走向溫泉綜合開發時代――“溫泉休閑綜合體”開發研究

       溫泉走向綜合開發時代

一、溫泉走向“綜合開發時代”是市場的必然選擇

經過10余年的開發經營，中國溫泉已經實現產業化發展，并成為中國多元化休閑產業的龍頭――全國涌現出來的一大批成功的溫泉度假村、溫泉小鎮和溫泉新城表明：溫泉對于休閑產業的聚集效應和對于區域經濟的有力帶動已經得到開發商和各地政府的高度認可。隨著旅游業成為國家戰略性支柱產業和中國休閑度假產業的進一步發展，加之旅游經濟與地產資本的雙重驅動，我們判斷：溫泉仍將是未來休閑度假開發的超級熱門。
然而，在消費需求不斷升級與市場競爭日趨激烈的態勢下，溫泉行業必然要進行重新洗牌，規模小、資金弱、功能單一、設施落后的一大批溫泉度假村必將被整合，規?；?、綜合性、復合型的“溫泉度假區”將會成為溫泉休閑市場的主流模式，溫泉將從“單一利用時代”走向“綜合開發時代”，這是市場的必然選擇，其原因主要表現為兩個方面：

其一，從土地開發角度來看，大型溫泉度假村的開發需要大規模的資金投入，單一開發溫泉泡浴產品顯然無法實現快速回報與土地開發價值的最大化，溫泉和地產的互動已是必然選擇，加之溫泉本身所具有的養生與休閑的雙重價值，“休閑養生地產”的概念能有力提升地產的附加值、增加開發回報（但凡打上溫泉概念的樓盤價格都不菲），因此必然要結合地產的開發。

其二，從消費需求角度來看，富裕起來的人們對于溫泉的消費需求，已經不局限于“單一泡浴”的層面，而是要求能夠滿足其對于“保健療養、運動游樂、商務會議、休閑度假”等全方位、多層次、綜合性的休閑消費需求，導致功能單一的溫泉度假村將逐步喪失在市場上的競爭力，亟待改造升級，這也直接加快了溫泉從“單一利用”走向“綜合開發”的進程。

二、溫泉綜合開發的目標是打造“溫泉休閑綜合體”

我們認為，溫泉綜合開發項目的目標，實際上是打造“以溫泉休閑為基礎、以會議度假酒店為重點、以休閑養生地產為核心”的“溫泉休閑綜合體”――小則百余畝即溫泉度假村，大則數平方公里即溫泉小鎮或溫泉新城。從功能業態上看，“溫泉休閑綜合體”主要包括“溫泉休閑中心、會議度假酒店、休閑商業街區、運動游樂項目和溫泉養生地產”五大核心功能板塊。

五大核心板塊

打造“溫泉休閑綜合體”，是在搭建一個功能齊全的品質化休閑平臺，構造一個溫泉休閑產業聚集區，這是溫泉開發模式的突破；選擇以溫泉養生為基礎、以會議酒店為重點、以休閑地產為核心的功能業態結構，是業態創新的升級。因此，我們認為，“溫泉休閑綜合體”一定未來中國溫泉開發的大方向。

建設“溫泉休閑綜合體”，需要大規模的資金投入，更由于功能業態的綜合性，“溫泉休閑綜合體”的開發具有相當的復雜性和風險性，從開發戰略到產品設計，都需要一流的方案――要求規劃設計機構不僅要懂溫泉，更要洞悉酒店、商業、旅游和休閑地產等領域，能夠以商業模式的突破為核心，以休閑綜合體的眼光來審視溫泉綜合開發，從投資運營的實質來把握各個功能板塊的互動關系與土地利用結構，才能夠真正實現“溫泉休閑綜合體”開發價值的最優化。

三、創新打造特色“溫泉休閑綜合體”的一般模式

綠維創景溫泉水療與溫泉地產中心，依托中國旅游運營與房地產開發的“腦庫”――綠維創景，專注于溫泉水療、溫泉會議酒店、溫泉度假村、溫泉小鎮、溫泉城、溫泉休閑社區特別是大型溫泉綜合開發項目的開發研究，始終立于行業研究與開發咨詢創新的前沿。在總結近年來完成的多個“溫泉休閑綜合體”成功案例的基礎上，我們提出創新打造特色“溫泉休閑綜合體”的一般模式如下：

溫泉休閑綜合體”的一般模式

1、以“土地綜合開發”為導向，理清功能關系

打造“溫泉休閑綜合體”，首先必須確立“土地綜合開發”的導向，通過土地的綜合開發帶動城市和區域的升值，最終實現項目開發價值的突破。這就需要以土地開發的最優化回報為目標，結合溫泉作為一種具有高附加值旅游資源的特色，來理清各個功能業態之間的關系。

根據我們的經驗，溫泉綜合開發的核心實質，是圍繞溫泉資源的特性，處理好旅游（溫泉、酒店、休閑）和地產（休閑商業地產、養生居住地產）之間的關系。據此，“溫泉休閑綜合體”的開發，必須理清旅游板塊、地產板塊和溫泉資源之間的特定關系，進行全局性、系統性、綜合性的開發：

