休閑商業綜合體創新設計：駛向太平洋的休閑商船――江蘇鹽城金大洋城市生活廣場初步方案設計

       項目背景

具有鮮明文化主題的休閑商業綜合體，是一種商業地產項目，作為一種開放式的休閑消費場所，已經成為都市休閑旅游的核心項目，成為城市或區域的地標性建筑，成為商業文化和城市文化的重要名片，在城市建設中的地位越來越高了。
    休閑商業綜合體難點在于文化的活化、休閑業態的市場化、商業地產的盈利化，文化活化是靈魂、休閑業態是關鍵、盈利模式是核心。綠維創景在江蘇鹽城金大洋城市生活廣場項目設計中，融入地中海風情及海洋文化主題，使商業建筑本身具有鮮活的生命力，此外還通過新型業態的配置培養出新型的消費意識，激發商業價值提升，帶動商業文化策源的二次革命。
    一、項目背景
（一）海洋經濟時代的到來
   鹽城市受蘇錫常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的輻射，在振興蘇北的戰略中占有重要地位，面臨巨大的投資商機。城市定位為江蘇沿海中心城市、新興工業城市、海洋經濟服務基地。2007年8月，《江蘇省沿海開發總體規劃》閃亮出臺：江蘇將利用10年時間，完成固定資產投資3萬億元。依托沿海大港建設，打造以新能源、海洋特色產業、現代物流業、臨港大型石化產業為重點的沿海產業帶，加速形成新型工業化基地和現代農業基地。連云港、鹽城、南通三大港群串起江蘇千里“黃金海岸”。
    綜合鹽城宏觀經濟發展現狀及城市發展機遇的簡要分析，我們認識到鹽城未來發展的巨大潛力，特別是最近剛通過的《江蘇沿海地區發展規劃》必將成為江蘇乃至中國吹響邁入海洋時代、跨入新經濟時代的號角。對于江蘇沿海地區，特別是擁有江蘇最長海岸線的鹽城來講，海洋經濟時代已經到來，“向海洋要效益”勢必將成為鹽城市今后城市發展的一項重要經濟增長極，它必將成為鹽城城市發展最為重要的發展方向。全市的各行各業都將在政府的指引下、“海洋經濟”發展的大趨勢下，攜手促進鹽城經濟發展。
（二）鹽城休閑商業現狀
    通過對鹽城旅游、城市人口、消費結構、城市片區發展以及商業環境、商業市場以及商業地產的綜合分析，我們發現鹽城商業發展呈現出“城市商業名片、文化名片”缺乏，“文化消費”需求凸顯，商業網點發展已構成第三產業活動單位的主體、百貨零售業占市場主導地位，南部形成城市副中心等幾個特點；商業地產存在開發節奏快、供需不平衡，區域結構差異大、業態結構不合理，次主力店分布零亂、聚集效應不強等問題。
（三）項目評價
    項目地位于城市西南門戶，新城南中央區域未來行政、教育、商業等“5大功能中心”之中，其政治、經濟、商業價值不言而喻；周邊品質大盤圍繞，受城市建設南移因素的影響，區域購房熱潮勢不可擋，且吸進了大批區域外的購房人群；區域已經發展成為新的移民聚集地，人口的大量引入先期必需性消費占優勢；新區未來具備相當的消化能力，發展前景看好。
三橫（世紀大道、鹿鳴路、青年中路）三縱（西環路、鹽馬路、解放南路）形成田字形路網，項目處于世紀大道與西環路的交匯處，輔之離其均不過數里之距的寧鹽、鹽徐、沿海高速的入口，形成四通八達的立體交通路樞紐；地塊規整內有天然河道且，具備成為城市節點及城市展示面的基本條件。
    區域內眾多規模化商業易導致同質化競爭，同時市區商業與亭湖商業區分流新區大部分購物客流，本項目要成功，必須挽回這些群體，一定要跳出區域局限,避免同質化競爭；同時擴大項目輻射能力，成為鹽城商業新的增長極。
通過對項目的SWOT分析，新區版塊商業市場承受風險壓力較大，對于本項目而言，必須面對市場機會與威脅，區域綜合商業的匱乏及配套服務的缺失為本項目提供了較大的發展空間。我們認為只要通過科學的市場定合理的規劃布局，使項目優勢互補，揚長避短，并制定有效的營銷傳播策略建立差異化的市場及品牌形象，迅速建立項目認同感，打動目標客戶，促成招商，必將確保項目順利發展。

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