別讓旅游地產熱變成新圈地運動

盡管旅游地產風險巨大，一些地產商仍然熱衷于此，整個行業已開始顯現高熱跡象。究其原因，最根本的動力還是圈地圈錢，尤其是圈地。

在房地產市場持續調控的大背景下，房地產金融政策一直從緊，開發商尤其中小開發商獲得融資的難度普遍較大。再加上由于多年來房地產市場持續快速發展，大量的住房需求被提前釋放甚至被提前透支，商品住宅市場已經基本飽和，甚至在一些地區已經供大于求，使得未來的發展空間被壓縮。于是，原本專注于住宅市場的開發商，紛紛謀求轉型，其中，旅游地產正成為眾多開發商的轉型所向。

最新消息表明，萬達、保利、萬科、佳兆業、中弘、中鐵、恒大、富力、龍湖、雅居樂、金融街、中坤等眾多企業，均已將觸角伸向旅游地產，甚至在旅游地產領域攻城略地。

萬達集團在長白山、大連、武漢、西雙版納、瑯岐、武夷山都有相關投資，預計投資規模接近1900億元。其中長白山項目計劃投資200億元，占地面積18.34平方公里；瑯岐島計劃投資300億元；武漢東湖中央旅游文化區的總投資約500億元，瑯岐島總投資約300億，武夷山項目總投資約30億元。

2010年10月，保利地產與德陽正式簽約保利國際城項目，總投資150億元，建設用地2150畝；在成都東村打造涉及舞臺藝術、現代藝術品創作與交易、文博旅游等多個文化創意產業領域項目，投資126億元，面積約41平方公里。2011年6月，保利地產首個旅游地產項目位于廣東海陵島的保利銀灘開盤，總占地約3000畝，總投資約60億元。此外，2011年在東莞開發建設26.6平方公里的東莞保利生態城項目，投資100億元。

早在2007年，萬科地產曾投資10.05億元強勢入駐海南浪琴灣項目。2009年12月，競得煙臺市區北部的海面芝罘島31.2萬平方米地塊。海南三亞萬科森林度假公園項目，占地2000多畝。廣東惠州雙月灣項目，規劃建筑面積130萬平方米。今年4月，分別拿下了包括青島、唐山以及南充等5個項目，基本用于開發旅游地產。

碧桂園堪稱中國旅游地產開發領域的先驅之一，曾自稱有約20年的旅游度假項目運作經驗。2005年，碧桂園開始發力于旅游地產。當年，碧桂園首次推出旅游度假項目清遠假日半島，并由此開始布局全國。2011年7月30日，碧桂園在惠東開發的超級旅游大盤十里銀灘開盤。在廣東清遠市的清泉城項目，2011年5月份推出首期。2012年，在海南文昌，碧桂園打造的首個旅游度假城邦碧桂園椰城，10月10日開盤。目前，還有張家界碧桂園超級大盤等旅游地產項目正在開發、銷售。

恒大地產在2008-2011年間，就成功打造了多個世紀旅游城系列精品。據恒大地產發布的2011年度業績報告顯示，公司的產品結構中，旅游度假產品占比已達到15%。

2006年，富力地產開始進入海南。短短幾年間，富力在海南攻城略地，拿下2萬余畝土地，建筑面積超過200萬平方米，開發了海南富力灣、富力紅樹灣、富力盈溪谷等大型旅游度假項目。其中，富力在香水灣打造的旅游地產項目富力灣，總投資從最初的15億元變更為40億-50億元，并吸引了13家大公司進駐。

2010年8月，此前一直沒有土地入賬的龍湖地產，在煙臺養馬島圈下33宗地塊，總占地2048畝，斥資15.2億元。龍湖地產在2010年的短短約三個月內就斥資54億元，共拿下8000多畝土地，方向全部是指向旅游地產。

