旅游地產頻現滯銷 運營模式面臨大考

最近幾年，旅游地產無疑是房地產投資市場上的最大熱門，但在遭遇蜂擁而至的投資熱潮之后，已經開始面臨消化難題。相關數據顯示，2012年中國旅游地產項目超過3000個，全年投資總額破萬億元，而當大部分旅游地產的投資者年收益率僅在3%～4%左右徘徊時，市場不得不重新考慮旅游地產是否出現泡沫及其解救之道。

在旅游地產項目扎堆，空置率高漲的情況下，如何提升投資收益率，以拉動項目銷售，正成為眾多開發商共同面臨的難題。

滯銷顯現

“我在青城山和海南投資的房子最近幾年的收益率很不理想，不僅房價上漲緩慢，甚至由于供應過多面臨下降的危險?！痹诔啥加兄嗄曷糜蔚禺a項目投資的陳志軍向《中國經營報》記者表示。

近年來，各路資金熱炒旅游地產概念，曾吸引了中國房企超過半數的開發商投身其中，僅2012年投資總額就超過萬億元，但旅游地產的銷售和投資收益卻讓業界頗感迷茫。

“現在一天到訪的客人還沒有售樓人員多，售價已經2年未進行調整了，但項目也僅賣出去一半左右?！鼻喑巧揭豁椖康匿N售主管告訴記者，僅在青城山一地旅游地產就接近100個，同質化競爭是個難以回避的話題。

同樣因為投資增長過快，嚴重滯銷，已售項目出現空置潮的現象還發生在廣東、山東、云南、海南等地的旅游地產項目中。

受國際旅游島的政策紅利影響，海南旅游地產投資一度呈井噴態勢，但過度投資以及市場消化力不足等弊病正在顯現，高庫存成為當地項目的一道“硬傷”。來自海南當地機構、未經官方證實的統計數據顯示，截至2012年11月，庫存量最少的三亞為11萬平方米，按去年的銷售速度需要兩年時間消化。庫存量最大的陵水為188萬平方米，需要消化101個月。?？跇鞘袔齑嫦芷趧t需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月。

本報記者此前在海南調查獲知，2010年1月11日鳳凰島一期700套開盤當天銷售一空，均價高達6.5萬元，創下海南最高房價紀錄和總量銷售紀錄，當年二期開盤，銷售均價更是達到8.5萬元/平方米，最貴的達13萬元/平方米，締造了一個“傳奇”。而如今，鳳凰島房價只有2010年開盤價的六成左右，部分業主已經套牢。

圈地隱患

雖然滯銷行情已經顯現，但并未阻擋開發商急行軍挺進旅游地產的步伐。

近日，龍湖地產[簡介 最新動態]高調推出總投資450億元，占地3.3萬畝的云南仙湖錦繡項目。而在2013年初，因在冰島買地而聲名大噪的中坤集團[簡介 最新動態]董事長黃怒波也高調推出了在云南普洱市一個總投資達500億元的高端旅游休閑度假項目。據了解，該項目總占地面積達到60平方公里。

在旅游地產板塊一直保持激進作風的雅居樂[簡介 最新動態]風格依然，陸續在云南騰沖、瑞麗等地打造大型綜合旅游度假項目，項目占地面積約64000畝，計劃總投資超過400億元。

據不完全統計，目前房地產百強企業已有2/3涉足旅游地產領域，這些房企所拿項目動輒幾千畝、上萬畝，遍布海南、惠州、長三角、環渤海地區以及云南、貴州等地。

僅在海南，目前已有海航置業、富力、魯能、中信、雅居樂、綠城、恒大7家房企扎堆旅游地產。據統計，其土地儲備總數高達33萬畝，面積幾乎相當于一個?？谑小?/P>

然而，旅游地產項目出現的危機，正在逼近那些曾在此領域獲利豐厚的開發商。雅居樂海南項目人士向記者表示，包括海南在內的旅游地產項目一直以毛利率高、銷售規模大為優勢，但隨著投資行情的改變，很多旅游地產項目售價難以再提高，毛利率下降的壓力逐步加大。

不僅如此，在四川倍瑞地產顧問公司總經理閔紅淞看來，大型旅游地產項目投資動輒數百億元，大部分承受著開發思路不明確、銷售業績不溫不火及資金回籠周期緩慢之痛，風險不可小覷。

破解術待考

一味大量開發，項目堆砌也讓黃怒波感受到破解之道甚為重要。他表示，旅游地產的特性是不同地區有不同的文化風景。形成泡沫的主要的問題是很多地產商對旅游地產的含義還不太清楚，大部分做成房地產就結束了，而不是文化的差異化競爭。

然而，如何解決同質化競爭，正是開發商極度頭疼的問題。

今年4月以來，保利桃源國際新城、黑龍灘長島國際旅游度假區、保利獅子湖等超大項目在成都旅游地產市場嶄露頭角。與傳統城市大盤不同，他們重新開辟旅游主題下的新市鎮開發發展路徑，這些項目在打造時并無相對完善的城市配套，開放商自己修建配套時，可以根據實際需要，全面進行個性化打造。

“旅游地產項目比較合理的模式是開發商持有一半，另一半對外銷售，通過開發商的運營來保證收益率，通過對旅游文化的包裝來獲取物業升值。但實際上，很多開發商打著旅游文化開發的幌子低價拿地，希望快速開發賣完獲利，這是非常可怕的事情?！笔②A機構副總經理羅定生表示，中國的旅游地產開發將會隨著經濟增長而更加火熱，但是按照投資收益率來看，年收益率低于5%的項目很難吸引購房者投資。而一旦項目銷售不理想，投資風險超過開發商資金鏈的承受力，其結果就會很可怕。

在旅游地產項目扎堆的青城山區域，嘗試引進途家進行托管，以提升收益率成為炎華置信旗下旅游地產項目“青城郡”進行突圍的嘗試。途家合作發展事業部全國總經理李連冬表示，途家的模式是將業主的房子租賃出去，產生銷售收入后按五五分成。其中，房源、內部裝修由業主承擔，途家網承擔服務、運營平臺、管理等成本?！鞍凑帐灼谶\行的部分房源來看，業主的年收益率可以達到8%以上，而前來度假的消費者也可能通過實地體驗成為這種項目的后續投資者?！?/P>

但同時，李連冬也坦承：在投資旅游地產時，只有選擇優質、有差異性的房源，才能保證旅游者不同人群的需求，從而緩解投資者和運營者所面臨的市場風險。

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