華僑城高負債擴張旅游地產 冒險轉型不輕松

受住宅地產限購等嚴厲的房地產調控政策的影響，旅游地產領域在過去的兩年時間里成為了傳統房地產企業轉型發力的一個重要方向。與此同時，也帶來了行業同質化競爭和企業負債率的明顯上升。

身為旅游地產行業龍頭的央企華僑城，也免不了陷入同樣的困擾。近年來，華僑城的負債率一直居高不下，其2012年的三季度財報顯示，報告期末公司的資產負債率為72.4%，已經超過了國資委對央企負債率劃定的70%的“紅線”。

如此高的負債率，讓華僑城不得不尋求模式轉型，以應對資金風險。然而，對于央企背景的華僑城來說，這一轉型的完成并不輕松。

負債率撞“紅線”

2012年的三季度財報顯示，報告期末公司的資產負債率為72.4%，已經超過了國資委對央企負債率劃定的70%的“紅線”。

統計數據顯示，目前房地產行業的前100名房企當中，至少已有2/3介入了旅游地產領域，除了華僑城、世茂股份、宋城股份、中坤集團等傳統的旅游地產企業繼續攻城略地外，招商、保利、萬達、龍湖、金融街、雅居樂等知名房企也紛紛搶灘文化旅游地產市場。

大規模的旅游地產投資熱潮給行業帶來同質化競爭，增加了企業自身的財務風險。2012年10月，華僑城與招商地產先后與深圳大鵬新區簽署框架投資協議，但根據目前公布的項目規劃來看，雙方在同一區域投資的項目均涉及旅游度假、高端酒店、商業娛樂等產業業態?！斑@必然導致雙方日后在產品方面形成同質化競爭，項目在發展中或缺乏對游客獨特的吸引力?！睒I內人士如此認為。

由于旅游地產具有投資規模大、回報周期長的特點，旅游地產對投資企業的資金實力有更高的要求，不少涉足文化旅游地產的房地產企業在企業財務風險上都難言樂觀。

以近年來旅游地產投資激進的雅居樂、金融街為例，截至2012年上半年，雅居樂的凈負債率已經由2011年底的61.9%攀升至了67.4%，而金融街同期的凈負債率更是達到了84.3%，比2011年足足上升了15個百分點。即便是深耕文化旅游地產行業多年的央企華僑城，在這項指標上也備受質疑：其2012年的三季度財報顯示，報告期末公司的資產負債率為72.4%，已經超過了國資委對央企負債率劃定的70%的“紅線”。

“國內旅游地產的普遍開發模式是"做地產多過做旅游"，然而真正科學可持續的模式應該要先做好旅游景區，再做房地產開發建設。”中國旅游研究院院長戴斌認為，目前國內旅游地產項目遍地開花，但盲目投資導致的同質化現象仍然比較嚴重，如何控制投資風險以及建立合理的產品運營模式至關重要。

新一輪擴張尋求新模式

華僑城在2012年啟動的新一輪擴張轉型主要有兩個特點：一是投資規模更偏小型化，以投資10到20億元的城市型歡樂谷為主；二是投資區域上更偏向于二線城市。

作為國內“主題公園+地產”模式的創立者，華僑城不僅面臨著文化旅游地產行業的直接競爭，其自身也面臨著模式運行的困境：由于早期歡樂谷項目投資規模過大，相關房地產項目在政策調控的影響下也銷售不暢，資產周轉緩慢。

進入2012年后，華僑城也開始不甘人后，先后與深圳、福州、寧波等地方政府簽下了總投資額超過200億元的項目投資協議。毫無疑問，在新一輪旅游地產的擴張中，如何降低企業投資風險和進行模式變革是華僑城不得不解決的問題。

“去年我們在福州、寧波新簽約的投資項目，在開發建設上會與我們之前的歡樂谷項目有所不同，在投資規模上可能會有所縮減。”華僑城董事會秘書倪征對《中國經營報(博客,微博)》記者表示，2012年的擴張是華僑城第二輪擴張的開始，在區域的選擇上已經與華僑城上一輪在北京、上海等一線城市的擴張有很大區別。

