干貨 | 民宿籌建六大核心步驟解讀

 受資本市場青睞以及民眾對民宿接受度、認可度的提高，中國民宿行業呈持續增長態勢。有數據顯示，“佛系”90后說走就走，短期旅游和出行成民宿主流。自主旅游時代，在消費升級、新中產階級崛起的大背景下，國人對住宿的需求呈現個性化和多樣化的趨勢，民宿和中高級住宿等產品受青睞，推動了“豪宅化”傾向明顯。

那么，自主旅游時代，什么樣的民宿既能滿足游客多元化的體驗要求，又能傳達民宿主的情懷，最終還能實現良好口碑與商業盈利?在本文，綠維文旅將對籌建民宿的核心要點進行詳細解讀。

民宿建設要建立商業的建設思路，它首先是個生意，然后才是門有情懷的生意。綠維文旅認為，投資者既要準確認識民宿的發展前景，更要以科學的思路投入民宿的建設當中。

民宿的籌建大致有以下幾大重要步驟：項目選址、定位、規劃設計、施工建設、融資、運營。

一、項目選址

成熟的民宿及民宿聚集區無不具備極佳的選址條件。綜合來看，主要有兩種選址類型。一是選址于景區周邊，依托景區景點的吸引力，借助先天的旅游住宿市場，與周邊娛樂、餐飲等旅游配套共同形成旅游區旅游服務體系。二是選址于城市周邊，以臨近城市龐大的消費市場為動力。

影響選址的因素很多，重要因素可歸納為：

區位：區域的經濟發展水平和旅游資源條件是民宿選址時需要考慮的重要因素。

交通：對于定位為觀光游或景區的配套的民宿來說，公共交通可達核心景觀的時長不宜超過30分鐘;對于客群定位為城市近郊自駕休閑度假群體的民宿來說，距離一二線城市主城區不宜超過2小時車程;距離臨近知名景點不宜超過半小時車程;而在三四線城市，對自駕時間要求則更短。

區域環境：區域環境是選址當中最為重要的因素，評價區域景觀時，不僅要考慮山水生態景觀的品質，更要考量區域景觀的獨特性。

地塊狀況：依山傍水的位置、古樹、文化遺跡以及絕佳的觀景視野都會給民宿加分。

資源：一類是能帶來美好境遇和體驗的環境事物，另一類則是能完善補充民宿功能的相關業態。

基礎設施：民宿體量較小，設計及布局上靈活性強，而作為經營主體，給水、排水、強弱電、消防、污染處理等方面都需要細細考慮。

政策：民宿的選址也要考察所在地區的政府態度與相關政策，這是行業最不可控的一個因素。

二、項目定位

定位是投入建設的前提，只有明確了服務人群的需求，才能創造準確的產品，提供完善的服務。定位主要包含市場定位、產品定位、形象定位三方面。

策劃規劃的精準定位、特色文化的準確呈現，確立了項目的核心競爭力，這將發展成為未來民宿的品牌特色。民宿將在定位的基礎上衍生出品牌精神、文化內涵。

三、規劃設計

民宿的個性、差異化首先體現在空間設計上，民宿的空間設計就是要把定位的精神文化內涵空間化、物質化;其次，在地文化的展示尤為重要，民宿的規劃設計必須充分挖掘和突出當地文化元素，在保留并凸顯在地元素的過程中創新;再次，遵循質樸自然的設計原則，規劃設計要尊重地域自然生態，營造人與自然、材料與環境的和諧;最后，民宿需要合理的配套業態補充，游客入住民宿，往往不滿足于單一的住宿功能，餐飲、SPA、有機農場、兒童游樂等業態會給游客體驗帶來很大的提升，民宿的配套功能有些可以借助周邊的自然條件因地制宜布局，同時應充分考慮區域的聯動效應，與周邊業態形成互動。

四、硬件建設

硬件建設是開辦民宿最為主要的內容，也是民宿情懷的最重要的載體，包含建筑、室內、軟裝、庭院、配套設施等一切物質空間的元素，其中，建筑和環境的空間設計是重中之重。

1.工程概算：在成本投入當中，確保品質的條件下，應盡量減少硬裝的花費，避免過分包裝，建設完成后，可通過適當的軟裝提高民宿品質。

2.建筑施工：民宿建筑與庭院空間單體規模小、細節多，建造過程需要設計師、民宿主、施工隊三方密切協作。

3.軟裝配飾：民宿的軟裝可以說是空間的畫龍點睛之筆。恰當的配飾選用能夠充分展示民宿的文化內涵和要傳達的生活態度。

五、投資成本構成及融資方式

在民宿建設初期，投資收益的測算極為關鍵，要經過對市場的調研預判，確保合適的規模、客房數量、定價標準及相關配套。通過各項成本的測算及收益的預測，應重點平衡建設規模及標準，評估項目的可行性，并采取合適的融資方式。

