萬達復星保利領銜 房企扎堆旅游地產

旅游地產作為新興業態在過去的兩年里飛速發展，且這一勢頭在今年更為“激進”。以萬達等大型房企為代表，更是加大了再旅游地產領域的投資規模。

萬達集團投資300億元建青島東方影都后不久，日前，復星集團宣布三年內投資100億元建迪拜亞特蘭蒂斯酒店中國三亞版本，并稱未來將加大旅游商業領域的投資，投資規模將達千億元級別。同時，保利地產、佳兆業集團等標桿房企分別在浙江慈溪、遼寧等地大興旅游綜合體項目，投資手筆均過百億元。

這些，還僅是旅游地產投資領域的“毛毛雨”。在這一行，有著最規模龐大、成分復雜的開發軍團，而按照克爾瑞的數據統計，截至2012年底，中國旅游地產項投資總額破萬億元，超過1/3的百強房企均涉足旅游地產開發。

然而，在遭遇蜂擁而至的投資熱潮之后，旅游地產已經開始面臨消化難題。當大部分旅游地產的投資者年收益率僅在3%-4%徘徊時，市場不得不重新考慮旅游地產是否出現泡沫及其解救之道。

旅游地產激進開發進行時

歷經兩年多醞釀和等待之后，雅居樂計劃投資200億元打造的“西雙版納雅居樂旅游度假項目”，終于敲定了首批拿地事項。

10月10日，雅居樂對外發布新聞資料稱，已以2.4億元人民幣的總代價取得西雙版納的13幅相連住宅地塊使用權，其總占地面積為52.9萬平方米，約合793.5畝。

雅居樂并未透露此次拿地的方式。但不可置否的是，上述首批土地獲取僅是個小開端，按照西雙版納當地官方資料，“西雙版納雅居樂旅游度假項目”規劃控制面積高達1700多公頃，約合1.75萬畝土地。

如此飽含熱情地進駐西雙版納的，并不僅雅居樂一家。事實上，近兩年大規模的房地產資金蜂擁而至，已讓這個云南邊陲小城有了與三亞并肩的“熱度”。西雙版納州招商局資料顯示，西雙版納旅游地產投資額平均增速在云南省16個地州市中排名第一，開發熱潮已經遠超過大理、麗江和騰沖等地州，開發早已升級到“百億投資、萬畝規模”的階段。

而據時代周報記者調查了解，云南當地以富民、玉溪、普洱為代表的新一批區域，也已經開始向西雙版納、麗江、大理等云南成熟旅游熱點區域靠攏。萬達、雅居樂、龍湖、華僑城、世紀金源、中坤、方興地產、中弘股份等幾十家一線房企攜重金紛沓而至，據不完全統計，截至2013年6月，新一輪的云南旅游地產開發總投資已達萬億元，總占地規模超過20萬畝。

同樣，各路資本在海南國際旅游島的投資熱情更高。據克爾瑞數據顯示，截至去年年底，全國已面市的2259個旅游地產項目，分布在85個城市和地區，其中海南占據半壁江山。眼下，盡管當地道路沿途早被五花八門的樓盤廣告所淹沒，但仍在不時迎來各行各業的巨頭。

10月10日，復星國際對外宣布，三年內將投資逾100億元，在海南三亞海棠灣國家海岸打造一座頂級的七星級酒店及海洋公園―亞特蘭蒂斯，據悉，其最貴客房價格一晚高達37500美元。

房企瘋狂投入旅游地產的案例，在廣東惠州等多地都有類似的版本。如在惠州東南沿海170公里延綿的岸線上，就集聚了碧桂園、合正、富力、世茂、中信、萬科、粵華、華僑城、金融街等一大批巨頭。在這些項目中，最小的1000多畝，多數介乎2000-5000畝，最大的金融街金海灣占地高達29平方公里。

“現在全國已漫山遍野的旅游地產了。”一位開發商代表如此描述今年的旅游地產布局。不容忽視的是，今年顯然仍是旅游地產的激進年。但現在，國內旅游地產的開發規模到底有多大，一直是一個謎題。

海南旅游地產以價換量

大規模投資，帶來的是多地房地產市場的天量供應。

在攬客能力上，作為后起之秀的云南目前遠遠不及海南。近年如此大規模上馬的眾多旅游地產項目，其去化前景讓人擔憂。以西雙版納為例，據第三方機構的不完全統計數據顯示，目前僅西雙版納景洪區域在售的項目合計建筑面積已經超過1000萬平方米，而過去三年西雙版納的年均樓市消化量在100萬平方米左右。

