林峰視點：享老度假旅游開發運營秘籍

享老人群是指年齡55-75歲的年輕老人和健康老人，享受人生的新階段——老年生活，促進了享老產業鏈的形成。享老度假，是一種創新性的生活方式和旅居享老模式，讓老人在安全、輕松、私密、整潔、舒適、和諧的環境下， 體驗休閑度假、旅居交友等活動的樂趣，從而心情愉悅，享受“旅游+居家+度假+享老”的生活式度假，以及旅居度假帶來的快樂，提高老人晚年生活質量。

數據：中國已經進入老齡化時代，養老問題形勢嚴峻，據統計，截至2021年底，我國60歲及以上老年人達到2.67億，占總人口的18.9%，其中65周歲及以上老年人口20056萬人，占總人口的14.2%。人口預測結果顯示，2030年、2040年、2050年我國60歲及以上老年人口數量將分別達到3.71億人、4.37億人和4.83億人。健康養老市場人口基礎龐大。

一直以來，大眾都把退休以后的老年生活叫做養老。林峰院長認為，“養老”給人的感覺是在慢慢等待死亡，而“享老”是享受老年，享受人生的新階段。享老是享受老年生活的組織方式，享受老年生活是一種服務模式。其服務模式該如何與地產結合，如何與生活方式結合，是享老產業需要解決的問題。

1、適老：為老人方便提供的條件；

2、老年社群生活：舊社群+新社群+G.O；

3、G.O（Gentle Organizer）：親善的組織者，達人+公關；

4、老人度假生活：三避三養“避寒避暑避霾養生養心養療”；

5、家庭度假互動：親子度假、三代度假、四代度假…；

6、城市社會生活配套：醫院、綜合商業、菜市場、金融、文化娛樂等；

1、享受生活為目標，用盡財富，保障品質——理財與保險；

中國家庭如果有一套房子，按傳統觀念，賣房度假是不太可能的。而如果有兩套，可以以房子所得的財富來享受度假。

2、享受旅居度假，追逐陽光與溫暖，四海為家——全球連鎖；

這是養老的追求，也是享老的核心目標。追逐陽光，首先是避寒，其次是避暑，避霧霾是我們今天人造出來的一個困境。氣候是的追逐度假的一個要素，服務條件是另一個要素。

3、享受運動休閑、養生、養心、康復治療結合——大康療服務體系；

運動是生理，養生是心理。這些服務如何構建出一套模式，在不同項目中體現各自的特色價值，構成了整個度假模式的重要部分。

4、享受家庭人倫幸福，親子、親孫、三代四代同樂——四代綜合休閑度假服務體系。

中國人是以家庭為核心的人倫思想，喜歡親子、親孫，三代、四代同樂。不是四代同堂，享受養老生活品質，而是四代同樂，享受享老生活架構。因此，全生命鏈全周期的住宅，已不符合時代的規律，它有一定價值，但是不是時代的主導方向。

這條新的產業發展思路，實際上是一條“結”富濟貧之路。他顛覆了傳統養老思維，改革了原有發展模式，是一次養老“產業革命”！給政府解決了養老難題的同時，為企業指明了方向。通過政府與企業的雙重補貼，為百姓送了實惠，化解社會矛盾，給社會增添了安定。發展“享老”產業，一舉四得！

所謂“結”富，即是“結”集一批中國先富起來的高收入老人，以他們為核心，打造一批特點突出、形式多樣的高端“享老”服務平臺，提供供需對路的“享老”產品，為企業謀取利益；所謂濟貧，即是用“結”富之部分盈利，改善提升一般養老群體的基礎條件與服務水平，形成各取所養、以富濟貧、和諧共贏的良性產業循環。這樣的老人群體基數可觀，為中國“享老”產業發展奠定了堅實資源基礎。

綠維文旅將享老度假總結為“2+X+Y”模式（詳見圖）。取養老和度假二者的核心部分，并通過專業化打造、產業化融合使傳統的養老社區進行了突破性的變革——讓配套成為“主套”、讓配套自我造血、讓消費拓展延伸、讓商業模式優化、讓開發風險降低，進而形成一個高尚生活空間、一個高端生活區、一個文化聚集區、一個局部的商業聚集區。

