旅游度假產品進精耕期 百強房企三分之一涉足旅游地產

最近幾年，旅游地產無疑是房地產市場上最引人注目的投資項目。城市地產開發不確定因素逐漸增加，房地產開發企業紛紛尋求轉型，高端休閑度假市場的巨大潛力成為越來越多企業尋求錢景的寶地。目前，我國百強房企中已經有超過三分之一涉足旅游地產。2013年，萬達集團重金砸向文化旅游產業，多地布局旅游綜合體，迅速躋身文化旅游地產開發企業第一梯隊，成為備受矚目的大拿，也成為旅游地產市場的又一劑強心針。

10月1日，《旅游法》正式實施，旅游市場被進一步規范，旅行社業務受到沖擊的同時刺激了自助出行帶動下的休閑度假市場。然而，曾經以旅游之名圈地的短視行為在各地瘋狂發酵之后迅速走向腐朽，傳統意義上的海景房和星級酒店已成強弩之末，注重配套和服務的產業化精耕模式成為主流。同時，在各地以旅游業帶動消費和經濟增長的要求下，旅游地產呈現出區域化的發展特征。

深耕旅游度假產品

在旅游地產興起之初，海景房一度成為旅游地產的代名詞，東部沿海一片片住宅迅速拔地而起，在瘋狂的全國分銷模式下，海景房總能被一搶而空。然而，近兩年出現的空置率高、經濟帶動作用差、市政配套欠缺等問題使得這類產品已經難以為繼。不僅山東乳山這類規模較小的旅游地產開發區頻頻出現危機，我國目前唯一的國際旅游島海南（樓盤）也在這樣的發展模式下境地尷尬。

粗放式開發帶來的后患已經凸顯，與其形成鮮明對比的是，精耕細作的旅游地產模式經受住了實踐的考驗。

同樣是依托海洋等自然資源優勢，今典集團[簡介 最新動態]打造的三亞（樓盤）紅樹林酒店在2013年第一個經營年度實現了分紅，藝術元素的植入、自持的商業配套等都是其保持人氣的關鍵。

在旅游地產領域一直奉行“拿來主義”的復星國際，在進行了前期地中海俱樂部產品的開發之后，也轉戰高端度假酒店市場。其計劃在三亞投資百億打造中國的亞特蘭蒂斯，也絕非簡單的海景產品開發。

1989年，一個錦繡中華主題公園的開業叩開了周邊地產項目跑步式發展的大門，華僑城[簡介 最新動態]成為我國第一個進軍旅游地產的企業，而其“旅游+地產”的模式也成為經典。利用主題公園的平穩回報發展地產項目，再利用地產項目的高成長、高回報提升公司的價值，華僑城成為中國旅游地產的成功開創者，這種模式也成為近年來進軍旅游地產的華潤等企業模仿的范本。

今年豪擲文化旅游產業的萬達集團已經悄然走出另一種模式。在其影視產業和商業物業的支撐下，萬達集團的旅游綜合體項目盈利來源更加多樣，意欲將萬達帶成文化產業和旅游地產巨無霸的王健林在2013年對旅游綜合體項目整體投資達數千億元，萬達綜合體迅速“膨脹”。

然而，在試水新模式的過程中，也不是沒有陣痛。一直嘗試打造“中國版迪士尼”的華強方特系列發展已經顯得力不從心，2013年，華強方特產品開業項目數量不如往年，據知情人士透露，其天津（樓盤）項目一直因定位問題而遲遲沒有開工建設，文化的缺失使其僅通過游樂園門票等消費的收入很難支撐運營和發展。

目前躋身文化旅游地產領域的影視文化公司，如華誼兄弟，雖然在影視領域發展較成熟，但在進軍旅游地產過程中也是苦難重重。財務壓力大、缺乏開發經驗等問題和限制使得從上市之初就謀劃旅游地產項目的華誼兄弟至今仍未見成功案例。

融資模式分流

與城市住宅地產不同，旅游地產的吸引人之處更多地在于未來的潛在價值，而在開發之初，需要忍受一段時間的寂寞。對于本性是逐利的資本來說，這種業態并不受偏愛，旅游地產項目融資難一直困擾著業內企業。而旅游綜合體盛行的開發趨勢下，大規模開發的模式使得旅游地產更顯資金饑渴。

這正導致了不同開發企業的分流。進軍旅游市場較早的華僑城歡樂谷產品已經受到了市場的認可，這也是其可以通過未來門票收益進行資產證券化，從而解決資金問題的保障。同樣，萬達集團可以依托成熟的住宅、商業開發運營資質和實力多次進行海外低成本發債。然而，大多數旅游企業在融資方面仍然是捉襟見肘。

不過，在旅游地產盈利模式和商業前景越來越明晰的今天，嗅覺敏銳的社會資本也開始意識到這塊蛋糕的獨特吸引力。2009年至2012年，我國已經有8只旅游產業投資基金成立，總募資規模達到212.96億元，平均單筆基金規模達26.62億元。進入2013年，越來越多的產業基金浮出了水面，據了解，近期有幾家企業正在醞釀不同類型的旅游產業基金。

瀚亞資本執行總裁楊君就表示，今后將致力于開拓新型地產金融業態，深挖旅游地產、商業地產、文化地產等方面的增值機會。而對于資金運作越來越成熟的房地產企業來說，信托、債券、私募等融資工具也將被更多地運用。

驅動區域發展

在新型城鎮化背景下，文化旅游成為不少地方政府重點發展的產業。在土地、財稅等優惠招商政策紛紛出臺的誘惑下，大型開發企業抱團帶動區域旅游產業發展成為近年來的一大趨勢。

萬達集團旅游綜合體產品帶動下的長白山片區，以及正在興起的青島（樓盤）黃島經濟開發區都成為業內關注的熱點。今典集團紅樹林酒店和復興國際即將打造的亞特蘭蒂斯酒店也都集中在三亞海棠灣片區。

大型企業的進駐自然會形成強大的帶動作用，但是經濟發展條件、交通狀況、資源條件等都是企業選擇開發區域時的考量因素，并非所有的城市都有足夠的吸引力。據知情人士透露，山東德州（樓盤）曾計劃引入的投資規模150億元的東盟國際生態城項目在醞釀了近三年之后最終還是胎死腹中。

不可否認，文化旅游地產的發展必然會成為帶動新城鎮化的重要引擎。風情小鎮、特色鄉村地產、新型社區、第二家園、度假區開發、各類旅游產業集聚園區，以及養老、養生社區等形態都將是未來旅游地產企業嘗試的方向。

大浪淘沙，旅游地產的開發理念決定了企業的成敗。未來旅游地產的發展應該從關注地產轉向關注旅游本身。只有耐住性子，通過旅游項目拉動地產，再通過地產反哺旅游，才能成功打造文化旅游地產項目。

對于地方政府來說，也需要更加理性和冷靜，不再盲目招商，而只讓具有先進的開發理念的企業進駐。只有讓越來越多的企業意識到區域旅游運營的成敗與企業旅游地產項目的成敗息息相關，使它們愿意主動與地方政府打配合，對旅游地產項目及區域旅游環境進行精耕細作式的持續打造，才能最終實現地方經濟與旅游地產企業的雙贏。

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