在中銀國際地產分析師田世欣看來，華僑城在2012年啟動的新一輪擴張轉型主要有兩個特點：一是投資規模更偏小型化，以投資10到20億元的城市型歡樂谷為主；二是投資區域上更偏向于二線城市。

“在投資規模方面，預計華僑城新一輪擴張將主打三種產品，包括歡樂谷精選版、歡樂海岸和東部華僑城模式，相較原先深圳的歡樂谷產品，投資規模和體量都有一定程度的縮減；而在投資區域方面，后續將投資的如福州等城市在二線城市中常住人口和人均收入等指標都屬中上游水平，旅游和房地產兩大業務的需求可以得到保證；從大區域上看，上述城市的目標客戶覆蓋區域也正好形成互補，而不是直接競爭?！碧锸佬辣硎?。

華僑城在深圳的“歡樂海岸”項目被認為是其新一輪擴張的主流產品模式。作為華僑城的第四代旅游產品，“歡樂海岸”包括了文化、生態、旅游、娛樂、餐飲、購物、會所、度假公寓等多種元素，是“旅游復合產品+地產”的組合。和以往采用封閉式的、收取門票的旅游產品不同的是，該項目采用開放式的娛樂休閑區域設計、依靠住宅銷售收入（度假公寓）實現快速投資回籠、依靠商業租金收入實現長期現金流和資產增值。

“歡樂海岸的度假公寓以銷售鉆石會籍的方式出售，其會籍費總價款達33億，這已經覆蓋了該項目28億元的總投資額，根據我們的調研，目前其銷售回款已經有10.5億元?！碧锸佬勒J為，以歡樂海岸為代表的華僑城第四代旅游產品在投資回報期方面已經短于一般的旅游地產項目。

縮減投資規模、提高可銷售物業的占比顯然有利于華僑城縮短項目的投資回報期、降低投資風險。在第一輪的擴張中，正是由于項目投資攤子鋪得過大，從而導致了華僑城資金沉淀嚴重。

融資創新降低負債率

為了盡可能降低負債的風險， 2012年12月4日，華僑城成立了一項“歡樂谷主題公園入園憑證專項資產管理計劃”。

實際上，相對于許多有名無實的旅游地產企業，華僑城有一項可以利用的資源，就是主題公園的門票收入。作為國內旅游地產的先行者之一，華僑城從2002年至今，已創立了四代旅游產品，先后進入了5個區域10個城市，接待游客的數量達到2430萬人次。

為了盡可能降低負債的風險，2012年12月4日，華僑城成立了一項“歡樂谷主題公園入園憑證專項資產管理計劃”，以華僑城位于北京、上海、深圳的歡樂谷2013～2017年的門票收入為基礎資產，融資18.5億元。公告顯示，這筆資金擬被用于華僑城歡樂谷項目的升級改造。

而由于擁有歡樂谷門票收入這項獨特的資產，華僑城的門票資產證券化也被認為是其開創的一條其他旅游地產企業“無法復制”的再融資渠道。

目前，該項債券已經在深圳證券交易所綜合協議交易平臺上市。雖然倪征表示，“這項債務性融資對于華僑城的資產負債表影響不大”，但不少券商均認為，華僑城此舉意在緩解國資委對于央企負債的限制，為華僑城的異地擴張奠定基石。預計未來華僑城在武漢、成都的歡樂谷，也將采用這種創新融資的方式實現低成本融資。

同質化競爭風險顯現

雖然華僑城在品牌、管理標準、管理系統等方面是國內佼佼者，但與迪士尼相比依然差距甚大，因為迪士尼擁有更加完善的產業鏈系統。

雖然華僑城不斷期望通過包括產品模式轉型、創新融資渠道的方式降低企業投資運營的風險，但事實上，其"主題公園+地產"的模式并未有戰略方向上的改變，在未來國內的主題公園市場方面，華僑城仍然面臨著激烈的競爭。