其一，以溫泉水療、會議酒店及特色休閑為構成的旅游板塊，是帶動人氣、樹立形象、提升地氣并創造長期持續現金流回報的基礎板塊，盡管需要較大投入，也首先需要創新打造；

其二，以休閑商業地產和養生居住地產為構成的地產板塊，是創造快速回報、獲取土地開發收益的核心板塊，應當重點開發；

其三，溫泉本身具有突出的“養生與休閑”效應，是打造溫泉休閑、會議酒店、養生地產的引擎資源，特別能夠有效提升酒店、商業與休閑地產的附加值。因此，必須在旅游板塊和地產板塊的開發中創新融入溫泉功能，突出溫泉養生休閑價值，形成溫泉休閑中心、溫泉會議酒店、溫泉養生地產等產品，才能夠實現整體開發價值的最優化。

2、以“休閑產業整合”為手段，形成功能聚集

以綜合發展為方向，“溫泉休閑綜合體”要有多元化產業體系的支撐。要充分利用溫泉對于休閑產業的聚集效應，面向市場需求，整合休閑資源，形成休閑功能聚集與休閑產業體系，構建溫泉休閑產業聚集區，重點發展五類產業：

第一是養生產業。以溫泉泡浴為基礎，將養生、健身、醫療、康復、美容、護理、健康管理等一系列養生手段深度結合，形成溫泉養生中心，這是“溫泉休閑綜合體”發展的根本基礎。

第二是會議產業。以溫泉水療為吸引，以會議度假酒店為載體，以會議接待為重點的溫泉會都模式。除了少量處于偏遠地區、交通相對不便的溫泉之外，會議幾乎成為大多數溫泉度假村經營發展的重要帶動產品。

第三是房地產業。以養生地產和溫泉第二居所為概念，是溫泉度假村房地產項目的主流，與會議經營相結合的產權式度假物業也成為重要的市場熱點，升值空間較大，因而受到市場青睞。

第四是運動游樂產業。根據資源特征，以水游樂、高爾夫、網球、滑雪和跑馬場為代表，一方面是考慮親水休閑游樂市場群體的需要，更重要的是和政務商務休閑會議客群、度假物業的客群的需要結合在一起。運動游樂是“溫泉休閑綜合體”重要的功能構成，為品質化休閑交流平臺的打造奠定重要作用。

第五是溫泉農業產業。這是對溫泉資源全方位利用的重要方面，在全國已經形成諸多成功的例子，主要通過設計溫泉水的系統利用模式，利用溫泉余熱發展包括溫室大棚、熱帶魚養殖等為核心內容的農業產業。

3、以“溫泉產品創新”為基礎，打造吸引核心

對于“溫泉休閑綜合體”來說，溫泉是關鍵，是創造吸引力與附加值的核心所在。打造“溫泉休閑綜合體”的根本基礎，就是要進行溫泉產品的創新。未來的溫泉創新，主要從以下幾個方面來把握：

其一，以中高端市場為重點，打造精品化溫泉。結合溫泉水量和水質，以精品化為導向，面向中高端市場，打造高品質溫泉，包括高品質的產品和高水準的服務機制。這是在激烈市場競爭與行業洗牌趨勢下，溫泉旅游未來發展的必然方向，更由于溫泉在“溫泉休閑綜合體”中作為引擎產品的特性，其檔次的高低直接決定著整個的項目品質與品牌價值，影響著后續酒店的品質和房地產的價值品質。柏聯SPA度假村從一開始就把自身定位為高端溫泉，為后續旅游房地產的開發創造了極好的品牌效應，獲得了可觀的開發回報。

其二，以衍生化發展為方向，打造復合型溫泉。作為溫泉休閑綜合體里面的溫泉產品板塊，絕不局限于單一的“泡池湯浴”，而是要結合市場需求，通過縱向創新與橫向聚焦，實現產品鏈的延伸，主要有兩個方向：

一是做足親水游樂的文章，發揮溫泉的親水本質，把游泳池、人造沙灘、造浪池、水中健身池、水上表演項目作為重要內容融入溫泉產品的開發中，增強人們的親水參與性與體驗性，增加夏季運營的收入；

二是做足健康養生的文章，利用溫泉的養生功效，將養生、健身、醫療、康復、美容、護理、健康管理等一系列養生手段深度結合，形成面向中高端市場特別是女性市場的巨大突破。

其三，以風格主題化為手段，打造主題型溫泉。在未來的發展中，要想把溫泉資源通過溫泉度假村的形式變成具有市場競爭力的產品，必須挖掘文化，用文化來打造溫泉的主題，營造獨特的文化氛圍，創造獨特的文化感受，才能在市場上占據一席之地。這個文化，不一定是當地的文化，這個要從市場需求、市場競爭的差異化來決定。如綠維創景策劃設計的浙江縉云仙都?黃帝溫泉谷（以黃帝文化與《內經圖》來整合包裝溫泉主題），北京藍調溫泉莊園（從草莓到藍調文化，打造“小資溫泉”），遼寧思拉堡溫泉（以溶洞泡浴、臺地溫泉為特色的“琴臺溫泉”），福建梅花湖溫泉（構建“水上溫泉”特色）。（可以配我們的設計圖）

