旅游地產(chǎn)跨界運(yùn)作的“豪賭”

編者按：近年來(lái)，云南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)可謂“異常火爆”，華僑城、萬(wàn)達(dá)、世茂、龍湖、雅居樂(lè)等大品牌房企掀起萬(wàn)畝級(jí)的圈地潮。在如火如荼的建設(shè)中，不乏一些“跨界”運(yùn)作旅游地產(chǎn)的投資者。大規(guī)模投資的背后，亦存在多元化策略的隱憂。

如果說(shuō)云南白藥之前開(kāi)發(fā)“呈貢頤明園”是出于公司搬遷至新基地的配套需要，那么于12月19日動(dòng)工的大理“雙溪健身苑”項(xiàng)目，則可視為云南白藥深度介入旅游地產(chǎn)之舉。

12月19日，云南白藥位于大理蒼山東麓旅游度假區(qū)的“雙溪健身苑”動(dòng)工。占地面積633畝，預(yù)計(jì)投資38億元，號(hào)稱要打造成國(guó)際高端養(yǎng)生度假基地。

與之迥然相反的是，在A股19家包含地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市醫(yī)藥企業(yè)中，羚銳制藥、白云山A、中恒集團(tuán)、西南藥業(yè)等11家公司已基本退出或計(jì)劃退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。

當(dāng)前，云南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大，云南白藥此舉被外界視為前途難料。業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，相比已出現(xiàn)泡沫與亂象的住宅地產(chǎn)，“被旅游”的地產(chǎn)存在更嚴(yán)重的基礎(chǔ)薄弱、規(guī)劃滯后、管控?zé)o力等問(wèn)題，由此產(chǎn)生的是泡沫更快形成、問(wèn)題更嚴(yán)重惡化。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)贏利能力低

近年來(lái)，云南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)可謂“異常火爆”，華僑城、萬(wàn)達(dá)、世茂、龍湖、雅居樂(lè)等大品牌房企掀起萬(wàn)畝級(jí)的圈地潮。

作為云南省的大型醫(yī)藥企業(yè)，云南白藥似乎不想袖手觀望。據(jù)悉，早在2006年，云南白藥集團(tuán)就成立了云南白藥置業(yè)公司，注冊(cè)資本金1000萬(wàn)元，2011年末置業(yè)公司總資產(chǎn)8.04億元，凈資產(chǎn)956萬(wàn)元。

云南白藥2011年的年報(bào)顯示，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)已明確地將房地產(chǎn)銷售收入單列，當(dāng)年房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入2.14億元，營(yíng)業(yè)成本1.75億元，毛利率18.1%，營(yíng)業(yè)收入同比減少53.73%，毛利率同比增長(zhǎng)6.85%。

就上述毛利率而言，與地產(chǎn)行業(yè)普遍高達(dá)30%以上的毛利率相比，云南白藥在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上仍處于較低的水平。

據(jù)悉，上述地產(chǎn)收入的主要來(lái)源就是借助云南白藥整體搬遷而興起的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。公開(kāi)資料顯示，公司整體搬遷項(xiàng)目占地1100余畝，總投資25億元，是云南省20個(gè)重大建設(shè)項(xiàng)目之一，也是新昆明建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，其中“呈貢頤明園”就是典型項(xiàng)目。

如今擬斥巨資開(kāi)發(fā)大理旅游度假地產(chǎn)的云南白藥，似乎已經(jīng)遠(yuǎn)離初衷，在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上開(kāi)始深度介入。據(jù)了解，大理“雙溪健身苑”項(xiàng)目投資達(dá)38億元，占地面積633畝，定位為國(guó)際高端養(yǎng)生度假基地，集超五星級(jí)養(yǎng)生酒店、中華文化書院、企業(yè)養(yǎng)生會(huì)所和私家養(yǎng)生會(huì)所于一體的綜合體。

值得注意的是，云南白藥2012年半年報(bào)顯示，在主營(yíng)業(yè)務(wù)一欄中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻突然消失了。更為關(guān)鍵的是，云南白藥置業(yè)總資產(chǎn)雖然增加1.23億元，但凈資產(chǎn)卻為-730萬(wàn)元。這一跡象表明，云南白藥置業(yè)項(xiàng)目持續(xù)擴(kuò)張下，已現(xiàn)資金占用偏大的可能。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事、華南城市研究院研究員吳新堅(jiān)表示，多年調(diào)控之后，市場(chǎng)進(jìn)入洗牌和調(diào)整階段，藥企進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)可能涉及股東結(jié)構(gòu)變更，導(dǎo)致業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變更。也有分析人士指出，藥企進(jìn)入地產(chǎn)可能面臨不少風(fēng)險(xiǎn)，如經(jīng)營(yíng)不力、資金無(wú)法收回等，或?qū)⒂绊懼鳂I(yè)發(fā)展。

多元化策略存隱憂

事實(shí)上，云南白藥在2011年確立了“新白藥、大健康”戰(zhàn)略之后，希望通過(guò)整體搬遷，構(gòu)建一個(gè)集研發(fā)創(chuàng)新、制造能力、資源整合于一體的整合服務(wù)平臺(tái)，并創(chuàng)造出新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)與利潤(rùn)增長(zhǎng)極，公司將主要圍繞“白藥”品牌縱、橫向拓展。

截至今年6月30日，云南白藥控股子公司15個(gè)，主要參股公司3個(gè)，除置業(yè)公司外，其他關(guān)聯(lián)公司均與醫(yī)藥相關(guān)。此外，除子公司“云南紫云生物科技”未投產(chǎn)而凈資產(chǎn)為-33萬(wàn)元之外，只有上述置業(yè)公司凈資產(chǎn)最差。

云南白藥近年涉足日化行業(yè)也備受質(zhì)疑，相關(guān)人士表示，多元化發(fā)展也許會(huì)給中國(guó)本土藥企帶來(lái)全新盈利模式和可觀的利潤(rùn)，但也可能讓藥企精力分散，影響藥品主業(yè)的研發(fā)等能力。

據(jù)云南白藥三季報(bào)顯示，截至2012年9月30日，公司手握超過(guò)10億元的現(xiàn)金，負(fù)債率也僅為35.9％。不過(guò)，云南白藥此番以“養(yǎng)生”之名，擬斥38億元巨資投向旅游地產(chǎn)，對(duì)其資金鏈的壓力不言而喻。

昆明當(dāng)?shù)孛襟w人士表示，在當(dāng)前信貸環(huán)境下，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要企業(yè)有強(qiáng)大的融資能力，以此來(lái)保證項(xiàng)目所有公建配套能如數(shù)完工，支撐后期的物業(yè)管理等。記者梳理公告發(fā)現(xiàn)，近幾年來(lái)，幾乎難見(jiàn)云南白藥有債權(quán)或股權(quán)等融資，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻是一個(gè)高財(cái)務(wù)杠桿的行業(yè)。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在當(dāng)前19家涉房的醫(yī)藥企業(yè)中，包括羚銳制藥、白云山A、中恒集團(tuán)、西南藥業(yè)等11家已基本退出或計(jì)劃退出房地產(chǎn)。有分析人士指出，涉房藥企退出房地產(chǎn)或許有為再融資鋪路的考慮，畢竟涉房企業(yè)在再融資方面也存在政策限制。

38億元資金從何而來(lái)？大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)是否會(huì)影響公司主業(yè)？對(duì)此，記者多次致電公司董秘吳偉，但電話始終無(wú)人接聽(tīng)。

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