三四線城市泡沫沖擊旅游地產 部分投資者被套牢

“我在惠州和海南的房子，這幾年的投資回報都不理想，估計房價很難再漲上去。”在廣東和海南有5年房地產投資經驗的高先生向記者表示。

在各路資金的炒作下，部分三四線城市面臨供應過剩、樓價虛高等風險，而主打投資客戶市場的旅游地產則首當其沖。然而，包括雅居樂在內的房企并未因此停止擴張的腳步，旅游地產的投資危機仍在蔓延。

高庫存之憂

“如今，我在海南文昌、陵水投資的房子可能賣一套虧一套。”高先生告訴記者。

實際上，類似的投資被套牢現(xiàn)象也在其他旅游地產項目集中的城市上演。

記者從世聯(lián)地產、中原地產廣東惠州分公司了解到，惠州也經歷著與海南同樣的投資震蕩期，當?shù)芈糜蔚禺a項目扎堆，但不少投資者因回報低于預期、“有價無市”等原因選擇撤離，部分投資者則被套牢。

“投資者的心態(tài)已發(fā)生改變，投資回報期限逐步延長，短線炒樓的投機者少了很多。”碧桂園惠州項目銷售部人士表示。

業(yè)內人士分析，一旦投資需求回落，不斷增加的庫存如何消化，將成為一大難題。

“在旅游地產投資旺季，投資扎堆留下的高庫存并不會造成很大的威脅，然而，在投資回報低迷的現(xiàn)況下，這些高量庫存將會打擊投資者的信心，有可能壓垮當?shù)貥鞘小！苯鹑诮只葜蓓椖恳晃桓邔尤耸扛嬖V本報記者。

上述金融街惠州項目高層人士擔心，由于市場消化能力增長緩慢等因素，該公司在惠州總投資200億元的旅游地產項目可能需要漫長的投資回報期。

復旦大學房地產運營研究所所長蔡為民認為，國內旅游地產最顯著的特點是“主角與配角的關系混亂”。理論上旅游地產70%物業(yè)應自持，最多30%用于銷售，但是在國內，比例卻接近1比1，甚至有開發(fā)商主打概念型的旅游地產。不少城市已經出現(xiàn)項目建成卻乏人問津的窘況。

海南是旅游地產投資環(huán)境惡化的典型。扎堆投資海南的開發(fā)商曾享受了該省成為國際旅游島的政策紅利，旅游地產投資一度呈井噴態(tài)勢，但過度投資以及市場消化力不足等弊病正在顯現(xiàn)，高庫存成為樓市的一道“傷疤”。

來自海南當?shù)貦C構、未經官方證實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2012年11月，庫存量最少的三亞為11萬平方米，按去年的銷售速度需要2年時間消化。庫存量最大的陵水為188萬平方米，需要消化101個月。海口樓市庫存消化周期則需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月。

“我們預測，海南的房價將難以重演過往亮麗的‘漲價史’，開發(fā)商接下來應該是背水一戰(zhàn)。”中信地產海南公司銷售部人士告訴記者。

房企大肆圈地留隱患

盡管旅游地產的投資風險正在逐步顯現(xiàn)，但并未阻擋住開發(fā)商急行的步伐。

在旅游地產板塊一直保持激進作風的雅居樂（03383.HK），近日在云南騰沖、廣東惠州耗資7.8億拿下面積超百萬的地塊。該公司稱，將在云南西雙版納、瑞麗及騰沖地區(qū)打造大型綜合旅游度假項目，項目占地面積約64000畝，計劃總投資超過400億元。

雅居樂借旅游地產大規(guī)模圈地并非個案。目前房地產百強企業(yè)已有三分之二涉足旅游地產領域，這些房企所拿項目動輒幾千畝、上萬畝，遍布海南、惠州、長三角、環(huán)渤海地區(qū)以及云南、貴州等地。

數(shù)據(jù)顯示，僅在海南，目前海航置業(yè)、富力、魯能、中信、雅居樂、綠城、恒大7家房企的土地儲備高達33萬畝、220平方公里，面積幾乎相當于一個海口市。

在全國超過萬億的旅游地產投資中，海南旅游地產投資規(guī)模最大，為4493億元，旅游地產項目達到915個。然而，旅游地產項目優(yōu)勢難以為繼的危機，正逐步逼近那些曾經獲利豐厚的開發(fā)商。

雅居樂海南項目是旅游地產發(fā)展的一個縮影。根據(jù)該公司年報顯示，從2009至2011年，海南清水灣的銷售額分別為20.48億元、47.81億元和111.31億元，占該公司銷售額的比例從15.7%、23.7%，上升至49.5%。也就是說，2011年清水灣項目為該公司貢獻了近一半的銷售額。

但該項目2012年的銷售金額開始出現(xiàn)波動。由于海南清水灣項目占據(jù)雅居樂業(yè)績比例過高，可以預見，一旦該項目銷售受阻，將給雅居樂的業(yè)績帶來極大風險。

雅居樂清水灣項目人士向記者表示，該項目一直以毛利率高、銷售規(guī)模大為優(yōu)勢。“隨著海南投資行情的改變，要擴大這些優(yōu)勢并不容易，售價難以再提高，毛利率下降的壓力逐步加大。”

實際上，動輒投入數(shù)百億的旅游地產項目，除個別樓盤銷售業(yè)績較為出色外，大部分承受著開發(fā)思路不明確、銷售業(yè)績不溫不火及資金回籠周期緩慢之痛，風險不可小覷。

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