產報了解，除洲際酒店布局云南外，皇冠假日酒店及度假村、英迪格酒店、假日酒店及度假村、智選假日酒店及華邑酒店等酒店品牌都已進入云南。

趙煥焱提供的數據顯示，云南酒店業景氣度自2011年以來的12個季度7升5降，總體態勢良好，旅游收入上漲。

云南旅游酒店的繁榮得益于中國旅游市場的興旺。

隨著我國經濟水平提升、人均收入增加和消費轉型，旅游度假業的地位日益凸顯。相關統計指出，2015年中國國內旅游人數有望突破33億人次，旅游消費相當于居民消費總量的比例將達到10%。與此同時，中國酒店客人比例將從商務75%、休閑25%演變到商務50%、休閑50%。“受旅游政策支持，休閑度假、旅游目的地偏好的轉變，旅游產業的核心實體度假酒店將迎來新契機。”趙煥焱表示。

而這也是凱悅酒店集團大舉進軍旅游酒店市場的初衷。“居民收入和消費需求的增加，休閑度假客源的轉變，都使我們看到了度假酒店市場的潛力。”夏農說。

夏農稱，包括凱悅在內很多酒店管理公司現在都很重視度假酒店。“對旅游人群來說，現在住酒店不是睡一覺而已，他們期望可以從中尋找到更多休閑生活，包括健身、娛樂活動等。這對度假酒店的生意有很大促進作用，且可以為市場增加諸多亮點。”凱悅目前已在三亞、麗江、上海崇明島、長白山建有度假酒店。

但因中國休閑度假模式剛剛興起，度假酒店總體占比仍不高。在夏農看來，這是因為目前中國度假酒店主要受地域性和季節性影響較大，政務會議也有較大沖擊，且由于中國度假酒店市場還處于初級階段，所以比重并不太大。“但未來隨著家庭旅游、體驗式旅游的提升，對度假酒店的需求將會加大，市場潛力也很大。想抓住將來的市場，現在必須進入，因為一個酒店從設計開始到運營大概需要4年時間。我相信大多數擴張的度假酒店都是這樣考慮的。”

“地中海”模式與差異化發展

凱悅、洲際、萬豪、萬達等還在旅游酒店的市場不斷開疆辟地。紅樹林、悅榕莊、世紀金源等度假酒店品牌已經開始鞏固其經營模式。

由于度假酒店大都定位于高端，投入大，僅靠普通短租、入住形式難以實現盈利。因此產權式、分時度假式、產權分時度假混合式等快速回籠的現金收益經營模式在國內市場較為多見。

產權式度假酒店經營戰略的佼佼者是悅榕莊。

悅榕莊以全球知名度假酒店品牌為最大驅動點，不僅帶動上下游產業，還實現了區域的規模效應。

“悅榕莊由知名度假酒店品牌做趨力，很容易實現物業升值，而且分期開發控制銷售節奏，保障產品去化率，不可謂不成功。但對其他企業而言，這種模式的優勢有待進一步證明。”分析人士指出。

分時度假是指使用權分割，旅游酒店將使用權分割銷售，讓顧客可以分享某個度假資產的不同時段。這種模式不僅可以提高資源的使用效率，與持有不動產相比，消費者也可以節省一定度假成本。

但由于分時度假多由小開發商操刀，長期以來在消費者中口碑并不好。

產權式和分時度假的混血兒是今典集團的三亞灣紅樹林。今典將其稱為股權式度假酒店，其購買人通過購買分割酒店產權的方式，享受全國置換入住公司旗下開發的系列酒店的權利，且根據酒店經營情況在年底享受一定分紅。

對于這一模式，日信證券負責投行業務的王先生卻持謹慎態度。他表示，“有錢人可能不在乎分紅，直接住酒店，而普通老百姓卻做不起這樣的投資”。對于三亞灣酒店的小股東來說，真正能夠從三亞灣項目中獲得股東回報則需要等待更長的時間。

在中國房地產報記者的走訪調查中發現，來自海外的“地中海俱樂部”模式日漸成為了酒店管理公司推崇的模式。
“地中海俱樂部”倡導的是“一價全包”的奢華度假體驗，為游客提供“一站式”服務。所謂“一站式全包”，就是酒店定出一個套餐價格，吃、住、行、娛的一切費用，都包括在內。

“現在旅游已經過了‘上車睡覺，下車拍照’的階段，旅游是為了放松。地中海俱樂部模式，可以吸引游客在一個地方呆上幾天，吃喝玩樂都不用操心，也不用急著趕路，非常放松。”北京優尼華盛國際酒店管理咨詢有限公司董事總經理王冰說。

夏農也表示，凱悅也極為推崇“地中海俱樂部”模式。“地中海俱樂部形式更符合中國消費者需求，在酒店的吃喝玩樂全包含了，沒有任何隱藏費用，可以提前做好預算。而且有兒童俱樂部、親子空間，夫妻帶孩子旅游也可以完全享受自己的度假時光。”“地中海俱樂部提供的是另類休閑模式，有很多娛樂項目可供選擇，有較高的軟硬件和服務水準，這也是旅游酒店市場模式競爭的關鍵。”趙煥焱說。

趙煥焱進一步指出，盡管市場處于崛起期，但度假酒店市場同樣出現了泡沫化跡象，主要是同質化嚴重。這需要企業警惕。

中投顧問酒店餐飲行業研究員康建華也指出，國內度假酒店目前存在的軟肋主要包括酒店服務主體模糊，缺乏個性。度假酒店未來的發展前景盡管看好，但是要結合地方旅游資源特色、地方文化來走差異化競爭路線，才能成功。

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