1.民宿投資成本構成及收益

民宿成本包含建設期成本和運營成本，建設期投入包括土地或房屋租金，設計咨詢費用，房屋及相關配套建設裝修成本;運營期包含營銷成本、人員工資、維護維修、水電網費、日常消耗品費用等。

民宿收益最大的影響因素是入住率，入住率的預測需要對多因素進行綜合分析，這些因素一般包括對周邊住宿業態和市場類似住宿品類的調研類比，對地區消費水平的評估等。

2.民宿融資方式

民宿經營場所的產權大多屬于農村集體所有，民宿的產權往往不具備抵押借款的基礎條件。幸運的是，眾籌作為新興的融資渠道填補了這一空缺。同時在消費升級的背景下，也有許多不同的行業資本開始青睞民宿的發展，拓寬了民宿的融資方式。

(1)眾籌

對小而美的民宿業態來說，眾籌也許是目前民宿最好的融資方式。它不僅解決了資金、用戶和品牌，更能保護創始團隊的控制權。因為這些投資人并沒有投票權，不干涉民宿的運營，只是獲得分紅。

(2)股權融資

對于希望做成規模化連鎖品牌的民宿來說，股權融資是更好的選擇。民宿想獲得資本的青睞，一開始就要考慮如何搭建獨特而不可替代的商業模式，民宿的特色也需要更加鮮明，品牌價值需要不斷強化。

值得注意的是，在贏取投資的同時，也不可一味的迎合資本的要求，防止資本為盲目追求收益的最大化而無限度規模擴張。在連鎖復制的同時，更要確保民宿作為非標住宿的個性化品牌特征。而民宿與資本聯姻的道路如何走，也需要市場在更長的時間里進行驗證。

六、運營管理

一個成功的民宿，持續良好的運營服務與營銷推廣必不可少。硬件建設在完成之后，短期內無法做出較大改變，而運營服務與產品營銷卻有著無限潛力。

1.民宿的服務與運營

依照民宿的新型體驗類產品的特征，可將其服務劃分為日常規范服務和個性特色服務。

(1)標準化服務保障民宿有序運營

民宿本質是住宿酒店業，作為服務業，建立一套標準流程化的服務極為重要，這能為有序運營提供保障。運營方應依照這些標準的建立指導民宿員工的日常工作。對一些相對偏遠或是體量較小的民宿來說，普通服務人員往往是附近居民。在缺乏經驗的前提下，訂立各項標準，做好崗前培訓非常關鍵。

(2)以個性特色服務為民宿賦予溫度

個性化是民宿品牌的核心要素，主要體現在三個方面：第一個方面是富有情調的空間場景布置;第二個方面是民宿人員的服務品質;第三個方面是特色配套服務提供。

個性與標準兩者之間矛盾的協調是成就民宿的關鍵性要素。

2.民宿的營銷推廣

產品營銷的方式和渠道多種多樣。得益于互聯網時代的發展，民宿的銷售方式具有下沉式、在線化特征。在線銷售的主要方式有社交網絡、電商平臺、口碑營銷等。

(1)社交網絡

社交網絡包括微信、社群、微博、豆瓣、貼吧、各種旅游論壇等。對于體量比較小的民宿，社交網絡可以發揮非常大的作用。運營者通過對社交平臺的經營和挖掘，能夠建立屬于自己專有的社群，并擴充專屬于民宿的會員體系?？腿梭w驗過以后，也可以參與到社交媒體的傳播當中，他們對產品的傳播力度也更大。

(2)電商平臺

成熟的旅游電商平臺為民宿的推廣和預定提供了完善的渠道，包括以攜程為代表的OTA、Airbnb、途家等交易型電商和以馬蜂窩(原"螞蜂窩")、借宿為代表的內容型電商。

(3)口碑營銷

無論是線上還是線下，在口碑營銷中，忠誠消費者向周邊人進行積極的口碑傳播都是非常重要的，這種傳播也是將潛在消費者轉化為最終消費者強有力的工具之一。

3.民宿的持續發展

民宿的發展分為就地擴展和連鎖經營。無論哪種發展形式，適度規?；寄芙档驼w的經營和管理成本，促進民宿持續良好的發展，但規?；瑫r也會帶來一些其他問題。在用地條件允許的條件下，民宿就地擴展相對容易實現。在良好經營的條件下，民宿連鎖會帶來更大的品牌價值和收益。

文章作者：綠維文旅度假分院院長 黃曉春

綠維文旅度假分院可提供農旅產業及區域規劃、田園綜合體規劃、民宿區域規劃、民宿建筑設計、莊園規劃設計、旅居度假類規劃、文旅小鎮規劃、景區規劃等服務。

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