在天量供應的背后，西雙版納的大部分開發商不得不面臨的一個尷尬是：項目仍然舉步維艱。此前7月份曾有媒體援引西雙版納景洪房產信息網數據顯示，除了萬達和世紀金源等幾個大項目之外，不少項目多日都沒有成交記錄。

在大理，去化難的問題同樣困擾著很多開發商。

對于大規模扎堆云南的房企們來說，萬億資本推動的是堆滿雪山洱海之畔的金礦，還是在造就另一個巨大的房地產泡沫？現在并不能言明。

“這兩年旅游地產大規模開發，供需關系明顯不平衡。”綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受記者采訪時稱，“這主要體現在兩個方面：結構性失衡和產品銷售失衡。像海景房，可能就1萬個需求量，卻有3萬個供應量。”

作為海南旅游地產先驅的海南，亦未能“幸免”，旅游地產投資一度呈井噴態勢，但過度投資以及市場消化能力不足等弊病正在顯現，高庫存成為樓市的一道“傷疤”。海南隨處可見的現象是，高檔住宅小區林立，卻鮮有居民出入，大量商鋪長期空置，成為沉默的資產。

據時代周報記者了解，三亞、海口等地不少項目正在巨大供應量的泥潭里艱難爬行。

“海南旅游地產競爭白熱化的重要表現是，價格戰已從局部降價轉為全面降價，并紛紛北上拉客。”據克爾瑞對海南五大主要城市的監測顯示，在供應量同比增幅達63.11%的背景下，海南樓市以價換量，價跌量漲趨勢明顯。

珠三角區域的惠州巽寮灣片區，即大亞灣區域是深圳投資客最為集中的區域，據不完全統計，該區域新房總供應量相當于目前深圳年度總供應量的四倍，且房屋空置率高達9成，僅2013年，在惠東巽寮灣10家開發商就將入市4萬套房源。

難以抵御的低價圈地沖動

旅游地產惡性競爭，是開發商大規模圈地后的結果。不少業內人士坦言，整個旅游地產領域已經盈利的案例目前還少得可憐，但眾多企業爭相擠入旅游地產，逃不開低價圈地的沖動。

“房企轉型旅游地產的動因很簡單：低地價與高優惠政策，低成本與高利潤。”亞太城市房地產業協會會長謝逸楓接受采訪時用一句話概括，在他看來，這種所謂的轉型都是權益之計。

申銀萬國的一份研究報告顯示，在北京的某旅游項目拿地價約為100萬元/畝，而當時周邊商品房用地成本為200萬元/畝。另有媒體指出，去年4月12日開工的西雙版納國際旅游度假區項目，總投資額高達150億元，拿地為20萬元/畝左右，而西雙版納多數土地價格在50萬元/畝左右。

同策咨詢研究部總監張宏偉也對時代周報記者介紹，對于熱衷于“圈地”的企業來講，由于土地本身資源的稀缺性、保值增值的功能，旅游資源的稀缺性，在新的市場機會面前，各類投資主體當然也不可避免利用旅游地產名義進行“圈地運動”，從而實現土地本身的增值。

而中房信旅游地產事業部總經理胡曉鶯則坦言：“很多開發商在進入旅游地產領域的時候，僅僅是因為旅游地產拿地成本相對較低，其實并不清楚旅游地產該怎么做。”

對于開發商來說，擁有巨大的土地資源還可以成為資本市場融資的強心針，如恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力等上市房企報告中均存在大量的旅游地產項目儲備。

“單純以旅游為概念的圈地賣房模式難以為續。”蘭德咨詢總裁宋延慶稱，開發商大舉進軍旅游地產，盡管可以繞開招拍掛圈地，地很便宜，房價也不高，但當地市場是否能支持所圈土地的天量規模，是個很大的難題，“圈地風險很大。”

以西雙版納為例，當地此前土地無序開發被相關媒體報道后引發監管部門問責，此后土地審批明顯收緊。2012年6月，云南省暫停了西雙版納州的農用地轉用和土地征收審批，西雙版納州政府向云南省政府作書面檢查。

在此背景下，規控面積高達1萬多畝的西雙版納雅居樂旅游度假項目，后期能否順利取得發展用地，仍需要不小的智慧。

在宋延慶看來，只有打造好度假旅游模式，才能找到旅游地產真正的藍海盈利模式。

世聯地產華東顧問事業部總經理楊文斌撰文稱，旅游地產的“低效使用”和“低流動性”，使得物業資產價值和交易無法再次實現。在新的市場形勢下，旅游地產開發模式轉變勢不可擋，未來“資產化”開發趨勢將成為必然。

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