林峰視點：城市商街如何突破同質化？

綠維導語：每座大中城市都有幾條代表城市風貌的商業街。綠維文旅綜合多年的規劃設計經驗曾經總結，商業街區是區域發展重要的聚集核結構之一，是區域內提升消費、滿足多元化的需求的重要載體。


但行走過很多城市的人往往都會有同一個感受，這些商業街從規劃到設計，都面臨著同質化嚴重的問題。采用什么手法才能幫助商業街擺脫同質化桎梏？




一、城市商業街的二次升級：從“泛休閑化”到“景區化”



泛化休閑化：商業街的泛化休閑化是指將商業街由簡單的購物功能打造為融觀光、消

費、娛樂等多功能于一體的綜合體，休閑化豐富了商業街的娛樂功能，有利于增強吸引力，帶來更廣泛的經濟效益。



景區化：指將整個商業街看成是一個景區，按照專業旅游景區的管理模式，對街區進行景區化經營管理、實施營銷，內置各種休閑節點、標識系統、交通系統、游線安排等，通過旅游六大要素的安排，符合旅游規律、服務規律，實現商業街的升級管理，這是城市商業街規范市場化行之有效的管理模式，更符合現階段消費者的需求理念。



從泛化休閑化到景區化的升級：我國城市商業街發展到今天，經歷了兩次升級。初次是從普通經營性商業街到泛化休閑化商業街的轉變，這是在自然發展過程中形成的休閑化升級；二次則是從休閑化商業街向景區化商業街的轉變。



二、城市商業街的“景區化”發展



綠維文旅依據多年的規劃經驗和研究成果，按照城市商業街的主要功能、主題特色等的差異，將我國城市商業街分為傳統商業街、文化特色街、專業商業街、旅游休閑街等四種類型，這一分類反映了我國商業街從誕生到成熟的探索發展過程，也充分顯示了我國商業街類型的豐富性和多樣化。



然而，隨著人們對休閑娛樂要求的不斷提高，單純的休閑商業街管理模式已無法滿足人們日益多樣化的需求，城市商業街進入到了升級時代。部分商業街進行了一些新的嘗試，將旅游景區與商業街兩者的功能進行融合提升，按照旅游景區的標準管理和提升改造商業街，促進商業街的升級發展，不僅可以調整街區商業態，促進城市或街區商業的興旺發展，帶來更多經濟效益和社會效益，還可以豐富城市旅游產品，對提升城市吸引力，打造城市個性化符號有積極作用。我國部分聞名商業街已經被國家旅游局評為4A甚至5A景區。



通過對商業街發展歷史和現狀的分析，綠維文旅認為，景區化發展模式正是在商業街運作過程中經過不斷嘗試、探索而形成的一種全新提升發展模式，景區化商業街既具有休閑商業街的基本功能，能滿足消費者購物、休閑、娛樂等需求，同時又帶有景區的部分功能，如對商業街進行景區化管理，將旅游六要素融入街區經營、營銷的全過程等，有利于提高商業街的開發水平和經營檔次，從而提高名氣，吸引人氣，進而增加財氣。



三、休閑商街打造要點
 

綠維文旅認為對于休閑商街，如何實現文化活化、休閑業態市場化、商業地產盈利化是打造的重點。文化活化是靈魂、休閑業態是關鍵、盈利模式是核心。
 

1、主題和核心吸引力的策劃
 

這是商業街景區化非常重要的部分，它們是這條商業街的靈魂。商業街的主題定位所要表現出的文化風貌，是這條商業街所給人的總體印象。它的核心吸引力，則是依托自身條件打造游樂、文化、標志性景觀、獨特建筑景觀等，并且通過引入一些新的旅游項目，將觀光與休閑結合，構成游客到訪決心非常重要的因素。 
 

綠維文旅根據多年的規劃設計經驗，認為具體的設計手法如下：


（1）通過商業載體的主題化、趣味化等手法，可以創造新的旅游吸引物； 
（2）通過商業街區的建筑處理、業態重組等手法，可以將分散的商業積聚成吸引物，也可將分散的吸引物集合成核心吸引物；
（3）通過街區建筑設計、街區景觀處理、街區文化具象、街區景觀微縮、街區夜景打造等手法，可以將城市規劃和旅游規劃中景觀文化等元素“借用”進休閑商街； 
（4）通過節慶、演出等活動的組織與梳理，并組織原住民參與，可以形成動態的、不落幕的旅游休閑吸引物系統；
（5）游憩方式的設計主要體現在：商業形態的趣味化、主題化、體驗性與參與性設計，商業配置的全程游憩化設計，以及商業行為的游樂化設計等方面；


2、業態市場化布局
 

商街的主力消費者轉移至80、90后，由于消費習慣大不同，他們對體驗業態開啟了更為極致的追求，比如參與感較強的運動館、采用高科技的主題樂園與體驗館等。創新業態的出現也對商街業態市場化提出了要與時俱進，又要可持續發展的新要。
 

綠維文旅對商街主要的業態概括為以下幾類：
 

（1）文創商品、工藝品、農特產品等銷售為核心的傳統購物業態
（2）加工工坊、創意書店、創意生活館等為主的體驗型購物業態
（3）餐廳飯館為主體的餐飲業態
（4）康體、健身、洗浴、按摩、醫美、茶館為主的康養業態
（5）酒吧、演藝、劇院、6D電影、歌廳KTV等為主的傳統娛樂業態
（6）劇本殺、VR體驗館、電競體驗館、運動館、密室逃脫等新興娛樂業態
（7）電競酒店、親子酒店、精品民宿等主題型住宿業態
（8）萌寵樂園、親子樂園等游樂項目



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3、完善的旅游綜合服務系統
 

這是在景區自身的經營、管理、營銷等綜合系統下所形成的一項子系統，概括來講大致包含四方面內容：道路與旅游設施標識系統，電子信息系統，電子、電話及現場咨詢與監督系統，游客中心及集散節點游客服務中心系統。即通過合理的內部外部游線安排、清晰明朗的信息展示導覽標識、周到的咨詢指導安全保障服務、豐富合理表現出食、宿、行、游、購、娛旅游六要素的游憩節點配置等。不同類型的商街有各自的管理體系，但是都應該有景區化的服務系統，提供景區化的周到服務。
 

4、商街景區化的規劃
 

商街的景區化升級，要經過系統的規劃工作，但此項規劃并不等同于一般的城市商業規劃，它是在具備可行性、操作性、合理性、融合性的基礎上同時滿足城市、商業、旅游三方面的規劃要求與規范的一項全新、復雜的工作。 
 

首先，應充分了解商業街發展的歷史以及現實狀況，確立此條商街所要展現的主題風貌；
其次，依照商業街現實情況確定商業街景區化景區級別的創建目標；
再次，依照景區評級目標及城市、商業、旅游三方面的規劃要求，進行商業街總體規劃及總體策劃工作，深度挖掘、打造核心吸引力。 
 

具體實施工作應運用專家智慧經驗與專業技術，使得商業街的景區化提升定位清晰、市場目標明確、旅游項目新穎獨特、游覽線路聯動互通、投資分期合理、收入模式具體、營銷渠道與戰略清楚，同時具備商業街景區提升的可操作性。


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