升級版產權酒店---私產酒店商業模式淺析

       商業模式及其五大要素

  贏利之道：在于成熟先進的商業模式。產權式酒店從90年代中期發展到今天已經有十幾年的歷史，按說應該已經有比較成熟的商業模式。事實上，產權式酒店進入中國后開發經營中有了很多成功的案例，但有更多的案例是在開發經營過程中卻出了很多問題，且在繼續出著問題！表現出明顯的“水土不服”，因為中西方的發展程度不同、信用體系不同、法律環境不同、投資消費意識和習慣不同使然，所以產權式酒店必須在產品設計和商業模式上進行大膽的創新，才能夠適應市場的需要。在這種大的市場背景下，第一代旅游地產的度假產品原始的產權式酒店如不進行大的創新，將逐步淡出市場，而新一代旅游地產―私人酒店已經浮出水面。

  本文試圖從商業模式角度對私人酒店開發運營進行研究，希望能夠對正在進行旅游地產開發運營的企業或者希望能夠進入這個領域的企業以啟示。

1．商業模式及其五大要素

  商業模式就是：為了實現客戶價值最大化，把能使企業運行的內外各要素整合起來，形成一個完整的、高效率的、具有獨特核心競爭力的運行系統，并通過提供產品和服務使系統持續達成贏利目標的整體解決方案。

  商業模式的五大要素是利潤源即企業顧客、利潤點即企業提供的產品或服務、利潤渠即產品或服務的供應和傳播渠道、利潤杠桿即生產產品或服務的內部運作，利潤保證即保護產品或服務的戰略控制活動等五大要素。本文對“產權式酒店”商業模式分析就是從產權式酒店的本質及其商業模式五個要素展開。

2．產權式酒店的前世今生

  產權式酒店作為中國酒店業的一個創新模式，它兼具了地產投資、酒店經營投資、休閑產業投資與一身，是一種價值很高的“雙贏”模式，雖然有很多人對此很陌生，但其發展勢頭很強勁，短短十幾年我國產權式酒店已經有700多家，但其運作比較成功的占少數，而且產權式酒店的糾紛越來越多，招致了不少批評，因此，如何在我國制度和法律不完善的情況下發展有中國特色的產權式酒店已經成為一個有待解決的問題。

2.1 產權式酒店在國外的誕生與發展

  20世紀70年代，歐美發達國家進入"豐裕社會"，中產家庭成為社會主流，在旅游創新過程中，第一批產權酒店在法國阿爾卑斯山脈地區興起，這里有一些別墅度假村首先以分時銷售（出售以酒店為主的物業使用時間段）的方式招攬客戶，并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的20年中逐漸向北美，加勒比海地區以及太平洋地區發展，成為旅游發達國家地區頗受大眾階層和企業集團青睞的投資方式。

  產權酒店這種新穎的經營方式和投資方式已經在世界旅游及貿易口岸城市迅速發展起來。拒資料顯示，全球產權酒店1986-1995年年平均增長15.8％；1980年，全球500個旅游目的地板15.5萬個家庭購買了產權式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產權式酒店。80年代到90年代初，全球引入產權式經營的旅游目的地的數量增長了6倍，90年代初，全球產權式酒店銷售收入以達40億美元，到2004年，全球產權酒店銷售將達300億美元。所有信息表明，產權式酒店將成為旅游及貿易發展過程中的一種重要的經營創新模式，同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。

  目前國際通行的產權式酒店有三種類型，一是時權型，即有約定使用期的酒店；二是公寓型，即買斷酒店部分客房產權，客戶長期居住或作為辦公用房使用，每個月交納一定的管理費；三是投資型，即買斷酒店部分客房產權，自身并不使用而是委托酒店經營，逐年收取固定回報。

  產權酒店在國外發展較為成熟，樣式也比較豐富，主要原因包括三個方面：

  西方國家中產階級的崛起，形成了龐大的客戶群；

  產權式酒店所在地多具有足夠的觀光、康樂等旅游資源，供客人休閑度假，國外產權酒店有很多都是建在3S（陽光、海灘、海水）地區； 

  國外分時度假交換制度與產權酒店相結合，使產權式酒店有了更大的吸引力，可以實現一地投資異地享受。

2.2 國外產權式酒店的三大投資管理模式

  富裕社會所帶來的社會大眾化旅游高潮的出現，形成了全球最大的旅游產業，從而激發起各類社會資本對旅游房地產的投資開發，其中也包括社會中產階級私人及家庭對旅游房地產的投資和消費熱情。

    國際旅游房產私人投資管理模式包括澳大利亞的共管模式、歐洲分時度假模式以及美國的有限合伙投資模式。

2.2.1 澳大利亞產權式公寓（Strata title共管公寓）模式

  澳大利亞產權式住宿（STRATA TITLE HOTEL）業態的發展迅猛，其產權式所有權結構很好推動了澳大利亞的服務式公寓的投資，借此服務式公寓也就一間間地賣給了散戶投資者，而散戶投資者也就獲得個人的產權。

  服務式公寓產權式所有權的形式能為各主要投資人帶來以下的收益：
對于開發商來說，比建造全服務酒店來說，服務式公寓的造價相對較低；由于獲得預售承諾而減少了開發風險；通過預售給個人購買者，內部退出機制；由于預售押金和開發貸款，對資本的要求降低；擁有大量的市場需求。

對業主來說，進入住宿業（公寓經營）投資只需要較少的資金；大多數公寓管理方案能為個人投資者提供有限使用優惠，以及使用其它設施的折扣；若收益足夠高時（即綜合出租率和房價后），業主便可得到直接的運營收益；不用承擔管理責任（指定的運營商將承擔招徠客源的責任，當然這需要支付一定費用）；可二次出售的法定房地產權益；依據不同項目和客戶需求可靈活使用或租賃；經理的收益與運營績效和利潤掛鉤；可以用于抵押貸款。

  對于運營商，與傳統酒店相比，可獲得更多的管理費用和利潤分成；與數量較少，競爭異常激烈的傳統酒店市場比較，管理公寓項目能夠獲得更多的連鎖品牌冠名機會；如果公寓項目的商業模式合理，運營商和業主之間將形成良好的合作關系；與實力較強的開發商形成合作關系，將會定期得到新的管理項目，以及運營收入。

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