4、以“會議度假酒店”為重點，構建接待載體

會議度假酒店是“溫泉休閑綜合體”的重點構成，作為核心接待載體，與溫泉中心相輔相成，是整個綜合體吸引與接待游客的核心，其建設水準決定了整個“溫泉休閑綜合體”的品質和形象，對于后期地產的開發有重要影響。

我們之所以非常明確提出“會議度假酒店”的概念，是由溫泉度假村的經營特性決定的――對于絕大多數溫泉度假項目來說，會議幾乎是不可或缺的功能，這一點在全國多個溫泉度假村的經營中得到證實，在未來的發展中會議休閑也仍將是溫泉度假項目的重要產品。“會議度假酒店”策劃設計的關鍵包括以下三個方面：

其一，市場決定配置。要明確，由于會議市場規模的差異性，不是所有的溫泉度假村都可能做到九華山莊（我們稱之為九華溫泉會都）的水準，因此，在會議度假酒店的會議、客房、餐飲、娛樂等功能的規模和檔次配置中，要根據市場的具體特征來確定，必須量體裁衣，才能保證后續經營的良好效果。

其二，場地決定格局。“溫泉休閑綜合體”的休閑特色決定了會議度假酒店一定要區別于城市商務酒店：一方面是在功能布局上要考慮與其他功能板塊的互動關系，另一方面是酒店本身充分體現出度假酒店組團式、園林型、休閑化的布局結構，特別要利用場地的優勢景觀資源，強化與周邊環境的有機融合，創造出休閑放松的環境氛圍。

其三，文化塑造風格。在總體定位的前提下，酒店的建筑風格要充分吸納當地建筑文化特色，或創新引入一種融入場地環境的建筑特色，體現出鮮明的建筑風格與休閑氣質，力爭成為整個溫泉休閑綜合體的標志性建筑。

5、以“溫泉養生地產”為核心，創造利潤中心

作為土地綜合開發的核心與快速回收投資的載體，“休閑養生地產”是“溫泉休閑綜合體”開發的關鍵所在，應成為精心打造的對象，主要有三類：
第一類是作為第二居所的“住宅型物業”。銷售完畢之后即完成開發，以公寓或洋房為主，不建議溫泉入戶，公共的溫泉中心只作為配套來使用，可以給予年票的優惠或俱樂部會員卡模式來運作。

第二類是作為可以返租的“度假型物業”。建議溫泉入戶，以別墅式溫泉湯屋為主，包括迷你溫泉湯屋（大約50~120平米），以聯排為主，此類產品總價格不高，但是休閑功能齊全；溫泉別院，一般為院落式別墅，兼具泡浴功能、會議功能，娛樂功能、廚房功能，面向企業小型團體，一般在400~600平米，可以容納10~20人；溫泉大宅，作為真正的高端溫泉度假物業，面向私營企業主、企業高級管理層等市場。

第三類是以溫泉為特色的休閑商業街。其實質是休閑商業地產，既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐飲、養生物品專賣店、健身會所為核心業態，此類物業可以結合溫泉，也可以獨立開發，但是要注重與溫泉區的配合。

“溫泉養生地產”的開發運作，主要注重三個方面：

一是溫泉綜合價值的大力彰顯。從主題概念和功能特色上，要突出溫泉地產、養生地產、休閑地產的特征，提升地產的附加值。

二是會議度假酒店的充分結合。要結合會議經營，形成對產權式度假物業的返租結構，實現物業價值的最大化利用。

三是整體開發節奏的科學把握。“溫泉休閑綜合體”一般都是位于城郊或鄉村的大盤，全面開花是不現實的，應認清隨著項目開發經營的深入，必將帶動區域價值的提升，從而進一步推動房地產價值的提升，從而為獲取土地升值效應帶來的高額回報創造基礎。因此，在具體的開發中，要本著“先投資型，后自住型；先經營型，后居住型；先小戶型，后大戶型；先中端，后高端”的原則來安排科學合理的開發節奏，才能實現土地開發價值的最大化。

6、以“溫泉生活方式”為目標，實現品牌突破

溫泉生活方式，是溫泉度假項目的最高境界。“溫泉休閑綜合體”的目標，是通過規?；膬瀯莺筒町惢漠a品，構建出多元的功能結構，營造出良好的休閑環境，創造全新的溫泉文化，最終形成一種全新的溫泉生活方式，讓游客充分享受到溫泉休閑養生的樂趣。

如果能夠成功創造出一種全新的“溫泉生活方式”，“溫泉休閑綜合體”將從項目開發的層面上升到品牌塑造的層面，在提高市場競爭力的同時，為開發商進行品牌的連鎖拓展運營創造可能。如海泉灣、天沐溫泉、柏聯SPA、頤尚溫泉等，都是通過溫泉生活方式的打造，實現品牌塑造，最后成功實現連鎖擴張和運營。

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