看不見的旅游地產

       成也隧道，敗也隧道

旅游地產是最近幾年房地產市場上最受關注的投資熱點之一。與旅游一樣，旅游地產的出現和距離感有關，并且距離感形成的正是地產開發所需要的空間。

任何細分的地產類型都不太容易定義解釋，旅游地產也不例外。不過，旅游地產有具體客觀的定語，即依托于豐富的旅游資源存在，融合旅游、休閑、度假、居住乃至購物需求，此外，經濟層面的投資回報亦是旅游地產的重點所在。

像大大小小的社會存在一樣，用中國國情來解釋旅游地產的發展也不為過。根據《2013-2017年中國旅游地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》可以確認，“旅游地產呈現一級城市靠地產，二、三級城市靠資源的發展態勢”。一級城市掌握足夠多的社會資源配置，因歷史優勢促成的人文景觀不在少數，滿足了旅游地產的外在形態，而得利于政治優勢的經濟發展又實現了旅游地產的內在核心 。至于二線城市，由于難以獲得相近于一線城市的政治優勢，只能依靠資源發展旅游地產。

旅游城市才有可能發展旅游地產，青島借地利自然資源之便先過了第一關。地理文化差異所成的陌生感讓每一個地方都有了發展旅游地產的引子，無論地理方向陌生還是文化傳承陌生，都會產生好奇心，對陌生的好奇和一探究竟的文化渲染都能夠改變一個人，也能夠讓一個城市因此而變。

倘若不追溯開埠百年的歷史遺留資源，位列二線城市的青島想要發展旅游地產，面朝大海背靠青山是唯一可選的自然資源。把青島放在一個較長較寬的時空背景下，可謂一個極好的旅游地產樣本，自西部團島至東部嶗山腳下，不同年代、不同功能的建筑協同自然景觀優勢完成了旅游、度假、休閑、娛樂、居住以及經濟、文化的系統化。

不過，青島仍然是完善成熟的城市屬性，把一個城市包含的功能、特征全部放在空間相對狹窄的旅游地產身上，未免過于“奢侈”，旅游地產終究是一個相對獨立的空間里的規模適當的地產形態。

成也隧道，敗也隧道

2003年8月28日上午，青島經濟技術開發區被雨霧籠罩，沿江山路南行左轉入長江路，幾乎可以看盡整個開發區的建筑風景。

十年后，黃島區已與膠南市合并成立行政新區，十年前長江路南側的灘涂已鋪就濱海大道直通膠南。希羅多德說，“我們有生之年成長起來的大城市，在過去那么的微不足道”。雖然現在的黃島新區還不及百年建設之久的青島市區，但是與十年前相比，它的經濟生活、社會文化已有城市的樣子。

十年間，以房地產為帶動的中國式經濟高速運轉，青島經濟技術開發區受惠于此，大量建筑項目開工上馬，一時風光無量。其中，安子片區最有可能成為青島旅游地產的樣板，卻被硬生生的無秩序開發摧毀了――整個區域缺乏行政規范的指向性，青島經濟技術開發區政府雖然可能揣著發展旅游地產的想法，比如劃定了鳳凰島海洋文化旅游休閑娛樂區、丁家嘴旅游休閑娛樂區、靈山灣旅游休閑娛樂區，卻沒有整體而視的格局。

如果以長江東路為北側邊界的安子片區與漓江路以南至金沙灘的區域連成一片，以海灘風光為背景，順帶完成薛家島甚至竹岔島的連接，那么，這里可以初步形成青島第一個現實意義的旅游地產片域，這亦是青島經濟技術開發區政府所劃定的鳳凰島海洋文化旅游休閑娛樂區的大致范圍。更理想的可能則是，以開發區與膠南合并行政新區為時機，自濱海大道往西至靈山灣實現旅游地產的全面融合。

然而，安子片區大量住宅的敗筆已成事實。在整個安子片區，幾乎看不到一個帶有商業、休閑、娛樂形態的地產類型，數百萬方體量的商品房密密麻麻雜亂地排列在一起。

青島海底隧道開通之前，安子片區被寄予厚望。雖然起初被數十個房地產開發商分割，但是行政層面的宣傳仍然讓人們對這一片區懷有期許。不過，海底隧道開通后，安子碼頭為安子片區帶來的交通優勢迅速減弱，輪渡停航使得原先交通便利的長江東路瞬間成為交通難以與全城接通的區域。事實就是，三年前緊鄰長江東路的隸屬于安子片區的幾個房地產項目現今雖已完工交付，但是它們從物業管理上卻沒有達到銷售階段所宣傳推廣的水準，與旅游地產所要求的物業標準更是相去甚遠，更為嚴重的是，交通改道影響了項目與項目相連接的街路建設。

假如說鄰近長江東路的項目受海底隧道開通導致的交通改道所累，那么因海底隧道開通而提升了土地價值的金沙灘以北、漓江東路以南的區域也沒有合理的區域規劃，諸多高層建筑拔地而起，沒有充分綜合地勢坡度、自然景觀的建設顯然無法保證旅游地產的成就。

除配套、物業這些要素以外，且不談已于2013年7月5日完成公示的由中石化斥資187.9億在黃島興建的年產100萬噸的乙烯化工項目對自然環境、社會環境的污染傷害有幾何，單就青島海底隧道附近的北船重工、武船重工以及安子片區以北的中石油等工業產業對旅游地產來說，也不是助力加分的存在。對景觀、自然環境要求極為苛刻的旅游地產而言，不遠處的工業企業勢必破壞旅游地產的大格局。

美國經濟學家愛德華?格萊澤在《城市的勝利》一書中有過如下闡釋，“美食和戲劇是城市具有某種優勢的兩個方面”，如果把城市的規模縮小至具體一個旅游區域，美食和戲劇是旅游地產具有某種優勢的兩個方面的結論依然成立。

金沙灘、鳳凰島一直是青島經濟技術開發區政府幾年來著力打造的城市旅游度假的突破點，金沙灘旅游節、音樂節、文化節已推出接近十年，原本自然的或人為制造的文化、藝術的存在有助于旅游地產的引導性發展，可是連續幾年的文化推廣并沒有為開發區帶來人氣，吸引青島市區的游客都很費力，更遑論外地游客。

并非所有的力量都軟綿綿無力，2009年夏天金沙灘音樂節還是獲得了一定的吸引力。以搖滾樂、民謠為主要形式的金沙灘音樂節吸引了全國樂迷趕赴青島，那是一個蕩氣回腸的海灘夜晚。這些符號如果借力得當，其實是很好的旅游地產的推動力量。后來，金沙灘音樂節都沒有達到第一次的規模和號召力，文化旅游節也日漸式微。對區域性格要求特別明顯的旅游地產而言，這都屬于看不見的傷害。

本文關鍵字：旅游地產 查看更多