升級版產(chǎn)權(quán)酒店---私產(chǎn)酒店商業(yè)模式淺析

       時尚消費

時尚消費

十分關(guān)注流行趨勢，有選擇或盲目的跟進。尤其是35歲以下的青年中產(chǎn)群體，他們的消費水平總是會略高于收入水平。消費外來產(chǎn)品也是他們流行的一種時尚。
產(chǎn)權(quán)式酒店也屬于時尚消費項目，源自歐美發(fā)達國家、中高檔的消費水平等本質(zhì)特點都對中產(chǎn)階級客戶群具有極大的吸引力。

品牌消費

中產(chǎn)階級的大多數(shù)都十分關(guān)注品牌，并選擇性的擁有品牌。

文化消費

中產(chǎn)階級有向上躍升愿望和地位憂慮，這就促使他們有較強列的學(xué)習(xí)、更新動機，通過獲取新的技能、文憑等提升文化資本競爭優(yōu)勢。

品味消費

在日常生活中有意無意的流露出某種品位標(biāo)志，一方面是為了突出個性特征；另一方面，則是想顯示出一種身份的“區(qū)隔”：不僅區(qū)隔與其他階級，特別是下層階級；同時也是內(nèi)部不同群體的區(qū)隔。

休閑消費與享受型消費

關(guān)注健康與生活質(zhì)量，不僅僅生存，還要學(xué)會享受生活，這已成為中產(chǎn)階級的大多數(shù)生活方式的基本原則。提前享受的信用消費觀念、學(xué)會休閑才是真正的生活、西方中產(chǎn)階級生活模式演繹被更加廣泛的接受。

私產(chǎn)酒店作為旅游六要素之一住宿設(shè)施的一種類型，在國外分時度假制度中是非常重要且不可缺少的部分，對于喜愛休閑消費和享受生活的中產(chǎn)階級，私產(chǎn)酒店具有極大的吸引力。

總之，國內(nèi)中產(chǎn)階級所具有的這些消費傾向都與私產(chǎn)酒店這樣一種集旅游、投資、住宅三種功能于一身的新興酒店消費方式相契合，這也決定了中產(chǎn)階級成為私產(chǎn)酒店最重要客戶群的絕對地位。

4.4 細分市場

一、個人投資消費客群

游客

游客是私產(chǎn)酒店的一個重要消費客戶群，出游活動絕大多數(shù)伴隨著住宿需求，私產(chǎn)酒店的特殊形式，對游客來說是一種有趣而且吸引大較大的投資方式。游客不僅能在自己前往的旅游地免費住宿，還能通過前期的投資在旅游發(fā)展中獲得穩(wěn)定的收益。

中小投資者

中小投資者看重私產(chǎn)酒店，不僅因為私產(chǎn)酒店具有“獨立房間獨立產(chǎn)權(quán)”的特點，而且投資相對來說不大，是中小投資者所能承受的。同時私產(chǎn)酒店這種獨特的投資方式、國外產(chǎn)權(quán)酒店成熟的發(fā)展態(tài)勢、穩(wěn)定的經(jīng)濟收益等都吸引著中小投資者涉足此領(lǐng)域。

股市的低迷和銀行不斷降息，加上全國范圍內(nèi)不斷走低的房價，使得中小投資者為了資產(chǎn)的保值將資金投向私產(chǎn)酒店。目前國內(nèi)海南、山東海濱、河北秦皇島的熱銷的海濱地產(chǎn)培育了相當(dāng)可觀的產(chǎn)權(quán)投資客群。本產(chǎn)品的獨特區(qū)位和特色能夠豐富這一部分人投資私產(chǎn)酒店的種類。

外地商務(wù)人士

商務(wù)旅游所具備的一些特性，如高消費、重游率高等，使私產(chǎn)酒店對外地商務(wù)人士形成一定的吸引力。

政府公務(wù)員和壟斷單位員工

政府公務(wù)員或其他壟斷單位的員工，也屬于中高收入的群體，出游意愿和消費意識、投資意識都較高，他們投資私產(chǎn)酒店一方面獲取投資利潤，另一方面方便出游。

二、公司或機構(gòu)

公司

私產(chǎn)酒店，既可自住，又能進行投資，這個與普通酒店無可比擬的特性，也被一些公司和機構(gòu)看中，購買作為“企業(yè)會所”用來接待在業(yè)務(wù)上往來的人士和作為高級管理人員度假休閑。目前不少大型的民營企業(yè)和壟斷行業(yè)的國營公司在旅游地都有投資企業(yè)會所的需求。

旅行社

如果整體購買酒店物業(yè)要占用大量的資金，同時手中又握有穩(wěn)定的客流，中小旅行社為了將利潤最大化，也會考慮購買部分酒店房間自己經(jīng)營。

分時度假公司

目前世界上已經(jīng)有數(shù)百家大型分時度假集團，形成了巨大的分時度假網(wǎng)絡(luò)，分時度假業(yè)已發(fā)展成為年營業(yè)額幾十億美元的全球性產(chǎn)業(yè)。隨著國內(nèi)旅游市場的不斷發(fā)展成熟，相關(guān)的法律文件也不斷完善，分時度假在國內(nèi)有著巨大的市場潛力，由此也帶來了私產(chǎn)酒店巨大市場空間。目前國內(nèi)不少成熟的產(chǎn)權(quán)酒店加入了龐大的交換系統(tǒng)，為投資產(chǎn)權(quán)酒店的各戶帶來了穩(wěn)定的收益。

5. 利潤點――私產(chǎn)酒店的收益及成本

5.1 私產(chǎn)酒店對各方的收益

5.1.1從投資利益方面分析

業(yè)主可以獲取以下收益

1、40年或70年（居住用地）的產(chǎn)權(quán)，投資者在付清所投資的產(chǎn)權(quán)公寓的全款以上，即可以獲得40年-70年的獨立物業(yè)產(chǎn)權(quán)，該產(chǎn)權(quán)在有效期內(nèi)可以進行抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移、繼承。

2、40年-70年客戶利潤分紅。這部分利潤與免費入住天數(shù)無關(guān)

3、免費入住權(quán)，免費入住的時間有些一年18天或24天，也有36天

4、客戶會員卡銷售收入分紅

5、娛樂配套消費優(yōu)惠權(quán)。私產(chǎn)酒店最大的特點在于委托經(jīng)營，省去麻煩同時提供包租，收益穩(wěn)定，私產(chǎn)酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開發(fā)商或?qū)ｉT的酒店經(jīng)營公司出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩。而每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，也使投資的保障度更高

5.1.2從開發(fā)商角度分析：

1、開發(fā)商通過發(fā)售酒店的產(chǎn)權(quán)，可以回收大量的資金，為酒店的首期建設(shè)提供資金。根據(jù)測算一般度假區(qū)酒店的樓面地價較為便宜，加上土建及裝修工程以及配套設(shè)施，其成本不會很高，但是私產(chǎn)酒店的客房售價均價較高，只要酒店銷售一部分，即能夠收回所有首期成本，以后的部分即是利潤。

2、通過發(fā)售酒店客戶產(chǎn)權(quán)，提高了酒店知名度，提高酒店的品牌價值。

3、通過發(fā)售酒店客房產(chǎn)權(quán)，吸引了不少投資者，投資者自然而然地成為酒店的股東，酒店經(jīng)營狀況與他們自己的利益相關(guān)，這些人的見多視廣、管理水平比較高，同時，他們本身又是消費者，他們能夠提出比較中肯的管理模式與方案。

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