旅游地產：一項危險的投資

最近幾年，旅游地產投資一直非常火爆，但收益是否豐厚？

業內知名投資人張羽沖對記者說，“我現在已經不在海南投資房產了。”張羽沖指的是，在海南投資的房產變現能力很差，短時間內很難收到回報。

張羽沖的感受并非個案。據《搜狐焦點2013年海南旅居市場調研報告》顯示，目前海南置業群體中，41%是為了度假，31%是為了養老，25%屬于常住，僅有3%為投資。

旅游地產正逐漸褪去投資外衣而回歸度假本原。

投資光環褪去

在一場關于旅游地產的論壇上，世茂集團助理總裁兼營銷總經理蔡雪梅與今典集團董事長張寶全發生了激烈的討論。

在蔡雪梅看來，旅游地產是對人的生命質量以及整個生活品質的投資，人生沒有任何一種投資的價值會高于自己對于生命質量和生活品質的投資。鑒于此，購置旅游地產，無需考慮投資價值。但在張寶全看來，這是一個偽命題。他認為，大部分購置旅游地產都是從投資價值出發，因為居住需求很低。

爭論并沒有最終的答案。市場給出的信號則是，缺少投資支撐的旅游地產，還在巨大供應量的泥潭里艱難爬行。

旅游地產競爭白熱化的重要表現是，價格戰已從局部降價轉為全面降價，并紛紛北上拉客。據CRIC對海南五大主要城市的監測顯示，在供應量同比增幅達63.11%的背景下，海南樓市以價換量，價跌量漲趨勢明顯。其他地區旅游地產也是如此。

例如，海口西海岸的恒大御景灣以精裝起價5688元/平方米入市，比周邊項目低2000元。山東海陽的碧桂園?十里金灘甚至推出了折后帶精裝，均價僅4300元/平方米。8月24日，海航地產在北京（樓盤）推介旗下11個旅游地產項目，一套小戶型最低24萬元，還有1萬抵40萬以及折上折等優惠。

價格戰是想激發一批度假剛需的購房需求，但并非所有項目都有吸引力。億翰智庫董事長陳嘯天指出，“度假剛需”本身就是個偽命題，度假不可能是剛需，旅游地產是作為改善投資性需求出現的，而海南等城市透支了這個概念。

蜂擁圈地的沖動

旅游地產惡性競爭，是開發商大規模圈地后的結果。

據CRIC數據顯示，目前全國2259個旅游地產項目，分布在85個城市和地區，其中海南占據半壁江山。這些項目分屬1629個開發商，其中萬科最多，達到18個。

然而，圈地沖動并未停止。海南正由沿海開發逐漸轉向內陸，保亭等城市還存在超前開發的現象。華遠地產董事長任志強(微博)在“亞龍灣西山渡項目發布會”上稱，旅游地產的發展空間有限。因為旅游地產在任何一個國家占比都很小，最高占比7%，全球平均僅為5%。

綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受記者采訪時稱，這兩年旅游地產大規模開發，供需關系明顯不平衡。“主要體現在兩個方面：結構性失衡和產品銷售失衡。像海景房，可能就1萬個需求量，卻有3萬個供應量。”

中國房地產行業協會副會長朱中一在“金泰?南燕灣全國新聞發布會暨南燕灣麗思卡爾頓酒店簽約儀式”上稱，海南的目標是2020年建成國際旅游島，還需要十幾年打造。但前幾年開發商的進度都比較快，導致市場供大于求。

危險的投資

海南隨處可見的現象是，高檔住宅小區林立，卻鮮有居民出入，大量商鋪長期空置。正如典?紅樹林全國營銷總監齊志輝對本報記者說，很多旅游地產項目，因長期空置、無人打理而成為沉默的資產。

德安杰環球顧問北京公司總經理王晟認為，大部分旅游地產沒有旅游生活圈概念，配套設施不完善，容易形成“鬼城”。多數人是沖著投資屬性去購買旅游地產，所謂“度假剛需”的“度假”概念，被過度營銷了。

清華城市規劃設計院風景旅游所所長王彬汕表示，一批開發商做旅游地產，沒有經驗，沿襲了商業地產、住宅地產的方式，可能只是掛羊頭賣狗肉，或者房子賣出去，配套跟不上。宋丁特別擔心的是，北方如像山東半島一些沿海城市，圈地比較瘋狂，去這些城市投資是很冒險的。

但國奧地產相關負責人在接受記者采訪時稱，他們是從城市運營商的角度綜合運作旅游地產。比如，桂林（樓盤）國奧城位于桂林漓江上游，功能多樣，有活力，不會淪為死城。

據海南房地產業內人士透露，海南今年已出現多起旅游地產并購事件，一些中小開發商正逐漸退出市場。

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