林峰視點：濱水度假項目開發運營秘籍

綠維導語：就濱水旅游而言，按照毗鄰水體的不同可將其分為：濱海、濱湖、濱江(河)、島嶼及濕地旅游，其中濱水度假區依托海岸、湖泊獨特的自然景觀，發展較早，模式較成熟，是非常受歡迎的度假區類型之一。


綠維根據近二十年濱水旅游的經驗，總結了一套7層水圈的開發理論，針對各種湖泊景觀的組合特征打造具有特色的度假休閑環境，如何與濱湖度假地產、康復療養、休閑商業等項目有機結合，打造度假旅游的良好氛圍，進行了探討。








隨著經濟的快速發展以及城市化進程的加快，曾經依賴工業化港口功能為區域經濟重要動力的濱水地區，開始走向轉型升級之路。這些地區紛紛通過擴展旅游游憩功能等旅游開發規劃手法，為城市發展尋求更多的經濟效益、社會效益和生態效益。鑒于濱水在資源、區位及環境方面無可比擬的優勢，我國早期的濱水度假呈現野蠻式開發，但是由于忽略了相關的生活服務和休閑度假服務配套，以及城市公共服務配套，房地產與旅游分離，旅游地產與城鎮化分離，從而導致大量“鬼樓群”出現，影響了城鎮化進程。


濱水度假作為一種針對湖泊資源的綜合開發模式，主要將水體各圈層作為載體，通過資源組合手法，針對各種湖泊景觀的組合特征打造具有特色的度假休閑環境，在不影響整體景觀美感和不破壞生態環境的前提下，與濱湖度假地產、康復療養、休閑商業等項目有機結合，打造度假旅游的良好氛圍。


01
濱水休閑圈層理論模式

綠維文旅通過對多年來濱水旅游項目的案例整理、分析，形成了一套濱水休閑圈層規劃設計模式——即濱水休閑圈層模式，以期對濱水資源進行整合利用，打造具有特色的度假休閑環境。

1、濱水休閑的“三層”

此模式在綜合保護和對核心層、周邊層適度開發的基礎上，對擴展層（濱水層，即可以看到水體的岸上區域）加以開發（詳見圖）。旅游項目圍繞旅游要素展開，其產品集觀光、休閑、度假、療養、運動、探險等功能為一體，能滿足游客多方面的需求。在生活方式的打造上，濱湖度假主要為游客提供一種與日常生活不同的、健康的生活方式。健康的概念可以從運動、療養的養身，文化體驗的養心等角度去體現，具體由湖泊的資源來決定。



圖  濱水旅游三個層次，綠維文旅制圖

2、濱水休閑的“七圈”

濱水休閑圈層結構分為水空、水面、水下、水島、水灘、水岸和濱水區七個不同的水結構。其中，水灘、水岸和濱水區三個結構存在差異區分，尤其是功能、景觀、項目和產品文化結構有很大的差異，在規劃過程中非常重要。水空和水下到水面之間的差異又構成了多樣化親水休閑、水游樂、水運動的差異化。




水灘：潛水區域，重要的親水戲水、水休閑區域，以海邊浴場十分常見。它很明確的是一個非建設區，但卻是重要的水休閑游覽、娛樂、互動區域，是親水核心。

水岸：近鄰水體的陸地，既是護堤區域，也是水與村/鎮/城互動的關鍵區域(可人工參與形成生態堤、藝術堤、水岸花園等多種景觀休閑空間）。水岸是承載了建設性內容和道路交通、運動休閑項目重要的結構。

濱水區：岸上開發區域（餐飲、度假等綜合服務型開發區域）。濱水區延伸是開發結構，濱水區的開發不僅僅是觀光旅游、休閑項目支撐和接待能力與酒店建設，更重要是它可以較大的展開為度假區結構，包括陸地游樂場設施、主題度假村、景觀建筑等。

水空：水面之上的凌空空間。水上飛機、水上熱氣球、水上傘翼、飛降、索道、橋等都能構成空中鳥瞰，產生的差異化感受體驗。

水面：水的表面（以觀光型船/筏交通及游憩工具、水面戲水為主）。水面構成了水游戲的主體，包括游泳、水球、滑道、水噴淋系列、水休閑浴、滑水、船艇、帆板、沖浪、水上充氣游樂設施等。



水下：水面以下空間（可短暫潛水娛樂，也可建設長期性水下場館）?？梢匀斯し绞健⑦\動方式、體驗方式挖掘水下運動、水下休閑、水下探索、水下體驗空間以及魚水植物相結合的水下景觀創新。

水島：水體中的核心標識系統和游憩目的地。水島在湖泊旅游中尤其重要，特別是淺水區域打造人工島，有效的利用堤和島之間的關系成為親水休閑的核心聚集區，成為親水收益高的消費型區域。水島是旅行中重要的目的和景觀節點，它是水的核心系統，是好的空間和場所。




02
濱水休閑的產品體系

濱水休閑圈層結構通過立體空間結構關系和規劃結構內容，分七大圈層來區分其功能、景觀、項目、文化結構等差異性，并結合四大開發模式，導入創新型的游樂項目、娛樂項目、互動項目、體驗項目和文化創新結構項目，形成多元化產品，來實現旅游景區的多樣化產品和多樣化收入結構，形成景區從觀光型、休閑型到度假延伸的結果，從而滿足多樣化市場需求。詳見表。



表 濱水休閑的產品體系，綠維文旅制圖

同時，濱水休閑要從景區化、立體業態、康養居住、城鎮化把握四大開發模式。詳見圖。



圖 濱水旅游四大開發模式，綠維文旅制圖

濱水區的開發需要展開為度假區結構，度假區的結構不僅要住而且要有產業，更重要的要有能夠讓人留下來超過一星期以上的各種消費。這些消費結構、生活觀、家庭管理、社群觀點和群體關聯，構成社區化發展。因此濱水度假需要社區化，不僅是旅游基礎設施、度假設施，要有生活結構，從水的不同空間、不同功能，形成不同的開發手法。

03
綠維案例：國際湖泊水鄉生活目的地——湘陰濱水旅游體系

湘陰縣水體資源豐富，水域體系全。“水”在湘陰是一個大資源背景、重要的旅游要素；“水”在湘陰塑造的是一種國際湖泊水鄉生活方式；“水”在湘陰打造的是多元江湖水鄉體驗產品。

洞庭湖是國際旅游資源，以水鄉為基底，展現水鄉+小鎮、水鄉+湖泊、水鄉+田園等多元生活，在湘陰體驗湖泊水鄉的悠閑生活。湘陰水圈層理論下的水旅游產品體系，圍繞“水陸空”三圈、“水面、水下、水心、水灘、水岸、濱水區、空中”七層，形成洞庭湖國家公園、東湖、沙洋湖、鶴龍湖等豐富的多元化產品。詳見表。



表 湘陰水旅游產品體系

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