走向溫泉綜合開發時代（下篇）――“溫泉休閑綜合體”開發研究

4、以“會議度假酒店”為重點，構建接待載體

    會議度假酒店是“溫泉休閑綜合體”的重點構成，作為核心接待載體，與溫泉中心相輔相成，是整個綜合體吸引與接待游客的核心，其建設水準決定了整個“溫泉休閑綜合體”的品質和形象，對于后期地產的開發有重要影響。

    我們之所以非常明確提出“會議度假酒店”的概念，是由溫泉度假村的經營特性決定的――對于絕大多數溫泉度假項目來說，會議幾乎是不可或缺的功能，這一點在全國多個溫泉度假村的經營中得到證實，在未來的發展中會議休閑也仍將是溫泉度假項目的重要產品。“會議度假酒店”策劃設計的關鍵包括以下三個方面：

    其一，市場決定配置。要明確，由于會議市場規模的差異性，不是所有的溫泉度假村都可能做到九華山莊（我們稱之為九華溫泉會都）的水準，因此，在會議度假酒店的會議、客房、餐飲、娛樂等功能的規模和檔次配置中，要根據市場的具體特征來確定，必須量體裁衣，才能保證后續經營的良好效果。

    其二，場地決定格局。“溫泉休閑綜合體”的休閑特色決定了會議度假酒店一定要區別于城市商務酒店：一方面是在功能布局上要考慮與其他功能板塊的互動關系，另一方面是酒店本身充分體現出度假酒店組團式、園林型、休閑化的布局結構，特別要利用場地的優勢景觀資源，強化與周邊環境的有機融合，創造出休閑放松的環境氛圍。

    其三，文化塑造風格。在總體定位的前提下，酒店的建筑風格要充分吸納當地建筑文化特色，或創新引入一種融入場地環境的建筑特色，體現出鮮明的建筑風格與休閑氣質，力爭成為整個溫泉休閑綜合體的標志性建筑。

5、以“溫泉養生地產”為核心，創造利潤中心

    作為土地綜合開發的核心與快速回收投資的載體，“休閑養生地產”是“溫泉休閑綜合體”開發的關鍵所在，應成為精心打造的對象，主要有三類：

    第一類是作為第二居所的“住宅型物業”。銷售完畢之后即完成開發，以公寓或洋房為主，不建議溫泉入戶，公共的溫泉中心只作為配套來使用，可以給予年票的優惠或俱樂部會員卡模式來運作。

   第二類是作為可以返租的“度假型物業”。建議溫泉入戶，以別墅式溫泉湯屋為主，包括迷你溫泉湯屋（大約50平米~120平米之間），以聯排為主，此類產品總價格不高，但是休閑功能齊全；溫泉別院，一般為院落式別墅，兼具泡浴功能、會議功能，娛樂功能、廚房功能，面向企業小型團體，一般在400~600平米之間，可以容納10~20人之間；溫泉大宅，作為真正的高端溫泉度假物業，面向私營企業主、企業高級管理層等市場。

    第三類是以溫泉為特色的休閑商業街。其實質是休閑商業地產，既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐飲、養生物品專賣店、健身會所為核心業態，此類物業可以結合溫泉，也可以獨立開發，但是要注重與溫泉區的配合。

“溫泉養生地產”的開發運作，主要注重三個方面：

    一是溫泉綜合價值的大力彰顯。從主題概念和功能特色上，要突出溫泉地產、養生地產、休閑地產的特征，提升地產的附加值。

    二是會議度假酒店的充分結合。要結合會議經營，形成對產權式度假物業的返租結構，實現物業價值的最大化利用。

    三是整體開發節奏的科學把握。“溫泉休閑綜合體”一般都是位于城郊或鄉村的大盤，全面開花是不現實的，應認清隨著項目開發經營的深入，必將帶動區域價值的提升，從而進一步推動房地產價值的提升，從而為獲取土地升值效應帶來的高額回報創造基礎。因此，在具體的開發中，要本著“先投資型，后自住型；先經營型，后居住型；先小戶型，后大戶型；先中端，后高端”的原則來安排科學合理的開發節奏，才能實現土地開發價值的最大化。

6、以“溫泉生活方式”為目標，實現品牌突破

    溫泉生活方式，是溫泉度假項目的最高境界。“溫泉休閑綜合體”的目標，是通過規?；膬瀯莺筒町惢漠a品，構建出多元的功能結構，營造出良好的休閑環境，創造全新的溫泉文化，最終形成一種全新的溫泉生活方式，讓游客充分享受到溫泉休閑養生的樂趣。

    如果能夠成功創造出一種全新的“溫泉生活方式”，“溫泉休閑綜合體”將從項目開發的層面上升到品牌塑造的層面，在提高市場競爭力的同時，為開發商進行品牌的連鎖拓展運營創造可能。如海泉灣、天沐溫泉、柏聯SPA、頤尚溫泉等，都是通過溫泉生活方式的打造，實現品牌塑造，最后成功實現連鎖擴張和運營。

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