走向溫泉綜合開發時代(下篇)――“溫泉休閑綜合體”開發研究
三、創造打造特色“溫泉休閑綜合體”的一般模式
綠維創景溫泉水療與溫泉地產中心,依托中國旅游運營與房地產開發的“腦庫”――綠維創景,專注于溫泉水療、溫泉會議酒店、溫泉度假村、溫泉小鎮、溫泉城、溫泉休閑社區特別是大型溫泉綜合開發項目的開發研究,始終立于行業研究與開發咨詢創新的前沿。在總結近年來完成的多個“溫泉休閑綜合體”成功案例的基礎上,我們提出創新打造特色“溫泉休閑綜合體”的一般模式如下:
1、以“土地綜合開發”為導向,理清功能關系
打造“溫泉休閑綜合體”,首先必須確立“土地綜合開發”的導向,通過土地的綜合開發帶動城市和區域的升值,最終實現項目開發價值的突破。這就需要以土地開發的最優化回報為目標,結合溫泉作為一種具有高附加值旅游資源的特色,來理清各個功能業態之間的關系。
根據我們的經驗,溫泉綜合開發的核心實質,是圍繞溫泉資源的特性,處理好旅游(溫泉、酒店、休閑)和地產(休閑商業地產、養生居住地產)之間的關系。據此,“溫泉休閑綜合體”的開發,必須理清旅游板塊、地產板塊和溫泉資源之間的特定關系,進行全局性、系統性、綜合性的開發:
其一,以溫泉水療、會議酒店及特色休閑為構成的旅游板塊,是帶動人氣、樹立形象、提升地氣并創造長期持續現金流回報的基礎板塊,盡管需要較大投入,也首先需要創新打造;
其二,以休閑商業地產和養生居住地產為構成的地產板塊,是創造快速回報、獲取土地開發收益的核心板塊,應當重點開發;
其三,溫泉本身具有突出的“養生與休閑”效應,是打造溫泉休閑、會議酒店、養生地產的引擎資源,特別能夠有效提升酒店、商業與休閑地產的附加值。因此,必須在旅游板塊和地產板塊的開發中創新融入溫泉功能,突出溫泉養生休閑價值,形成溫泉休閑中心、溫泉會議酒店、溫泉養生地產等產品,才能夠實現整體開發價值的最優化。
2、以“休閑產業整合”為手段,形成功能聚集
以綜合發展為方向,“溫泉休閑綜合體”,要有多元化產業體系的支撐。要充分利用溫泉對于休閑產業的聚集效應,面向市場需求,整合休閑資源,形成休閑功能聚集與休閑產業體系,構建溫泉休閑產業聚集區,重點發展五類產業:
第一是養生產業。以溫泉泡浴為基礎,將養生、健身、醫療、康復、美容、護理、健康管理等一系列養生手段深度結合,形成溫泉養生中心,這是“溫泉休閑綜合體”發展的根本基礎。
第二是會議產業。以溫泉水療為吸引,以會議度假酒店為載體,以會議接待為重點的溫泉會都模式。除了少量處于偏遠地區、交通相對不便的溫泉之外,會議幾乎成為大多數溫泉度假村經營發展的重要帶動產品。
第三是房地產業。以養生地產和溫泉第二居所為概念,是溫泉度假村房地產項目的主流,與會議經營相結合的產權式度假物業也成為重要的市場熱點,升值空間較大,因而受到市場青睞。
第四是運動游樂產業。根據資源特征,以水游樂、高爾夫、網球、滑雪和跑馬場為代表,一方面是考慮親水休閑游樂市場群體的需要,更重要的是和政務商務休閑會議客群、度假物業的客群的需要結合在一起。運動游樂是“溫泉休閑綜合體”重要的功能構成,為品質化休閑交流平臺的打造奠定重要作用。
第五是溫泉農業產業。這是對溫泉資源全方位利用的重要方面,在全國已經形成諸多成功的例子,主要通過設計溫泉水的系統利用模式,利用溫泉余熱發展包括溫室大棚、熱帶魚養殖等為核心內容的農業產業。
3、以“溫泉產品創新”為基礎,打造吸引核心
對于“溫泉休閑綜合體”來說,溫泉是關鍵,是創造吸引力與附加值的核心所在。打造“溫泉休閑綜合體”的根本基礎,就是要進行溫泉產品的創新。未來的溫泉創新,主要從以下幾個方面來把握:
其一,以中高端市場為重點,打造精品化溫泉。結合溫泉水量和水質,以精品化為導向,面向中高端市場,打造高品質溫泉,包括高品質的產品和高水準的服務機制。這是在激烈市場競爭與行業洗牌趨勢下,溫泉旅游未來發展的必然方向,更由于溫泉在“溫泉休閑綜合體”中作為引擎產品的特性,其檔次的高低直接決定著整個的項目品質與品牌價值,影響著后續酒店的品質和房地產的價值品質。柏聯SPA度假村從一開始就把自身定位為高端溫泉,為后續旅游房地產的開發創造了極好的品牌效應,獲得了可觀的開發回報。
其二,以衍生化發展為方向,打造復合性溫泉。作為溫泉休閑綜合體里面的溫泉產品板塊,絕不局限于單一的“泡池湯浴”,而是要結合市場需求,通過縱向創新與橫向聚焦,實現產品鏈的延伸,主要有兩個方向:
一是做足親水游樂的文章,發揮溫泉的親水本質,把游泳池、人造沙灘、造浪池、水中健身池、水上表演項目作為重要內容融入溫泉產品的開發中,增強人們的親水參與性與體驗性,增加夏季運營的收入;
二是做足健康養生的文章,利用溫泉的養生功效,將養生、健身、醫療、康復、美容、護理、健康管理等一系列養生手段深度結合,形成面向中高端市場特別是女性市場的產品創新。
其三,以風格主題化為手段,打造主題型溫泉。在未來的發展中,要想把溫泉資源通過溫泉度假村的形式變成具有市場競爭力的產品,必須挖掘文化,用文化來打造溫泉的主題,營造獨特的文化氛圍,創造獨特的文化感受,才能在市場上占據一席之地。這個文化,不一定是當地的文化,這個要從市場需求、市場競爭的差異化來決定。如綠維創景策劃設計的浙江縉云仙都?黃帝溫泉谷(以黃帝文化與《內經圖》來整合包裝溫泉主題),北京藍調溫泉莊園(從草莓到藍調文化,打造“小資溫泉”),遼寧思拉堡溫泉(以溶洞泡浴、臺地溫泉為特色的“琴臺溫泉”),福建梅花湖溫泉(構建“水上溫泉”特色)。
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