圖7-6-9  享老度假模式

養老度假在開發時，需要認清一個本質、發展兩個架構、做好四大配套、植入六大要素：

01一個本質——養生養老度假綜合體

度假型養老是以生態資源為基礎、以養生養老為根本、以休閑度假功能為主導、以綜合開發為手段、以旅游地產產品為核心、以高品質服務為保障的養生綜合體。

• 生態資源是度假型養老項目打造的前提，泛資源如何轉化成具有吸引力的產品是其核心指向。
• 養生養老是度假養老項目的根本宗旨，僅僅做養老，不利于商業模式的優化，由養老衍生養生、由養生延伸至養心，才能更廣泛地吸納消費群。
• 休閑度假功能是主導，融合觀光、游樂、運動養生、度假、體驗、居住等多種旅游功能，并不是各功能的簡單大糅合，而是側重打造其中某一項或幾項功能。
• 綜合開發是手段，包括土地的綜合開發、產業的綜合發展、功能的綜合配置、配套的綜合建設、目標的綜合打造。以旅游地產產品為核心，包括兩個相對獨立的板塊，即養老地產和度假地產。
• 地產板塊包括度假酒店地產、休閑商業地產（商街）、休閑住宅地產三大核心類別，及其他特色主題地產如創意地產等。
• 以高品質的服務為保障，指的是度假型養老項目要擁有超越一般景區和養老社區的較高品質的服務（包括旅游服務與公共服務）作為保障。

02 兩個結構：度假和養老

03 四大配套：養老專項配套、度假配套、旅游配套、休閑配套

04 六大植入：文化植入、金融產品植入、互聯網智能化技術植入、環保技術植入、健康產業鏈導入、會員模式導入

• 文化植入是度假型養老項目取得突破的關鍵，這里的文化不但指的是傳統的孝文化和長壽文化，更重要的是地域文化，同樣也指時尚的休閑文化。
   
• 金融產品指的是對于較大面積的養老綜合體而言，導入金融產品，才能讓產業鏈更加富有活力。
   
• 智能化技術指的是ICT系統：云計算、物聯網、互聯網、通訊網、人工智能等，打造高效的智能辦公中心，成就智慧社區。
   
• 環保技術的植入主要指的是注意可再生能源的利用。
   
• 健康產業鏈導入，除了藍卡等外在技術和資源的嫁接利用，同時對服務養老模塊的健康管理中心和青春修復中心如羊胎素等技術，進行產業化培育。
   
• 會員制的導入指的是營銷層面。

1、享老產品類型

當下“享老”產品主要參考以下兩種形式：

（1）“享老城”模式：“享老城”是有錢、有閑、有健康老年人群的高端消費場所；是“享老”老年人群高端社交及再創財富的平臺?？稍诒本?、上海、廣州等一線城市，先行“享老城”規劃建設試點，取得成功經驗后，再在全國逐步推開，二、三線城市參照此模式探索推進。

（2）“旅居享老”模式：“旅居享老”是一種生活方式，代表的是積極、樂觀、向上的生活態度，享受旅居度假，追逐陽光與溫暖，四海為家，這是“享老”的追求，體現了老人“享老”能力的增強、養老觀念的更新和養老需求的多樣化。

2、享老產品體系

一個“無縫”的“享老”產品流程回路，是以樂居的養老住宅為基礎，以專業化老年醫院、健康管理中心為保障，配套老年營養食療和輕運動健身設施，通過養生養心配套提升品質，通過健康論壇、老年大學提升軟性服務高度，形成一個完整的“享老”產品回路。

專業化的養老社區需要配備七大專業化養老模塊：居（老年住宅）、醫（老年醫療）、管（健康管理）、食（營養配餐）、學（老年大學）、議（老年論壇）、樂（養老公園）。

本文關鍵字：旅游規劃 規劃設計 查看更多