林峰視點：文旅古鎮的城市更新策略

中國文明千年歷史，留下了眾多的歷史文化名城名鎮，他們是城市發展及人民生活真實見證。例如南陽賒店古鎮見證了明清晉陜商人外出經商的發展演變，首鋼老廠見證了建國以后北京地區冶煉工人生活的變遷，就連前段時間熱播的電視劇《人世間》中的光字片也是見證了整個吉春市五代人的青春記憶。這些文化古鎮在發展過程中，往往會出現古城格局與現代功能空間需求不相符，功能與業態與保護利用相脫節，前期策劃與后期運營 “兩層皮”，實施過程中資金、內容、運營不匹配等一系列問題。




一

塑造獨特的文化IP，形成新的城市文旅品牌

文化古鎮擁有久遠的歷史和珍貴的歷史文化遺產，城市更新首要考慮歷史文化遺產的保護和利用，采取“保護基礎上再利用”是合適的。舊有歷史文化遺產不管是文化建筑、宗教建筑，辦公建筑、商業建筑、還是工業廠房，它們都承載著歷史文脈，是區別于其他城市的核心。在城市更新過程中，應對其進行評估，保留其核心特色，挖掘核心文化IP，活化歷史文化街區和非物質文化遺產。



古北口鎮就是典型的以歷史文化遺產為核心的城市更新項目。同時歷史文化街區是原住民生活的載體，孕育了豐富的非物質文化遺產，充滿了帶有本土印記的文化記憶，城市更新應在這些非物質文化遺產活化上下功夫，形成有故事的景點。陶溪川就是活化利用非物質文化遺產的城市更新項目。

二

融合現代生活，承載城市新功能

文化古鎮既不能當做文物一樣供起來，又不能拆掉重建。文化古鎮的更新應首先找到自身的功能定位，引入合適的產業，融合更多現代功能，重新納入城市有機體中。然后通過空間肌理和建筑改造來承載新功能，依托獨特文化，創新不同的文旅活動類型，使得古鎮重新煥發生機。北新橋街道東四北大街就是通過對沿街建筑進行外立面改造，以文旅產業配套為新的城市功能定位，成功承載新城市功能，成為歷史文化街區城市更新改造的典范。


三

進行市場調查，創新業態，引導古鎮更新建設

文旅產業作為創新發展的當家產業，可以為古城城市更新提供豐富多樣的空間產品，也為城鎮空間提供更好的發展模式。更新片區從舊到新，重獲生機離不開與周邊區域的互補。原有的體系和脈絡提供給更新片區以各種支持，更新片區在一到兩條主要街道上升級新業態，集中一個區域形成新的業態分布格局，在新舊互動中產生化學反應，引導古鎮城市更新建設。



四

消費主·導招商，業態與風貌結合，形成城市名片

文化古鎮更新片區應以消費結構來主·導古鎮的招商，在保持本土建筑特色，延續歷史文脈的同時，滿足核心業態的空間需求。在體驗休閑類商業日益發達的今天，對體驗式消費、休閑式消費需求的不斷增長，催生出許多以歷史文化遺產為核心的更新改造項目，這些歷史遺產，既有古代的長城邊關，祠堂廟宇，又有近現代的商業洋房、工業遺存。更新片區應保持原有街區機理，密切與周圍街區銜接，使人流、車流、物流組織有序，各得其所。將歷史文化街區打造成為集文化消費、休閑消費、體驗消費于一體的休閑體驗街區，核心業態與古鎮古村的整體風貌相互結合，進而形成新的城市名片。



文化古鎮城市更新綠維文旅運營路徑案例

古北口鎮

古北口鎮為北京市密云區轄鎮，面積84,71平方千米：古北水鎮則為古北口鎮區劃內的一個獨立封閉式景區，面積9平方千米。在古北口鎮這個古鎮更新中，綠維文旅提出兩大產業發展引擎，即以旅游產業為主引擎、文化產業為次引擎，構建古北口鎮旅游休閑產業鏈，促進旅游產業集聚，推動多產業融合發展?；谶@兩大產業的整合，古北口鎮形成了兩個核心區結構，一個是古北水鎮核心，另一個是新的開放式的長城古鎮。長城古鎮核心作為原來建制鎮中·心區文化傳承的載體，主要打造長城古鎮核心聚集區。長城古鎮以長城為核心，以古北口的口文化為重·點，以水關結構為發展區，形成兩萬個到三萬個床位，大規模吸納游客，構成大量的可以隨時往返不需要門票的開放式度假區。其經營模式與收益模式將與封閉式結構的古北水鎮有明顯不同。


綠維文旅認為，在經營模式方面，長城古鎮適宜采用“古鎮免費+景點收費”的開放模式進行經營。即古鎮免費對外開放，在古鎮內打造若干景點，景點聯合起來形成一張120-150元的門票。經營模式的不同，直接導致了兩個小鎮收益模式的差異。古北水鎮的收益由“1/3的門票收入，1/3的酒店收入，1/3的景區綜合收入”構成，主要包括索道、溫泉、餐飲住宿、娛樂演藝、展覽等項目收入；而長城古鎮將由聯票、地產與休閑消費構成，包括旅游板塊的綜合演藝、門票、旅游商品、交通、產品體驗、游樂等項目收益，以及土地升·值、商鋪地產、客棧地產、公寓地產、產業地產、住宅地產等地產板塊收益。比較而言，開放式結構的長城古鎮較封閉式結構的古北水鎮在收益結構方面更加多樣、靈活。


綜上，以古北水鎮、長城古鎮為代表的歷史文化小鎮與以古北口鎮為代表的基于景觀節點的演藝景區，相互支撐、相互促進。通過資本的運作，旅游核心吸引力的打造，形成商業化的收益模式，形成市場化產業，進而形成與區域發展、與就業融合的協調發展機制，實現歷史文化古鎮的城市更新。


END


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