緊扣休閑度假，以旅游帶動地產

       溫泉鎮旅游房地產開發整體思路

五、溫泉鎮旅游房地產開發整體思路

根據功能定位，我們把溫泉鎮的功能結構分為八大板塊，如圖，每個板塊的發展方向由其功能確定，總體上我們對溫泉鎮旅游房地產的開發原則概括為：

改造舊城區、建設新城區、完善度假區

改造舊城區：規劃將溫泉老城鎮作為溫泉鎮旅游度假中心區，遷出區內的居民，置換出的土地作為旅游度假用地進行開發利用，以突出核心景區旅游功能，增加土地效益。同時對現有大量酒店和修療養院進行改造，提升接待檔次、優化接待能力。開發原則：修繕和保護小鎮風貌，展現小鎮歷史文化；房產開發與旅游景觀開發合為一體。房地產開發與旅游景觀開發高度融合，房地產開發即旅游景觀開發，房產本身即是旅游景觀載體或表現形式。主要地產項目類型為：高端旅游接待酒店地產、度假酒店地產、古鎮休閑街區地產、溫泉洗浴地產等。

建設新城區：規劃在溫泉鎮南部規劃建設溫泉城鎮擴展區，用來安置核心景區拆遷居民和未來溫泉鎮增長人口，形成溫泉鎮新的居民社區，整體提升住宅的環境品質，增加休閑功能，提高居民生活質量。主要地產項目類型為：以提供第一居所為主要目的的景區住宅、社區服務業地產等。

完善度假區：充分利用溫泉地熱資源優勢，規劃緊鄰溫泉鎮核心景區，完善和建設閑

度假設施，大力營造旅游度假氛圍。以提供第二居所度假休閑為目的，形成成熟的高端休閑旅游度假市場。主要地產項目類型為：生態度假地產、運動休閑地產、會議商務地產、田園地產、綜合旅游地產等。

六、溫泉鎮旅游房地產市場開發規劃

1、休閑度假產業全面升級，滿足休閑度假需求

針對目前溫泉鎮休閑度假旅游房地產市場存在的供求矛盾，對現有休閑度假產業進行整合運作，改善供給產品，將閑置的傳統觀光旅游接待設施改造成休閑度假產品，使休閑度假供求雙方都能得到最大收益，為溫泉鎮休閑度假旅游房地產開發創造一個良好的國內大環境。主要應從以下兩方面入手：

第一，根據市場需求,實現休閑旅游度假產業升級換代。提升休閑度假產品質量,通過休閑度假產品供給,引導和培育消費者的休閑度假理念。針對市場定位，根據休閑度假旅游細分市場需求，開發滿足不同市場需求的產品，同時通過對傳統觀光型供給產品的改造，引導消費者將潛在休閑度假旅游需求轉化為現實休閑度假需求。

第二，優化產業鏈。鎮內旅游接待企業和單位應進行廣泛的橫向聯合，以增強旅游房地產的連鎖優勢，通過組建行業協會，構建配套的旅游房地產網絡體系，整合資源優勢，滿足消費者多樣化需求，并相互監督，形成共贏局面。

2、積極開拓休閑度假市場

第一，針對溫泉鎮旅游市場的客觀情況，進行合理的產品設計，突出產品的個性化。旅游房地產產品具有規模效應，只有目標市場規模足夠大，消費者足夠多，才能充分利用現有資源,實現最小成本和利潤最大化經營。溫泉鎮現有旅游度假設施的用途單一、設施老化、各自為政等因素，導致了目標市場過小，無法體現規模效應，產品的價格仍居高不下。

第二，建立和健全溫泉鎮度假旅游房地產度假使用權交換網絡。云南省休閑度假旅游資源豐富,可進行省內乃至全國度假旅游房地產度假使用權的交換。通過建立交換公司或成立度假聯盟，溫泉鎮可以加強與國內旅游企業之間的聯合，提升產品的價值，充分體現其可交換性的魅力,滿足消費者多樣化的度假需求。

第三，著力打造溫泉鎮休閑度假產品品牌。溫泉鎮擁有豐富的休閑旅游度假資源，良好的自然生態環境，同時“天下第一湯”、摩崖石刻、曹溪寺、佛學院、龍云別墅等著名景點為休閑度假旅游提供了絕佳的基礎條件，溫泉鎮應著力打造休閑度假品牌，以品牌效應促進休閑度假理念的推廣，從而帶整個旅游房地產業的發展，為我國旅游小城鎮休閑度假旅游房地產開發提供一個可借鑒的模式。

第四，市場定位，面向中高收入群體市場。休閑度假為一種高層次的消費品，無論是分時度假還是其它休閑度假產品形式，產品價格相對一般工薪階層來說都是比較奢侈的。就目前而言，它的目標市場應主要定位在高收入階層，由高收入階層消費者形成良好口碑來推動市場的進一步發展。隨著旅游房地產市場的不斷發展和市場環境的成熟，目標市場自然逐步拓寬到中低層次的消費者。

第五，休閑度假旅游產品營銷多樣化和客戶服務人性化。在信息時代，建立多樣化的休閑度假旅游產品營銷方式是推介和宣傳產品的必要手段。而客戶服務人性化應從以下幾個方面著手：首先，規范為客戶服務的業務流程；其次，擴展客戶資源；再次，建立穩定的客戶資源；最后，現有客戶關系中的整合共羸。

第六，規范經營、培育市場。必須沿著先旅游產業，后酒店行業，最后房地產業的思路運作。要下大力氣培育市場、培育消費者，要運用好的促銷手段、示范方式，逐步培育形成休閑度假市場。

3、整合資源，營造休閑度假旅游環境

針對溫泉鎮目前存在的休閑度假旅游房地產項目數量多、規模??；實力弱、精品少的問題，我們認為迫切需要將各類資源進行整合，按照效益第一的原則，進行結構優化、資源配置和利益關系的調整。資源整合主要可以從以下兩方面著手：

第一，整合旅游資源，打造精品旅游線路。溫泉鎮旅游資源豐富，但大多各自為政，缺少精品旅游路線，游客多以觀光旅游為主，逗留時間短，旅游支出少。因此,溫泉鎮要致力于創建旅游小城鎮的品牌形象，打造有地方特色的精品旅游線路，增加對旅游者的吸引力，延長旅游者逗留時間，從而促使觀光型旅游者向休閑度假型旅游者轉變。

第二，整合旅游業六要素，創建旅游產業鏈，為休閑度假市場提供良好環境。旅游業是食、住、行、游、購、娛各要素的聯合體，整合旅游業各要素有利于充分挖掘各行業的潛在資源，為旅游者提供全方位的服務，從整體上提升旅游業的規模和效益。實行資產組合，打造包括飯店,度假區、產權酒店、旅行社、景區開發等項目的旅游產業鏈，集團化經營帶來了規模效益。

4、政府產業政策和市場規范

政府給予支持并加強行業管理，是旅游房地產順利發展的政治前提。政府應提供必要的法律保障，在市場環境建設方面，政府應加緊對旅游房地產市場的規范和管理，盡快出臺并完善有關法律法規，從而將旅游房地產業納入法制化的框架，使旅游房地產被更多的消費者接受，特別是在消費者對這一市場的認知還有待引導的情況下，同時也有利于旅游房地產行業的長遠健康發展。

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