2011年4月份，雅居樂將海南定安縣三幅相鄰地塊以1.4億元收入旗下，用作大型休閑養生度假項目。不久前，佳兆業高調宣布，未來6-8年，將在遼寧葫蘆島綏中縣東戴河新區斥資500億元，圈地11平方公里，建造建筑總量為1000萬平方米的旅游地產項目。

事實上，近些年，將觸角伸向旅游地產的還有更多房企。

在不久前舉行的2012年國際旅游財富峰會上，國家旅游局綜合協調司司長張堅鐘稱，今年旅游全行業投資有望繼續超1萬億元（2011年已過1萬億元）。包括旅游地產在內的旅游產業發展迅猛，成為服務業的重要增長點。同時，旅游地產也正在成為從其他行業撤出的游資的新出路。旅游產業的發展將帶動包括城市建設在內的投資，而發展旅游地產契合了很多地方政府的施政思路。目前，云南、貴州、海南等地成為各路資金投資旅游地產的集中區。

據悉，從山西煤炭行業撤出的3000億元資金正在尋找新出路，旅游地產成了這些游資的共同選擇。旅游地產事實上正成為眾多資本的淘金地，也是眾多房地產開發企業轉型的目的地。有資料顯示，在房企百強中，有近1/3已擁有旅游地產項目。

顯而易見的是，隨著國民經濟的快速發展，帶薪休假越來越被重視，老百姓收入不斷提高，對旅游的需求日益增長。旅游業的發展潛力巨大，也預示著旅游地產的發展潛力巨大，前景樂觀。

眾所周知，由于旅游地產項目的開發體量大，對資金的實力和企業經營水平的要求高。有業內人士指出，如果企業沒有資金優勢和獨特的經營模式，盲目投入到旅游地產領域，很容易拖垮企業。事實上，旅游地產整個項目的開發周期取決于銷售速度。如果市場定位不準確，銷售速度緩慢，一些旅游地產項目，將會形成新一輪地產“爛尾”風險。

而且，由于目前傳統住宅項目開發所需的土地往往賣不動，而旅游地產項目不但能夠帶動當地政府投資，又能夠增加GDP和就業，因此地方政府對旅游景區和旅游地產的招商引資力度很大，給出的優惠力度也很大。

地方政府對旅游地產的土地不但是大宗地塊推出，而且旅游地產項目往往大多離市區較遠，地方政府開出的土地價格比傳統的住宅及商業地塊要低很多，這就吸引了眾多開發企業投身于旅游地產開發，以大大低于住宅項目用地的拿地成本拿地。而開發商一旦獲得廉價土地，在開發過程中可實施分期開發策略，分批做項目，同時通過對項目的包裝和宣傳，提升區域地塊品牌知名度，可享受土地增值帶來的利益，獲取多方面的滾動收益。于是，部分房企由此借道旅游地產，低價圈地獲取土地等資源，利用市場調整期獲取低價土地，然后“合理”地囤積起來。

事實表明，很多開發商在進入旅游地產領域的時候，僅僅是因為旅游地產拿地成本相對較低，其實并不清楚旅游地產該怎么做，顯得很盲目。旅游地產不僅僅是做一些可售性物業，還包括商業、酒店，旅游度假等元素，這些都需要開發商具備很強的資源整合能力。如果缺乏資源整合能力，即便造出來也很難銷售出去。

已有人擔心，房地產市場新的泡沫風險，可能已經就此形成。目前來看，盡管旅游地產風險巨大，一些地產商仍然熱衷于此，整個行業已開始顯現高熱的跡象。究其原因，最根本的動力還是圈地圈錢，尤其是圈地。

這波旅游地產投資開發熱潮，會否演變成新一輪“圈地運動”？

對于旅游地產，我們既要看到其樂觀的前景，巨大的發展空間，也要防止出現新的投資開發泡沫，積極防范可能出現的市場風險，尤其要防止演變成新一輪“圈地運動”―― 防止一些開發企業以開發旅游地產的名義再行新的圈地、囤地之實。

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