商業綜合體的出路何在――體驗化與休閑化升級

中國的城市化進程在快速推動，比城市化進程更快的是中國的商業綜合體進程，而比商業綜合體發展更快的是中國的電子商務市場。一方面，傳統的商業零售物業大量涌現，另一方面電商不斷擠壓實體零售空間。大量涌現的商業綜合體在給城市帶來便利的同時，也面臨著越來越多的經營困惑。商業綜合體的出路何在？

一、傳統零售凋落與電子商務的快速發展

在傳統商業地產還沉浸在高銷售租金比、高返租和高面積的時候，電子商務的快速發展，進一步暴露了傳統商業地產開發的不足。

1.以房地產開發為核心的城市商業過剩趨勢進一步明顯，高空置率成為市場常態

部分城市商業過剩趨勢已經較為明顯，空置率遠超6%的國際警戒線。通過對中國主要城市商業中心進行統計，表現最好的是杭州，空置率僅1%，其次是無錫1.5%，廣州/南京/上海/武漢也都在2～5%之間；最差的是沈陽，空置率高達24.3%，鄭州次之20.7%；居中的有西安(5.2%)，青島(6.8%)，重慶(10.9%)，成都(12.6%)和北京(12.7%)。

2.電子商務對于傳統實體店的沖擊日趨激烈, 電商快速發展，實體百貨逐步衰落

1)電子商務異軍突起。天貓、京東、易購、亞馬遜等全國領先的電商依托于日趨完善的物流配送渠道以及價格優勢，逐步建立其市場地位，并在消費領域攻城拔地，其市場影響力、消費輻射面以及總銷售額不斷擴大，年輕人群，特別是中低收入的消費群體不斷增加，傳統生產廠商亦紛紛在電商平臺上開設旗艦店。

2)傳統實體零售店紛紛受到沖擊。電商對于傳統商業地產的沖擊，更多地體現在對傳統的專業市場和百貨商場的影響上。電子賣場、建材家裝賣場以及傳統百貨商場的影響首當其沖，國美、蘇寧、大中等電子賣場紛紛撤店或轉型，百安居等步步后撤，傳統百貨紛紛轉型，傳統零售市場開始了一輪“加減法”大戰。

二、傳統零售商謀求轉型

新的市場背景下，傳統零售商嘗試擺脫既有思維的影響，紛紛試圖轉型，“觸電”、“下沉”、“跨界”、“休閑”等成為商業突破的重要方向和法寶。

1.業務轉型：零售企業紛紛“觸電”。

近兩年傳統零售企業進入電子商務的步伐加快。西單商場、王府井百貨、百聯集團、銀泰百貨、新世界百貨等傳統零售企業通過線上、線下的有效互動，增加傳統零售的銷量，從而使企業進入良性發展，真正做到兩條腿走路。

2.布局突破：零售企業加速了三四線城市的突圍步伐。

一二線城市競爭激烈，市場飽和，單店銷售增長難度加大，而且租金和人工成本顯著增加，導致零售企業在一、二線城市擴張速度放慢。與此同時，三四線城市需求潛力較大，租金和人工成本相對較低，加上一些地區出臺優惠政策，一些大型連鎖企業紛紛向中小城市及農村地區延伸渠道，在縣鎮及鄉村設立零售網點明顯增加。根據數據統計，2012年，零售連鎖百強企業一二線城市門店數量平均增幅分別為2%與6%，而一二線城市門店數量平均增幅則分別為17%和18%，三四線城市門店增幅遠高于一二線城市。

3.經營變革：“文化休閑”以及“跨界融合”成為商業經營的重要方向

商業業態經歷多次創新以后，在我國，實體商業的餐飲化、游樂化趨勢日益明顯，混合經營成為主流，極致化的娛樂互動和休閑情調構筑現代商業吸引力，成為實體集中式商業中心人流帶動的重要砝碼。

1)商業業態混合化：衣、食、住、行、玩、學等多個方面，各種功能互相滲透，營造出一種立體生活模式

2)商業業態娛樂化：越來越多的零售商場以滿足顧客對社會性互動的渴望及消磨閑暇時間的需求，在生活中提供更多元化的娛樂方式，成功地讓人們走出家庭電影院，到零售商場中進行購物、娛樂等消費活動。

3)商業業態文化化：商業建筑、景觀營造、室內裝飾、商品服務、商業品牌、商業活動與文化相互滲透，成為使用價值、經濟價值與文化價值的統一體。

全國各購物中心主要餐飲比例調整

4.形態轉型：商業的街區化趨勢日益明顯

而街區性商業的業態靈活性、文化植入性、建筑休閑性等特點受到重視，其或獨立或與集中式商業組合成為商業重要表現形式和人流組織方式。

三、商業轉型的五大發展模式

在整體商業由傳統需要型購物向新的機會型消費轉變的大背景下，如何構筑新的消費熱點引導消費需求成為新形勢下商業發展所必須面對的問題。立足于新的驅動力尋找，商業物業的發展呈現出五大不同發展模式，即萬達模式、專業市場引領模式、廠家直銷模式、奧特萊斯名品折扣模式及創意體驗商品引領模式。以下將就五大模式進行比較分析：

[相關專題]休閑商業升級—引領新型城市化浪潮

本文關鍵字：商業綜合體 查看更多