賺錢又享受 眾房企"上山下海"進軍旅游地產

隨著房地產調控的逐步深入，旅游地產逐漸成為了房地產投資市場上最炙手可熱的產品。2010年始，開發商開始逐漸察覺到旅游地產存在的潛力。萬科、保利、萬達、首創、華潤等品牌房企開始“上山下海”，進軍旅游地產。品牌開發商的介入，逐步帶動起了旅游地產市場的向上發展。集度假、娛樂、增值服務于一體，開發商通過經營旅游地產而拓展出一種立體的營銷方式。

產品顧客需求促進細分

近年來，旅游地產逐步走上了完善、細分的道路。從類型上，大致分為臨水地產、山岳地產、人文地產等；從內部形態上，又有酒店式公寓、住宅、商鋪、會所等。業內人士表示，新進物業項目相繼介入，使旅游地產呈現出一種經濟資源高度整合的態勢。

以蘇州境內的太湖天城為例。十公里的商業小街，是其項目主軸。其中網羅了獨棟別墅、酒店式公寓、五星級酒店、游艇俱樂部、高爾夫球場、夏威夷[最新消息 價格 戶型 點評]水上游樂場、太湖水底世界等各種物業形態。

“選擇置業旅游地產的客戶大都是高端消費人群。”蘇州市花萬里房地產開發有限公司助理總經理王麗萍如是解釋，“買房者在投資之后一般會選擇先自住、先度假，然后再出售。”可見，旅游地產的置業者，秉持的是一種“享受+實用”的復合型消費。

海南的中鐵?子悅薹以5萬平方米的酒店為項目核心引擎，主打的品牌是主題鮮明的度假區，以度假的生活方式來進行酒店式管理。融入了游艇俱樂部的概念，和海南這座城市的特色聯系起來。“我們的配套是滿足度假需求而打造的”三亞中鐵置業有限公司副總經理馬超駿的思路明確。可以說，在有限的景觀資源周圍，打造人性、細致、高于普通生活配套的產品，是開發旅游地產的關鍵。種種跡象表明，旅游地產產品細分的趨勢正在愈演愈烈。

投資邊享受、邊增值

隨著國家對旅游業戰略性支柱產業的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產依然成為眾多獨具慧眼的投資客所共同關注的焦點。“旅游地產受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當下，旅游地產的最大優勢即在于其對自然和資產的同時占有。”上海房地產研究院副院長丁祖昱如是說。

市民馮女士是旅游地產的忠實客戶。關于投資，她有著獨到的見解：“今年通脹這么厲害，投資等方面限制很多，內地住宅房價又普遍偏高，好的商業項目和物業品種比較少。可以說，旅游地產是行業風險最少的投資項目。” 國內大部分旅游地產是非限購、非限貸的項目，這預示著該市場尚有一定的上漲空間。旅游地產有自己的資源唯一性，旅游資源決定了市場走勢。“一般旅游地產的投資客都會選擇產權式、具有租賃收益且每年有一定時限免費入住的度假產品。”客戶可以享用房產的度假、旅游、學習功能和高于普通生活標準的周邊配置。同時，相對寬松的政策，使得旅游地產相比普通房產有更豐厚的投資價值。

“就現在來看，旅游地產是一種趨勢，隨著時間的推移，市場必將逐漸成熟，旅游地產的投資優勢就會體現出來。”對于投資前景，海南清水灣華東區負責人邱劍文十分樂觀。

模式花式營銷時代到來

據筆者了解，中鐵?子悅薹的幕后團隊在前期開發的過程中注意到，旅游地產的鐵桿客戶有較強的群體性，并且容易受到周圍環境的影響。并且普遍存在“奢侈品情節”。那么這就要求開發商引進奢侈品牌商鋪，同時注重奢侈品的投資價值和自用價值。隨后，他們推出了“品牌+圈層”的營銷模式。

華僑城：最新消息 價格 戶型 點評]集團先造景、后賣地的營銷模式使得其旗下的房產迅速成為帶動地域經濟的推動力。華僑城也一躍成為旅游地產界的精英企業。 旅游地產的營銷模式為何可以呈現百花齊放的形態？三亞中鐵置業有限公司副總經理馬超駿告訴筆者，“旅游地產必須集結多種資源整合多種經營模式。因此，別人的運行模式在這一行業內是不可能復制的。”按照他的說法，相對于一般的商業地產，旅游地產的開發范疇較大。不同的旅游資源鑄就不同的產品。

另一位不愿透露姓名的專家告訴筆者：“旅游地產包括山水資源、酒店資源、住宅資源，不同的產品屬于不同類型，客戶需求有細分。”“盲目復制等于‘自殺’。”開發商們都深諳其中的道理。

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