困局中的雅居樂 如何玩轉云南旅游地產？

       進軍云南 雅居樂為何選擇蹊蹺的旅游地產開發模式

進軍云南 雅居樂為何選擇蹊蹺的旅游地產開發模式？

雅居樂還有38.2%的總土地儲備位于海南和云南。該公司與云南的結緣，源于2011年4、5月時分別和西雙版納、德宏瑞麗、騰沖縣政府簽下的總計64000畝的意向投資協議。而據2011年6月，雅居樂在云南發布的招聘公告介紹顯示，雅居樂將其先后在西雙版納、瑞麗及騰沖簽下的三個項目合并為一個項目。稱：“雅居樂在云南的西雙版納、瑞麗及騰沖地區將打造一個極具東南亞宗教文化與民族風情的綜合旅游度假項目，該項目占地面積約64000畝（西雙版納項目約27000畝，瑞麗項目約7000畝，騰沖項目約30000畝），計劃總投資超過400億元?！?/P>

但，繼2011年雅居樂在云南豪簽下總投資超400億元，總占地面積達64000畝的戰略投資協議，及招聘公告之后，其在云南就鮮有消息。2012年8月16日，在雅居樂2012年中期業績會上，雅居樂主席陳卓林還對外表示，“截至目前，雅居樂雖然已在云南當地簽訂了框架協議，但政府還沒有正式進行土地出讓，因此雅居樂還未持有這些地區的土地。”直到2012年9月20日，在雅居樂發布的公司通訊中顯示，近日雅居樂以總代價約1.98億元取得云南省瑞麗市弄莫湖片區七幅住宅及商業用地的土地使用權，為其進駐云南省的首個項目。據資料顯示，該七幅地塊總占地面積約263，994平方米，約合395.99畝，預計總建筑面積約731，852平方米，樓面地價約每平方米271元。

以開發旅游地產見長的雅居樂，正式進駐云南的實質性第一步沒有跨向不管是市場成熟度，還是旅游熱度均較高的昆明、大理、麗江等城市，而是選擇了在云南城市綜合排行榜僅能排到16位的瑞麗。對于此番布局，筆者不禁提出疑慮，即為在云南大肆開發旅游地產項目而來，為何卻又避開主流的旅游熱點城市，而選擇德宏瑞麗這么一個旅游發展水平不高的城市進行先期項目開發？僅憑一個雅居樂，該如何來撬動瑞麗旅游發展水平并不高的旅游市場？

據云南房網了解，目前其在瑞麗的項目名為“雅居樂國際花園”，根據規劃，項目預計總投資50億，占地面積約1100畝，欲打造的是瑞麗地區集高端酒店、商業中心及上層豪宅為一體的國際住區。云南房網致電該項目營銷中心詢問相關情況時，其項目置業顧表示，“目前項目一期打造的是以墅質洋房為主的住宅社區，至于后期規劃是不是做旅游地產并不清楚?！贝朔磥恚啪訕纺孟氯瘥愴椖恐酰科矫淄恋氐臉敲鎯r僅為271元，低價拿地打著開發旅游地產的名號背后，實則暗揣操縱瑞麗住宅及商業地產之嫌。

照搬清水灣 雅居樂能否玩轉云南旅游地產？

雅居樂的成功在很大程度上依賴的是其位于海南的旅游地產項目――清水灣。其與云南政府簽署戰略合作協議之初，也表示將在云南復制清水灣模式。但理性思考清水灣在海南的成功，在2006年項目面市時，不管是房地產市場投資大環境，還是旅游地產項目給到投資客戶的新鮮程度，無疑項目都占盡了天時地利人和因素，可是近兩年清水灣銷售業績不斷下滑，也導致雅居樂三年來，年度銷售總額一直在300億上下徘徊，增長率疲軟的現實。

以旅游地產為主的清水灣造就了雅居樂昨日的輝煌與現今的尷尬，雅居樂的未來仍在眾多“類清水灣”身上。但“清水灣”項目在海南的成功，并不意味著其只要復制，就可以在其他獨具地緣特性的城市獲得成功。就拿其首先進入的瑞麗來說，邊境貿易，民俗文化特色是其最大的特色所在。采用復制清水灣模式，產品面市時唯恐“水土不服”。瑞麗常駐人口僅約20萬，在其旅游市場發展尚不成熟的今日，對外吸引力也相對不足，如何吸引投資客戶，和讓本地居民消化定位為“高端”產品的項目，也是雅居樂需要面對的極大考驗。且發展旅游地產最大的風險還在于，旅游地產這種模式的房地產項目受經濟影響較大，它不是剛需產品，銷售對象也是不穩定的。

此外，對于當初雅居樂云南公司招聘簡介中對于云南三地占地面積達64000畝項目的交待是，“欲在云南的西雙版納、瑞麗及騰沖地區將打造一個極具東南亞宗教文化與民族風情的綜合旅游度假項目。”跨地跨州且并沒有連成片的土地，怎樣運作成一個綜合旅游度假項目？綜合性該如何體現？項目會產生何等實質性的作用？理性得來說，對于這樣龐大的項目，僅是投入前期開發準備工作，對公司的資金周轉問題就是一個極大的考驗。而且需要的還有公司超強的運作能力及運氣，這些一個都不能少。

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