華僑城最為主要的一個競爭對手當屬正在建設中的上海迪斯尼樂園。2011年4月，總投資245億元人民幣的上海迪斯尼項目正式動工，項目預計在2015年建成。相比總投資40億元的上海華僑城歡樂谷項目而言，迪斯尼項目的體量顯然要比歡樂谷大得多。

對于與迪斯尼的差距，華僑城總裁劉平春也有清醒的認識。他坦言，雖然華僑城在品牌、管理標準、管理系統等方面是國內佼佼者，但與迪士尼相比依然差距甚大，因為迪士尼擁有更加完善的產業鏈系統。

有分析人士認為，在項目的單位面積接待能力、重游率和收入結構等方面，華僑城的歡樂谷與迪斯尼都還有非常大的差距。目前，歡樂谷單位面積接待游客數量僅為世界一流主題公園的一半，平均重游率也只有30%～35%，遠低于迪士尼和環球影城60%～70%的平均重游率水平。

同時，華僑城主題公園的收入來源目前還是依靠門票收入，門票收入占了其總體旅游業務收入的四分之三，但迪士尼除了門票收入外，很大一部分的收入還來自于其園內的商品和餐飲服務。

與此同時，在準一線城市的武漢，華僑城的歡樂谷項目也并非一枝獨秀。由上海世茂集團投資400億打造的武漢嘉年華主題樂園項目將于2015年開業，這個占地50萬平米的主題樂園包羅世界各著名主題游樂項目，號稱是未來華中地區最大的室內主題樂園，該項目對華僑城帶來的競爭壓力不言而喻。

即便在蘇州、常州、徐州、泰安、寧波等較為核心的二三線城市，宋城股份、蘇州高新等企業投資的各種主題公園項目也已紛紛落地?？梢灶A見，作為華僑城新一輪擴張的主戰場，未來二三線城市的主題公園市場也將形成更為激烈的競爭格局。

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各路房企紛紛染指旅游地產

由于住宅地產限購等嚴厲的房地產調控政策影響，文化旅游地產在過去的兩年時間里成為了傳統房地產企業轉型發力的一個重要方向。從2010年到2012年，包括萬達、保利、龍湖、金融街、雅居樂、蘇州高新等企業均已將觸角伸向了旅游地產產業。

2012年7月，萬達的首個旅游地產項目長白山國際旅游度假區正式開門營業，這個占地21平方公里、總投資達到200億元的巨無霸項目開始運營，是萬達向文化旅游地產產業邁出的第一步。

此前的一年時間里，一直專注于商業綜合體開發的萬達聯合中國泛海、聯想控股、一方集團、億利資源等5家中國民營企業，在西雙版納、大連金石、海南等地圈下了大片土地用以大規模的旅游度假區開發，這些項目涉及的總投資額超過1000億元。據傳，萬達董事長王健林在企業內部會議上明確表示：“旅游產業是未來10年的熱門產業，將比城市綜合體這類的商業地產更有活力。”

除萬達之外，在文化旅游地產行業大手筆投資的還有近幾年快速崛起的龍湖地產。2010年10月，龍湖地產先后斥資近50億元在山東煙臺養馬島拿下了6300多畝的土地用于旅游地產項目開發，項目總投資近500億元，與萬達一樣的是，龍湖也是首度涉足旅游地產項目。

在各路房企都紛紛染指文化旅游地產產業的同時，傳統的旅游地產企業也不甘人后，華僑城、中坤集團等企業都加快了跑馬圈地的步伐。2012年，華僑城先后與深圳、福州、寧波等地方政府簽下了總投資額超過200億元的項目投資協議，中坤集團則與云南普洱市達成框架協議，計劃投資500億元啟動普洱休閑養生度假項目的開發。

根據多家研究機構的數據統計顯示，2012年國內簽約的待開發和正在開發的各類文化、旅游地產項目總數已經超過3000個。

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