旅游綜合體扎堆三四線城市

國慶迎來旅游旺季，在一二線城市地價攀升住宅限購的情況下，不少三、四線城市文化旅游綜合體應運而生，遍地開花。復合型功能旅游將是未來趨勢。據粗略統計，萬達近3年在文化旅游地產上投資已超2300億。同時保利地產、佳兆業集團等標桿房企分別在浙江慈溪、遼寧等地大興旅游綜合體項目，投資手筆均過百億。

旅游投資扎堆三四線

萬達集團300億投資青島東方影都，旅游地產似乎正在掀起投資熱潮。不少知名房企都紛紛掘金旅游地產。而細數萬達集團今明年20余個新開業項目，超過半數位于三、四線城市。

“地方政府希望有實力的公司合作新城開發，通過運營，周邊的地塊可以提升其價值，”保利商業項目發展中心副總經理趙亮向南都記者介紹。保利的旅游地產布局選址也多在三、四線，包括陽江海陵島、東莞、浙江慈溪等地。

500億巨資打造北中國第一大盤，這是佳兆業集團在遼寧綏中縣的濱海旅游度假項目。碧桂園的十里銀灘系列落子深圳東部的惠州。兩者異曲同工的是，位于三線城市但瞄準的是一線北京深圳的客戶群。佳兆業遼寧20億的銷售額中，北京客戶超八成。

為何各大開發商紛紛瞄準二三乃至四線城市？寧波利時商業集團總經理李興軍接受南都記者時采訪認為，現在不管是萬達、保利還是中糧等都積極在三、四線城市拿地，已經成為整個商業地產的趨勢，房企必須要到這些地方去尋找發展空間。因為不少一、二線城市已經達到非常飽和的狀態，面臨無法經營、空戶率逐年上升，租金收不上來的困難。

在不少開發商看來，目前三、四線城市做綜合體成功的機會更高，因為一、二線城市商業區很密集，“只能拼后期運營團隊”，但三、四線城市往往在方圓三十公里地段只有一個綜合體，成為剛性需求，從而具備市場競爭力。

保利商業項目發展中心副總經理趙亮就向南都記者透露，保利在慈溪拿地開建期間就與政府相關部門溝通，未來5到10年整個城市不會再有如此大的綜合體入市，為的是保證項目的不可替代性，防止區域業態過度競爭和重復建設?！罢w策略是引進租金低的好商家，通過他們來帶動其他商家，在財務上讓利給大的租戶?！?/P>

盈利不靠租金靠資產增值

究竟操盤旅游綜合體會否面臨資金斷層的壓力？大手筆注入的資金何時才能回收？業內人士紛紛提出了疑問。

萬達集團一位業務總監告訴南都記者，萬達為確保招租順利會想各種辦法，包括發動大品牌的帶動效應，優異的條件給出適當優惠等。

保利地產慈溪項目有關負責人亦承認大型綜合體招商是有困難的，但項目需要通過規劃亮點，設計不可復制性，“相比于一、二線城市雖然招商容易但競爭對手多，可以說三、四線的綜合體還是好做一些的?！?/P>

操盤旅游地產的房企都倡導“現金流為王”。楚睿商業董事長黃文杰接受南都記者采訪時介紹，租金只是獲取利潤的其中一種方式，更重要的方式是資產增值，把持有的資產進行增值才是盈利的方式?！?到15年都是商業正常的回收周期。綜合體項目的收入方式除了租金收入、資產增值外還有部分是屬銷售回籠”。李興軍認為，常規來說一個商業項目的投資收回最長不能超過15年。

瞄準養老休閑多業態

“大干快上”的綜合體引發的“泡沫”之憂，事實上，開發商也明打算盤，在綜合體里，一定要盡量布局豐富的業態，特別是結合時下熱點的養老產業，多條干線錯位發展。

萬達集團董事長王健林表示，不同區域的萬達城不是簡單復制，而是有不同的文化旅游內容，充分結合當地文化，體現當地特色。保利地產也稱目前對多種重要業態都將均衡發展，圍繞商業、旅游、養老地產等業務，同時關注城鎮化發展的新機遇，創造新的業績和利潤增長點。

佳兆業的東戴河項目亦集旅游休閑養老于一體，打造養老示范和海洋文化保護基地等概念，以高端休閑結合養老養生為概念，針對老年人需求建設醫療配套和養生宮，同時落地首個海洋保護公益文化基地。佳兆業集團董事局副主席孫越南稱，養老產業將引入其中，發揮戰略作用。而這一定位十分湊效，目前項目有1/3客戶為50歲以上老人。

“旅游地產投資熱的背后是對開發商成熟旅游地產整體運營能力的考驗，也是全產業鏈整合能力的考驗”，旅游地產專家、威海光耀集團李小鵬提出。

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