旅游地產(chǎn)：一項危險的投資

最近幾年，旅游地產(chǎn)投資一直非常火爆，但收益是否豐厚？

業(yè)內(nèi)知名投資人張羽沖對記者說，“我現(xiàn)在已經(jīng)不在海南投資房產(chǎn)了?！睆堄饹_指的是，在海南投資的房產(chǎn)變現(xiàn)能力很差，短時間內(nèi)很難收到回報。

張羽沖的感受并非個案。據(jù)《搜狐焦點2013年海南旅居市場調(diào)研報告》顯示，目前海南置業(yè)群體中，41%是為了度假，31%是為了養(yǎng)老，25%屬于常住，僅有3%為投資。

旅游地產(chǎn)正逐漸褪去投資外衣而回歸度假本原。

投資光環(huán)褪去

在一場關(guān)于旅游地產(chǎn)的論壇上，世茂集團助理總裁兼營銷總經(jīng)理蔡雪梅與今典集團董事長張寶全發(fā)生了激烈的討論。

在蔡雪梅看來，旅游地產(chǎn)是對人的生命質(zhì)量以及整個生活品質(zhì)的投資，人生沒有任何一種投資的價值會高于自己對于生命質(zhì)量和生活品質(zhì)的投資。鑒于此，購置旅游地產(chǎn)，無需考慮投資價值。但在張寶全看來，這是一個偽命題。他認為，大部分購置旅游地產(chǎn)都是從投資價值出發(fā)，因為居住需求很低。

爭論并沒有最終的答案。市場給出的信號則是，缺少投資支撐的旅游地產(chǎn)，還在巨大供應(yīng)量的泥潭里艱難爬行。

旅游地產(chǎn)競爭白熱化的重要表現(xiàn)是，價格戰(zhàn)已從局部降價轉(zhuǎn)為全面降價，并紛紛北上拉客。據(jù)CRIC對海南五大主要城市的監(jiān)測顯示，在供應(yīng)量同比增幅達63.11%的背景下，海南樓市以價換量，價跌量漲趨勢明顯。其他地區(qū)旅游地產(chǎn)也是如此。

例如，海口西海岸的恒大御景灣以精裝起價5688元/平方米入市，比周邊項目低2000元。山東海陽的碧桂園?十里金灘甚至推出了折后帶精裝，均價僅4300元/平方米。8月24日，海航地產(chǎn)在北京（樓盤）推介旗下11個旅游地產(chǎn)項目，一套小戶型最低24萬元，還有1萬抵40萬以及折上折等優(yōu)惠。

價格戰(zhàn)是想激發(fā)一批度假剛需的購房需求，但并非所有項目都有吸引力。億翰智庫董事長陳嘯天指出，“度假剛需”本身就是個偽命題，度假不可能是剛需，旅游地產(chǎn)是作為改善投資性需求出現(xiàn)的，而海南等城市透支了這個概念。

蜂擁圈地的沖動

旅游地產(chǎn)惡性競爭，是開發(fā)商大規(guī)模圈地后的結(jié)果。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，目前全國2259個旅游地產(chǎn)項目，分布在85個城市和地區(qū)，其中海南占據(jù)半壁江山。這些項目分屬1629個開發(fā)商，其中萬科最多，達到18個。

然而，圈地沖動并未停止。海南正由沿海開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向內(nèi)陸，保亭等城市還存在超前開發(fā)的現(xiàn)象。華遠地產(chǎn)董事長任志強(微博)在“亞龍灣西山渡項目發(fā)布會”上稱，旅游地產(chǎn)的發(fā)展空間有限。因為旅游地產(chǎn)在任何一個國家占比都很小，最高占比7%，全球平均僅為5%。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受記者采訪時稱，這兩年旅游地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)，供需關(guān)系明顯不平衡。“主要體現(xiàn)在兩個方面：結(jié)構(gòu)性失衡和產(chǎn)品銷售失衡。像海景房，可能就1萬個需求量，卻有3萬個供應(yīng)量?！?/P>

中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長朱中一在“金泰?南燕灣全國新聞發(fā)布會暨南燕灣麗思卡爾頓酒店簽約儀式”上稱，海南的目標是2020年建成國際旅游島，還需要十幾年打造。但前幾年開發(fā)商的進度都比較快，導(dǎo)致市場供大于求。

危險的投資

海南隨處可見的現(xiàn)象是，高檔住宅小區(qū)林立，卻鮮有居民出入，大量商鋪長期空置。正如典?紅樹林全國營銷總監(jiān)齊志輝對本報記者說，很多旅游地產(chǎn)項目，因長期空置、無人打理而成為沉默的資產(chǎn)。

德安杰環(huán)球顧問北京公司總經(jīng)理王晟認為，大部分旅游地產(chǎn)沒有旅游生活圈概念，配套設(shè)施不完善，容易形成“鬼城”。多數(shù)人是沖著投資屬性去購買旅游地產(chǎn)，所謂“度假剛需”的“度假”概念，被過度營銷了。

清華城市規(guī)劃設(shè)計院風(fēng)景旅游所所長王彬汕表示，一批開發(fā)商做旅游地產(chǎn)，沒有經(jīng)驗，沿襲了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)的方式，可能只是掛羊頭賣狗肉，或者房子賣出去，配套跟不上。宋丁特別擔心的是，北方如像山東半島一些沿海城市，圈地比較瘋狂，去這些城市投資是很冒險的。

但國奧地產(chǎn)相關(guān)負責人在接受記者采訪時稱，他們是從城市運營商的角度綜合運作旅游地產(chǎn)。比如，桂林（樓盤）國奧城位于桂林漓江上游，功能多樣，有活力，不會淪為死城。

據(jù)海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，海南今年已出現(xiàn)多起旅游地產(chǎn)并購事件，一些中小開發(fā)商正逐漸退出市場。

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