緊扣休閑度假，以旅游帶動地產

       溫泉鎮休閑度假旅游房地產開發現狀

一、 綜述

云南省建設廳總規劃師韓先成先生指出，以保護不可再生資源為前提，通過商業化理念運作，云南的旅游地產一定會迎來一個高速發展期。這就是云南旅游第二次創業的鑰匙之一--以地產撬動旅游產業的運作模式。

旅游房地產，對于擁有旅游資源的溫泉小鎮建設而言，意味著巨大的商機--因為旅游房地產的賣家，不是本地居民，而是全國各地的度假游客和度假房地產投資人。以低價獲取的小鎮土地為依托，面向全國乃至國際銷售風景旅游地的旅游度假房地產，利差極大，一旦銷售成功，獲利豐厚。這就是旅游小鎮提供的商機。下面以云南省安寧市溫泉鎮為例，淺議在進行旅游度假區保護和利用規劃過程中，如何在保護旅游資源的基礎上，對旅游房地產進行引導性的開發。

二、 溫泉鎮旅游建設現狀

溫泉鎮距安寧市區8公里，距昆明市僅40公里，位于龍山和鳳山之間，螳螂川畔，是昆明著名的游覽休閑勝地，溫泉有“天下第一湯”之譽。附近有環云崖摩石刻、曹溪寺、牧羊湖等景點。全鎮森林覆蓋率達79.24％，被稱為天然的“氧吧”， 云南省首個國家衛生鎮，也是云南省建設旅游小鎮、推進旅游“二次創業”首批12個重點小城鎮之一。

早在20世紀80年代，溫泉鎮旅游事業就進入全面建設階段，并且形成一定的規模，但是經過長時間的發展，由于經濟的發展和國家政策的調整以及人們消費觀念的改變，溫泉鎮旅游產業的發展模式已經不能滿足現代生活的需要，存在以下主要問題。

1、溫泉鎮由于歷史原因和資源優勢，有各單位、各時期的各類休療養、培訓設施29家，占據中心地段，功能單一、土地管理混亂、無序開發現象嚴重。

2、受計劃經濟的影響，導致項目論證不充分，盲目投資造成項目功能不全。各類培訓中心由于開發時候僅考慮本系統內部，致使規模較小，功能不全，推向市場后難以滿足市場要求，隨之而來的無序惡意競爭，服務下降，令多方受傷。

3、溫泉資源與歷史文化資源、宗教資源、生態資源開發沒有形成良好的整合。許多人文資源仍在企業手中、或被臟亂差的民居所包圍。

4、歷史文化挖掘、遺跡開發、保護不足。

5、溫泉鎮旅游接待設施落后。大多數賓館酒店為各級行政部門培訓和修療養設施，入住率低、對外接待能力差。

于諸多因素的影響，溫泉鎮游客量一直處在比較低的水平，由此反映出溫泉鎮現有的旅游產品對旅客缺乏吸引力。

針對上述問題，我們在規劃初期采用游客調查表的形式對問題進行有針對性的問答。共發放問卷2000份，匯總得出結論：溫泉鎮旅游資源品位絕佳、種類多樣、文化底蘊深厚，潛力巨大，完全可以形成以溫泉資源為基礎，特色溫泉文化為核心，包括泛戶外運動、古鎮休閑、宗教朝覲、康療養生、會議會展、鄉村旅游、居住等多種功能為一體的休閑度假名鎮及全國溫泉休閑度假目的地。發展緊扣休閑度假，并且與安寧歷史文化、地域特色相結合的旅游房地產業，則是其中的關鍵。

三、 溫泉鎮休閑度假旅游房地產開發現狀

1、規劃管理混亂，缺乏對景區的保護和協調

宏觀上表現為房地產開發沒有從更大的旅游地域空間考慮問題，各自為政；微觀上表現為景區內房地產開發缺少可行性研究，項目開發主觀隨意性強，選址和規模的確定缺少依據，建設呈無序狀態，房地產開發和景區景觀不協調。目前溫泉鎮旅游地產僅僅停留在單位自用的水平，功能陳舊、建筑形式雜亂無章，完全沒有考慮對景區的保護和協調。

2、無序開發，生態破壞現象嚴重

旅游地產的開發缺乏統一的規劃管理，地塊開發和建筑形式隨意性較大。一些開發商在修建房地產項目時，缺乏科學規劃和論證，大興土木，開山采石，伐木筑路，導致山體破壞，植被減少，生物多樣性受損，水土流失加劇。

3、引導力度不足

對旅游房地產的引導不夠，導致旅游房地產開發的盲目性，粗制濫造，重復建設，缺乏文化品位。進而形成旅游房地產開發就是對景區的破壞這樣一種錯誤認識。

四、溫泉鎮旅游房地產開發原則

我們認為做好溫泉鎮的房地產，必須與旅游景區建設相結合，通過對景區的保護性開發和文化資源的挖掘，形成良好的休閑旅游度假環境。這是發展旅游房地產的生存基礎；通過旅游房地產的開發又可以盤活資金，進而完成對旅游景區的保護。在進行旅游房地產開發時，主要應遵循以下原則：

1、統籌規劃，合理布局
 
規劃是建設的龍頭，所有項目必須符合旅游區規劃，確保項目布局合理。既著眼當前，又立足長遠，防止過多過濫和破壞性開發建設，使房地產的開發效益與風景區的生態環境保護、文化生態優化、發掘旅游資源、打造拳頭品牌相結合，實現經濟效益、社會效益和環境效益的統一。

2、準確定位，強調文化內涵

找準旅游房地產在溫泉鎮旅游產業中擔當的時代性角色，發揮溫泉生態旅游度假這一自身的獨特優勢，將土地、人口、農副特產、民俗、文化、人文、環境等因素，圍繞所扮角色與功能目標，整合到開發項目中去。文化性主要通過項目的創意、服務的功能、承載的內容、使用的材料、施工的工藝、歷史的傳承以及建筑的形體語言等環境與意蘊來展現，在直接使用和間接觀感中反映其格調與品位，在社會的逐步認同中增強其魅力。

3、精心設計，營造良好的環境氛圍

旅游房地產常常是以“第二居所”的功能被市場認同，項目設計應遵循功能完善、設施齊全、規劃恰當、層高適宜、空間適度、安全便捷、觀感舒服的原則，在“宜人怡人”和“滿足需要”上下功夫，力戒貪大求全或零星開發。

4、依法建設，保護環境

開發旅游房地產，不能搞“掠奪性開發”，必須注重旅游景點開發與環境保護的協調發展，通過對旅游資源的合理利用與開發，形成滾動發展和良性循環，以開發促進環境保護，以環境保護營造更引人向往的人間仙境，反過來支持開發更高級的旅游景點。

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